Nieruchomości są dogodnym celem dla fiskusa, ze względu na niemożność ich ukrycia lub przeniesienia za granicę. Prawie wszyscy właściciele domów, lokali i gruntów muszą płacić podatek zależny od powierzchni (podatek rolny lub podatek od nieruchomości). Warto wiedzieć, że samorząd prócz tych danin może pobierać również specjalną opłatę. Gmina obciąża nią właściciela, gdy wartość nieruchomości wzrosła, wskutek podziału lub budowy pobliskiej infrastruktury. Dlatego tzw. opłata adiacencka wzbudza spore kontrowersje. Na szczęście, właściciele nieruchomości mogą bronić się przed tym parapodatkiem.
Największym problemem jest wysoka stawka opłaty adiacenckiej
Najważniejsze informacje na temat opłaty adiacenckiej znajdziemy w ustawie o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741). Samorządy dość często korzystają z możliwości, jakie im daje wspomniana ustawa, gdyż opłata od wzrostu wartości nieruchomości (adiacencka) jest dla nich dobrym źródłem dochodów. Koszty ponoszone przez gminę są niskie w stosunku do kwot, które musi zapłacić właściciel nieruchomości. W większości przypadków, to właśnie osoba posiadająca prawo własności, zostanie obciążona wspomnianą opłatą. Trzeba jednak pamiętać, że przepisy przewidują również możliwość pobrania opłaty adiacenckiej od użytkownika wieczystego gruntu.
Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, opłata adiacencka może być naliczona w trzech sytuacjach. Podstawą do ustalenia tej opłaty jest wzrost wartości nieruchomości związany z:
- podziałem nieruchomości (opłatę adiacencką wynoszącą do 30% wzrostu wartości nieruchomości płaci właściciel lub użytkownik wieczysty, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania)
- scaleniem i podziałem nieruchomości (opłatę adiacencką wynoszącą do 50% wzrostu wartości nieruchomości płacą osoby, które otrzymały nowe nieruchomości po podziale)
- wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej dzięki środkom Skarbu Państwa, środkom jednostek samorządu terytorialnego, środkom Unii Europejskiej oraz środkom z innych zagranicznych i bezzwrotnych źródeł (opłatę adiacencką wynoszącą do 50% wzrostu wartości nieruchomości płaci właściciel, użytkownik wieczysty, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania oraz użytkownik wieczysty zwolniony z takich opłat)
Warto pamiętać, że zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, opłata adiacencka nie obejmuje nieruchomości, które zostały przeznaczone na cele rolne i leśne w planie miejscowym albo są wykorzystywane do takich celów (jeśli gmina nie posiada planu). W przypadku pozostałych gruntów żadnego znaczenia nie ma to, czy osoba obciążona opłatą chce korzystać z urządzeń infrastruktury technicznej (np. wodociągu).
W zamian za hipotekę gmina może rozłożyć płatność na roczne raty
Gmina ma prawo do zastosowania stawki opłaty adiacenckiej niższej od 30%/50% lub zupełnej rezygnacji z tego obciążenia dla właścicieli nieruchomości. Trzeba również pamiętać, że wartość objęta opłatą adiacencką obejmuje sam grunt i nie uwzględnia m.in. wzniesionych budynków i nasadzeń. Takie rozwiązanie wynika z paragrafu 40 i 41 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. 2004 nr 207 poz. 2109).
Samorząd może naliczyć opłatę adiacencką w ciągu trzech lat od:
- stworzenia warunków do korzystania z drogi
- ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział lub prawomocnego orzeczenia o podziale
- stworzenia warunków do podłączenia nowej infrastruktury technicznej
W przypadku scalenia i podziału, opłata adiacencka zostanie naliczona zgodnie z ugodą lub uchwałą o scaleniu oraz podziale nieruchomości. Podstawą do ustalenia opłaty adiacenckiej zawsze jest wycena sporządzona przez rzeczoznawcę (na koszt gminy). Decyzja dotycząca opłaty adiacenckiej uprawomocnia się w ciągu 14 dni. W trakcie kolejnych 14 dni trzeba uregulować zobowiązanie wobec urzędu gminy. W przypadku większych kwot, samorząd powinien zgodzić się na ustalenie rocznych rat (od dwóch do dziesięciu). Niestety po rozłożeniu na raty, należność gminy jest zabezpieczana np. hipoteką.
Właściciel powinien zakwestionować zawyżoną wycenę gruntu
Osoby obciążone opłatą adiacencką często skarżą się, że samorząd ustalił ich zobowiązanie na podstawie zawyżonej wyceny rzeczoznawcy (tzw. operatu szacunkowego). Ze względu na dość subiektywny charakter wycen, spory między właścicielami nieruchomości i gminą są dość częste. Zatem warto wiedzieć, że właściciel/użytkownik wieczysty ma prawo do czynnego udziału w postępowaniu dotyczącym opłaty adiacenckiej i może wyrazić swoje wątpliwości co do operatu szacunkowego. Samorząd w takiej sytuacji powinien odnieść się do uwag i przedstawić petentowi odpowiedź rzeczoznawcy na przedstawione zastrzeżenia (patrz wyrok WSA w Białymstoku z dnia 22 sierpnia 2013 r. - sygnatura akt nr II SA/Bk 185/13).
Właściciel lub użytkownik wieczysty, który nie może dojść z gminą do porozumienia w sprawie opłaty adiacenckiej, przed upływem 14 dni od decyzji samorządu powinien złożyć odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Takie rozwiązanie gwarantuje przynajmniej odroczenie terminu płatności. Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie jest ostatnim etapem sporu. Wysokość i zasady naliczenia opłaty adiacenckiej, można bowiem kwestionować przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym. Wykorzystanie wszystkich możliwości odwoławczych jest korzystne dla posiadacza nieruchomości, gdyż zwiększa np. szansę na przedawnienie opłaty wynikającej z podziału gruntu. Ostateczna decyzja w sprawie takiej opłaty musi zostać wydana przed upływem 3 lat od dokonania podziału.
Andrzej Prajsnar
