W jakiej walucie kredyt mieszkaniowy?
Dziś większą uwagę poświęcę sprawie tytułowej - czyli postaram się przedstawić kilka najistotniejszych spraw związanych z zaciąganiem wieloletniego kredytu na kupno bądź budowę domu/mieszkania. W drugiej części tradycyjnie omówię sytuację panującą na rynku walutowym oraz pieniężnym.
Każdy kto kupował, bądź ma zamiar kupić mieszkanie zastanawia się w jakiej walucie powinien spłacać kredyt? Czy zdecydować się na złotówkowy kredyt oprocentowany na poziomie około 12%, czy też może szukać kredytu walutowego, którego oprocentowanie może być nawet niższe od 6%? Gdyby w grę wchodziła sama stopa procentowa, to odpowiedź byłaby prosta - należy wybrać taką walutę, dla której stopa procentowa jest jak najniższa. Wtedy to wybralibyśmy franki szwajcarskie, jeny japońskie lub dolary amerykańskie.
Niestety nie jest to takie proste. Musimy bowiem wziąć jeszcze pod uwagę zmieniające się kursy walut względem złotego, a często także zmiany kursów walut zachodnich względem siebie nawzajem (na przykład kurs euro do dolara na rynku światowym). W teorii ekonomii istnieje nawet specjalny dział poświecony parytetowi stóp procentowych, który wiąże ze sobą zmieniające się kursy walut oraz stopy procentowe dla tych walut.
My sprowadzimy rzecz jasna sprawę na prostsze tory. Postaram się przybliżyć problem tak, by zrozumiały to wszystkie teściowe na świecie - w tym i moja ;-).
I tu mały problem. Abym nie musiał się rozpisywać na kilkanaście stron, postanowiłem posłużyć się matematyką, a ściślej uproszczonym modelem spłaty kredytu zamieszczonym w tym oto arkuszu kalkulacyjnym. Warto zapisać sobie ten plik na dysk. Może zerknijcie najpierw i pobawcie się nim parę minut.
Dobrze, a teraz do rzeczy. Gdybym był prorokiem i gdybym wiedział jaki kurs dolara, euro czy franka szwajcarskiego będzie za miesiąc, dwa, trzy, za rok, za dwa lata, za dziesięć lat, to byłbym wkrótce bogatszy od Georga Sorosa, a może nawet i od Billa Gatesa. Załóżmy póki co, iż prorokiem nie jestem i moja symulacja (oparta zresztą na wielu założeniach, które także mogą być nie prawdziwe) może być obarczona wielkim błędem. Niemniej jednak chciałbym, aby stała się ta symulacja czymś wzorcowym, czymś co można zmieniać wedle własnych wyobrażeń i założeń, ale która powinna mieć mniej więcej taką strukturę, jak ja to przedstawiłem. Ufff tutaj trafiło się zdanie w stylu Stasia Lema ;-) Mam nadzieję, iż jeszcze rozumiecie o czym piszę.
Na jednej z list dyskusyjnych trwa właśnie podobna dyskusja, do tej tytułowej. Ktoś nawet wyliczył, iż przy obecnych stopach procentowych bardzo opłaca się wziąć kredyt we frankach szwajcarskich, gdyż suma spłat kredytu w złotówkowego i frankowego (przy tej samej kwocie kredyty przeliczonej na złote oczywiście) jest o 130% wyższa w przypadku naszej rodzimej waluty. No tak, ale nie oznacza to, iż kurs franka może spokojnie wzrosnąć o 130%, by suma spłat zrównoważyła się. Musimy pamiętać, iż wyliczyć trzeba w takim wypadku średnią miesięczną oczekiwaną deprecjację złotego (przy aprecjacji złotówki sprawa jest oczywista - bierzemy kredyt tylko w walucie obcej) lub roczną. To właśnie ten oczekiwany średnio miesięczny spadek wartości złotego wskaże nam przy jakiem granicznym poziomie dej deprecjacji suma spłat w ciągu wielu lat zrównoważy się.
Ja wziąłem pod uwagę tylko dolara i złotówkę. Przyjąłem ponadto, iż kredyt jest wzięty na 25 lat na kwotę 100 tysięcy złotych. Resztę założeń przedstawiłem we wspomnianym arkuszu kalkulacyjnym. Kto zapomniał go sobie zapisać na dysk ma teraz druga okazję - arkusz jest tutaj.
I co się okazuje? Jeśli weźmiemy pod uwagę fakt, iż stopy w Polsce jeszcze troszkę spadną i spadać będą aż do zrównania się poziomów dla dolara, złotego i euro (zmierzamy do Unii Europejskiej, więc będziemy zmuszeni ustabilizować stopy procentowe na podobnym poziomie co stopy w krajach Unii). I jeśli jeszcze weźmiemy pod uwagę, iż złotówka przestanie ulegać deprecjacji (na razie umacnia się od ponad dwóch lat - patrz wykres) na skutek wyższej inflacji u nas w kraju, to po pewnym czasie zarówno kurs waluty jak i poziom stóp procentowych będzie fluktuować w bliskich granicach z kursami i stopami innych walut zachodnich ( w tym i względem dolara). A to oznacza, iż za 4-5 lat zakończą się trendy wynikające z poziomu inflacja a zaczną się trendy uzależnione od innych zmiennych makroekonomicznych.
W mojej symulacji wyszło, iż przy średniomiesięcznej deprecjacji złotego o 0,18% względem dolara (2,2 % średnio rocznie), suma wszystkich spłat w wariancie kredytu złotowego i dolarowego będą takie same. Warto zwrócić uwagę, iż w mojej symulacji dolar nie drożeje powyżej 4,69 złotego. Jeśli kurs dolara będzie jednak drożeć szybciej niż w tej mojej symulacji, to kredyt dolarowy będzie droższy niż złotowy.
Wydaje się, iż wzrost dolara średniorocznie o więcej niż 2,2% jest wielce prawdopodbny. Ale czy już teraz? Może jeszcze przez kilka-kilkanaście miesięcy dolar będzie słabł względem złotego, i dopiero później odrobi straty z nawiązką? Co wobec tego robić? I teraz pojawią się moje subiektywne sugestie. Pamiętajmy jednak, iż warto by było dodatkowo uwzględnić fakt istnienia ulgi podatkowej, dzięki której od dochodu odliczać będzie można spłatę odsetek. To znacząco komplikuje analizę. A obiecałem iż sprowadzę ją do granic prostoty. Jeśli ktoś do tej pory nie korzystał z ulgi mieszkaniowej i na dodatek spodziewa się osiągać wysokie dochody z pracy, to śmiało polecam wzięcie kredytu w złotówkach. Nie martwimy się wtedy o ryzyko kursu walutowego, a odsetki zmniejszają się nam nawet o 40% (przy bardzo dużych dochodach z pracy), i prawie zrównują się z odsetkami od kredytów walutowych. Osoby zarabiające mniej powinny raczej wziąć na siebie ryzyko i zaciągnąć kredyt w dolarze lub we franku szwajcarskim (dlaczego nie w euro? - o tym w ostatniej części niniejszego komentarza, kiedy to zajmę się prognozą kursu eur/usd na najbliższe miesiące). Okazuje się więc, że znowu biednemu wiatr w oczy. Bogaty może sobie pozwolić na unikanie ryzyka, a biedny chcąc spłacać mniejsze raty kredytu powinien na to ryzyko się wystawiać. Ale nie bez żadnej kontroli tego ryzyka - o co to, to nie. Zaraz o tym jeszcze powiem.
Pomińmy jednak sprawę związaną z ulgą podatkową. W końcu mogą być i tacy, którzy kupują któreś mieszkanie z kolei i już nie mogą skorzystać z ulgi. Wtedy sprawa jest bardziej oczywista. Kredyt w walucie obcej będzie bardziej atrakcyjny do momentu gdy:
- stopy procentowe dla złotówki i walut obcych zbliżą się na mniej niż 2-3%,
- spodziewać się będzie można gwałtownej przeceny złotego - coś na kształt kryzysu argentyńskiego.
Pierwszy warunek powinien się zrealizować za 3-4 lata, gdy będziemy już członkiem Unii Europejskiej. Drugi warunek może pojawić się w każdej chwili.... I niestety nie sposób tego przewidzieć z większym wyprzedzeniem niż kilkudniowe. Dlatego tak ważne jest, by zagwarantować sobie w umowie kredytowej (należy wybrać taki bank, który daje taką możliwość), możliwość przewalutowywania (zamiany waluty rozliczeniowej) kredytu dowolną ilość razy, bez wysokich prowizji (jakaś mała prowizja zapewne jest nie do uniknięcia) oraz bez długiego okresu oczekiwania na rozpatrzenie wniosku o przewalutowanie. To musi się odbywać błyskawicznie. Dziś składam dyspozycję przewalutowania, a najpóźniej za tydzień mam już kredyt w nowej walucie!.
Jeśli ktoś ma dodatkowo czas, by kontrolować to, co dzieje się na rynku walutowym, to korzystając z możliwości częstego przewalutowywania (1-2 razy na rok) kredytu, może w ten sposób spłacić nawet 1/3 kredytu - tylko dzięki wykorzystaniu różnic kursowych.
Dobrze, pora na konkrety. Powiem tak, gdybym dziś decydował się na wzięcie kredytu, to:
- Wybrałbym jednak kredyt w USD,
- Wziąłbym kredyt na możliwie najdłuższy termin,
- Wybrałbym taki bank, który oprócz niskiej marży narzucanej na indeks LIBOR (baza do wyliczania oprocentowania), daje możliwość przedwczesnej spłaty kredytu bez kary pieniężnej,
- W okresach niskiego kursu dolara spłacałbym extra większą ratę,
- Obserwowałbym sam (lub korzystał z pomocy fachowców) to co dzieje się na rynku walutowym,
- W chwili niepewności - tak jak to miało miejsce na przełomie czerwca i lipca 2001 roku - przewalutowalbym kredyt na złotówki,
- Gdyby doszło do silnej przeceny złotego - zakładając, iż wcześniej zdążyłem przewalutować kredyt na złote - zastanowiłbym się nad powrotnym przewalutowaniem kredytu na dolary lub na inną walutę.
To taka szczęśliwa siódemka. Oprócz tych siedmiu uwag mam jeszcze kilka innych -natury technicznej. Warto - szczególnie gdy komuś się mocno śpieszy - złożyć wniosek kredytowy do kilku banków. Który prędzej udzieli kredytu, ten jest zwycięzcą. Tak, tak, zwycięzcom, gdyż udzielenie kredytu należy traktować jako sprzedaż. A w dzisiejszych czasach nie tak łatwo jest coś sprzedać. To banki powinny się cieszyć, ze chcemy brać kredyty. Niedługo może być tak jak w Japonii... Nie ma chętnych na kredyty a banki dławią się od nadmiaru depozytów.
Ja przyznam, iż pod koniec ubiegłego roku popełniłem wieeeeeeeeeeeeelka gafę. Zaufałem miłej Pani z Deutsche Banku, która zapewniała mnie na 200%, iż jestem bardzo dobrym klientem dla banku i ona szybko załatwi mi kredyt mieszkaniowy. Radziła nie składać wniosków do innych banków, bo to koszt 100-200 złotych zupełnie w moim przypadku nie potrzebny. Wstyd się przyznać.... dałem się zbajerować. No i o mało nie zostałem na lodzie. Do końca roku pozostało 9 dni, gdy dowiedziałem się od miłej Pani, iż jednak jestem mało wiarygodnym klientem i kredytu jednak nie dostanę. Tak więc nie ma zmiłuj się. Choćby nie wiem jak was namawiano, choćby nie wiem jak tłumaczono, iż to niepotrzebny wydatek, iż to nie etyczne składać wniosek do kilku banków a następnie zostawić na lodzie bank, który dłużej będzie rozpatrywać wniosek. Wy się nie dajcie. W biznesie nie ma zmiłowania. Kto pierwszy, kto bardziej profesjonalny, ten lepszy. Składajcie wnioski do 3-4 banków i odżałujcie te kilkaset złotych. W skali wielu lat spłaty kredytu i tak ta kwota pozostanie kroplą w morzu.
Myślę, iż nie wyczeprałem tematu. Jest jeszcze wiele kwestii techniczny (spłata kredytu według kursu NBP lub według kursu banku w którym bierzecie kredyt, i jeszcze wiele innych), na których nie do końca się znam i których nie wszystkie rozumiem. Ale te najważniejsze chyba przedstawiłem.
I kończąc ten wątek odpowiem, dlaczego - moim subiektywnym zdaniem - spośród walut o niskiej stopie procentowej najlepiej wybrać dolara. Uważam (i zmienię to zdanie dopiero wtedy, gdy przełamany zostanie wieloletni trend umacniania się waluty europejskiej), iż po okresie dziesięciu lat siły dolara (szczyt w 1992 roku) kończy się ten cykl i dolar znowu zacznie tanieć (znowu, bo od lat 70-tych do 90-tych tracił systematycznie do koszyka, który obecnie zastąpiony został euro). Być może nowy cykl nie będzie trwał 10 lat, ale nawet gdyby miało to trwać tylko 2 lata i byłoby to tylko odreagowanie ostatniej fali (rozpoczętej w 1992 roku) , to i tak warto zaryzykować. Osobiście spodziewam się, iż za dwa lata kurs euro z obecnego 0,89-0,90 dolara za euro zdrożeje do 1,10-1,15 dolara za euro. A potem może sobie znowu spadać. To nie będzie miało znaczenia, bo wtedy będzie można przewalutować kredyt właśnie na euro, lub od razu już na złotówki.
Spójrzmy teraz na inne wykresy kursów walutowych w krótszych horyzontach. Skoro jesteśmy przy rynku eur/usd, to popatrzmy na wykres dzienny, gdzie wyraźnie widać tworzący się rosnący kanał. Pewnie teraz dojdzie do kilkudniowej korekty, gdyż kurs euro doszedł do górnej linii tego kanału.
Z naszego rynku nie płyną żadne nowe informacje. Złotówka cały czas się umacnia. Po raz kolejny potwierdza to, iż wcześniej pozycje zamykane z żalem zostały zamknięte w zgodzie z prawidłowościami statystycznymi. Kto z żalem tak uczynił, dziś powinien się cieszyć. Kto z żalu nie potrafił się rozstać z walutami, dziś żal ten narasta.... Do dna może być jeszcze około 2% - tak wynika z prawidłowości analizy technicznej. Na wykresie tygodniowym lepiej widać zasięg spadku kursu koszyka.
I już zupełnie na koniec garść informacji z rynku pieniężnego. U nas najważniejszym wydarzeniem minionego tygodnia był przetarg na dwudziestoletnie obligacje o stałej stopie procentowej (kupon 5,5% wypłacany co roku 23 września). Średnia rentowność uzyskana przez kupujących wyniosła 7,125%. To bardzo niska rentowność. Spodziewałem się wyższej o cały punkt procentowy. Zobaczymy, jak wyglądać będą wyniki kolejnych przetargów tej obligacji. Do tematu tego wrócę w następnym komentarzu. Sprzedaż tak długoterminowej obligacji będzie znacząco wydłużać średni wiek naszego długu publicznego.
Za parę dni może dojść do cięcia stóp w wykonaniu RPP o 100 punktów bazowych. Myślę, że tym razem członkowie RPP obetną stopy i będzie to ostatnie cięcie w tym roku. To może być katalizator przyczyniający się do osłabienia potem naszej waluty.
I na koniec jeden ciekawy wykres, który już kiedyś pokazywałem. Czy faktycznie hossa na rynku akcji w USA może mieć miejsce tylko wtedy, gdy krzywa na wykresie rośnie? Krzywa ta obrazuje różnicę w oprocentowaniu lokat na rynku międzybankowym dla dolara i euro. Gdy krzywa rośnie (oprocentowanie dolarów staje się wyższe niż oprocentowanie euro), rosną ceny akcji na Wall Street. Czy to tylko przypadek?
Ufff chyba pobiłem rekord w długości komentarza.... Za tydzień wyrównam ;-) Życzę miłego tygodnia.
Jacek Maliszewski
