Wielu przedsiębiorców prowadzi własne firmy na gruntach będących własnością jednostek samorządu terytorialnego. Taką możliwość daje im prawo użytkowania wieczystego, które w swej formie zbliżone jest do prawa własności. W przepisach regulujących zasady korzystania z użytkowania wieczystego nastąpiły pewne zmiany.
Oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste następuje w drodze przetargu lub bezprzetargowo i wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, a następnie wpisu w księdze wieczystej. O tym czy dana gmina dysponuje nieruchomościami do sprzedaży, najmu, dzierżawy lub oddania w użytkowanie wieczyste można dowiedzieć się z wykazów wywieszanych w siedzibach urzędów. Takie wykazy wywiesza się na okres 21 dni, a ponadto informację o ich udostępnieniu podaje się do publicznej wiadomości przez ogłoszenie w prasie lokalnej oraz w inny sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, a także na stronach internetowych właściwego urzędu.
Oddanie nieruchomości zabudowanej następuje z równoczesną sprzedażą położonych na niej nieruchomości.
Opłaty za użytkowanie wieczyste
Użytkowanie wieczyste nieruchomości wiąże się dla przedsiębiorcy z ponoszeniem corocznych opłat. Przede wszystkim jednak, już za samo oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobierana jest tzw. pierwsza opłata, a dopiero później opłaty roczne. Pierwsza opłata za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu podlega zapłacie jednorazowo, nie później niż do dnia zawarcia umowy. W przypadku oddawania nieruchomości w drodze bezprzetargowej opłata ta może zostać rozłożona na oprocentowane raty.
Opłaty roczne wnosi się natomiast przez cały okres użytkowania, w terminie do 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. Przy czym opłaty rocznej nie pobiera się za rok, w którym zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Na wniosek użytkownika wieczystego złożony nie później niż 14 dni przed upływem terminu płatności, można ustalić inny termin zapłaty, nieprzekraczający danego roku kalendarzowego.
Bonifikaty dla przedsiębiorców
9 października br. weszła w życie nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami, która wprowadziła możliwość ubiegania się przez przedsiębiorców o bonifikaty od pierwszej opłaty oraz od opłat rocznych. Na mocy zmiany art. 73 ust. 3 wspomnianej ustawy przyznano większą swobodę organom reprezentującym jednostki samorządu terytorialnego (urzędom gmin, starostwom powiatowym lub urzędom marszałkowskim), przy udzielaniu bonifikat od opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego. Pod rządami poprzednich przepisów katalog przypadków, w których taka bonifikata mogła być udzielona, był ograniczony i nie dotyczył przedsiębiorców. Obejmował np. nieruchomości przeznaczone na realizację celów mieszkaniowych czy też organizacje zrzeszające działkowców. Jak czytamy w uzasadnieniu do omawianej ustawy "… skutki gwałtownych wzrostów opłat rocznych dotykają również inne podmioty, w tym prowadzące działalność gospodarczą. Propozycja zmiany (…) stworzy instrument, z którego będą mogły korzystać właściwe organy, w celu zapobieżenia np. likwidacji działalności gospodarczej przez te podmioty, a tym samym zwalczać negatywne następstwa ograniczające wpływy z podatku dochodowego od osób prawnych, czy zwiększające bezrobocie".
W związku z powyższym, obecnie właściwy organ może udzielić bonifikaty od pierwszej opłaty i opłat rocznych, na podstawie odpowiednio zarządzenia wojewody albo uchwały rady lub sejmiku. W zarządzeniu wojewody (uchwale rady lub sejmiku) określa się w szczególności warunki udzielania bonifikat i wysokość stawek procentowych. Bonifikaty te można stosować również do nieruchomości gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste przed dniem 1 stycznia 1998 r. Wysokość pierwszej opłaty, opłat rocznych i udzielanych bonifikat oraz sposób ich zapłaty ustala się w umowie. Właściwy organ ma prawo wypowiedzieć udzieloną bonifikatę, jeżeli osoba, której oddano nieruchomość w użytkowanie wieczyste, przed upływem 10 lat, licząc od dnia ustanowienia tego prawa, dokonała jego zbycia lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż uzasadniające udzielenie bonifikaty.
Co 3 lata aktualizacja opłat
Na mocy znowelizowanych przepisów, zmianom uległy również zasady oraz częstotliwość aktualizacji opłaty rocznej. Wysokość tej opłaty może być aktualizowana nie częściej niż raz na 3 lata, pod warunkiem, że zmianie ulegnie wartość nieruchomości (przed wejściem w życie pierwszej ustawy deregulacyjnej aktualizacja mogła następować raz w roku). Z kolei użytkownik wieczysty może żądać od właściwego organu dokonania aktualizacji opłaty rocznej, jeżeli wartość nieruchomości uległa zmianie, a właściwy organ nie podjął się aktualizacji. Doręczenie żądania powinno nastąpić na piśmie do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego aktualizację opłaty rocznej. Jeżeli organ odmówił aktualizacji opłaty, użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania odmowy, skierować sprawę do samorządowego kolegium odwoławczego. Ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na użytkowniku wieczystym. Nowa wysokość opłaty rocznej obowiązuje począwszy od 1 stycznia roku następującego po roku, w którym użytkownik wieczysty zażądał jej aktualizacji.
Natomiast w celu złagodzenia skutków finansowych aktualizacji opłaty rocznej dla użytkowników wieczystych, ustawa wprowadza nowy mechanizm regulowania tej opłaty przy jej aktualizacji. W przypadkach gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostała nadwyżka rozkładana jest na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach, w wyniku czego opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji osiąga wysokość wynikającą z tej aktualizacji.
Podstawa prawna
Ustawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm.)
autor: Marta Stefanowicz - Wasilewska
Gazeta Podatkowa nr 86 (814) z dnia 2011-10-27
Jakich wydatków nie zaliczamy do kosztów podatkowych? Wszystko na ten temat w poradniku na GOFIN.pl
