Zanim podpiszesz umowę z agencją nieruchomości

Wiele transakcji na rynku nieruchomości dochodzi do skutku dzięki staraniom pośredników. Nie każdy jednak może świadczyć tego rodzaju usługi, lecz tylko osoby posiadające odpowiednią licencję zawodową oraz ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej. Niestety, fakt ich posiadania nie stanowi dla klienta gwarancji, że umowa, którą przyjdzie mu podpisać w biurze pośrednictwa, będzie dla niego korzystna.

Kto może być pośrednikiem?

Pośrednikiem w obrocie nieruchomościami może być tylko osoba fizyczna posiadająca odpowiednią licencję zawodową. Prawo wykonywania zawodu oraz używania tytułu zawodowego "pośrednik w obrocie nieruchomościami" nabywa się z dniem wpisu do centralnego rejestru pośredników w obrocie nieruchomościami.

Przedsiębiorcy mogą prowadzić taką działalność, jeżeli czynności z tego zakresu będą wykonywane przez osoby legitymujące się wspomnianą licencją.

Przed podpisaniem umowy, celem sprawdzenia prawdziwości podanej informacji, warto jednak zajrzeć na stronę internetową: http://www.pfrn.pl (zakładka Lista członków PFRN) i wpisać otrzymany numer licencji lub nazwisko pośrednika i miejsce wykonywania działalności.

Pośrednik musi również legitymować się ważnym ubezpieczeniem odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa. W sytuacji gdy pośrednik wykonuje czynności przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem, ubezpieczenie musi również obejmować jego odpowiedzialność cywilną za szkody wyrządzone działaniem tych osób. Oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami także musi znaleźć się w umowie.

Umowa musi być na piśmie

W umowie pośrednictwa pośrednik lub przedsiębiorca zatrudniający pośredników zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego (klienta) czynności zmierzających do zawarcia np. umowy nabycia lub zbycia praw do nieruchomości, a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty wynagrodzenia. Kontrakt taki musi zostać zawarty w formie pisemnej. W przeciwnym razie będzie nieważny.

Zakres pośrednictwa

W umowie takiej powinien być wskazany pośrednik odpowiedzialny zawodowo za jej wykonanie, a także określony zakres czynności pośrednictwa. Warto zwrócić uwagę na to ostatnie. Często agencje poprzestają tylko na zaznaczeniu, do zawarcia jakiej umowy mają zmierzać działania pośrednika. Dodaje się również ogólnikowe wskazanie, że pośrednik zobowiązuje się do poszukiwania klienta dla zamawiającego. Nie jest to dla zamawiającego korzystne rozwiązanie, gdyż bez szczegółowego określenia czynności pośrednika trudno będzie kontrolować, czy prawidłowo wykonuje on swoje obowiązki. Utrudnia to także dochodzenie roszczeń z tytułu ewentualnego niewykonania lub nienależytego wykonania umowy o pośrednictwo.

Dlatego też warto możliwie dokładnie oznaczyć czynności, które zobowiązuje się przedsięwziąć pośrednik. Dla przykładu, można zobowiązać pośrednika do dokonania wizytacji nieruchomości, skompletowania potrzebnej do transakcji dokumentacji dotyczącej przedmiotu sprzedaży, sporządzenia dokumentacji zdjęciowej, przekazania oferty innym agencjom, zamieszczenia oferty w systemie wymiany ofert, pomocy w negocjowaniu warunków umowy, określonych działań reklamowych czy też przygotowania projektu umowy przedwstępnej.

W przypadku gdy zamawiającym jest osoba zainteresowana kupnem nieruchomości, czynności te - poza samym wyszukaniem odpowiedniej oferty sprzedaży - powinny także zmierzać do weryfikacji stanu prawnego nieruchomości oraz negocjowania ceny ze sprzedawcą. To ostatnie zobowiązanie powinno być jednak poparte odpowiednim uregulowaniem prowizji, motywującym pośrednika do negocjacji ceny, a najlepiej także rzadko spotykanym w praktyce zakazem świadczenia czynności pośrednictwa równocześnie dla drugiej strony.

Prowizja

Z reguły wynagrodzenie przybiera charakter procentowej prowizji liczonej od wartości transakcji (np. 3% ceny nieruchomości). W przypadku natomiast, gdy czynności pośrednika zmierzają do zawarcia umowy najmu lub dzierżawy, jego wynagrodzenie wynosi zwykle jednokrotność czynszu. Należy sprawdzić, czy prowizja została określona w wartości brutto (łącznie z podatkiem VAT), czy też agencja zastrzega sobie doliczenie dodatkowych 22%.

Nie są to jednak w żadnym razie stawki określone przepisami, dlatego też warto negocjować warunki. Pośrednicy nierzadko idą na spore ustępstwa, zwłaszcza gdy chodzi o większe transakcje, w przypadku których prowizja liczona od wartości jest już znaczna (np. przekracza 10.000 zł).

Przy okazji warto zwrócić uwagę na termin wymagalności prowizji lub jej części. Dobrze, gdy prowizja jest płatna w całości dopiero po definitywnej transakcji (np. w ciągu 14 dni od podpisania notarialnej umowy przenoszącej własność nieruchomości). Gorzej, gdy np. połowa prowizji należy się już po zawarciu umowy przedwstępnej.

Uwaga na wyłączność

Umowa pośrednictwa może być zawarta z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz pośrednika. Oznacza to, że w zakresie, w którym wyłączność pośrednika została zastrzeżona, klient nie może zawierać umów pośrednictwa z innymi agencjami nieruchomości, które mogłyby naruszyć taką wyłączność.

W wielu umowach pośrednictwa klauzuli wyłączności nadaje się jednak szerszy zakres, ograniczając również samego zamawiającego w możliwości zawierania umów objętych zakresem umowy o pośrednictwo, co oczywiście nie jest dla niego korzystne. W pewnych przypadkach zastrzeżenie to może być przez konsumenta kwestionowane jako niedozwolone postanowienie umowne. Niemniej jednak warto sprecyzować, że wyłączność pośrednika oznacza obowiązek powstrzymania się zamawiającego od zawarcia umowy pokrywającej się zakresem z innym pośrednikiem w obrocie nieruchomościami.

Podstawa prawna: ustawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 ze zm.).

Źródło: