Okrągłe sto lat temu – 10 lutego 1926 r. Gdynia uzyskała prawa miejskie. W dniu jubileuszu sprawdzamy, jak w ostatnich latach zmieniał się gdyński rynek nieruchomości. Wnioski dla szukających mieszkań – czy do kupienia, czy wynajęcia, nie są optymistyczne. Choć ostatni rok stał pod znakiem stabilizacji, to w dłuższej perspektywie Gdynia straszy jednymi z najwyższych wzrostów stawek czynszów oraz kwot płaconych za nowe mieszkania.
Jak w swojej książce „Gdynia obiecana. Miasto, modernizm, modernizacja 1920-1939” pisze Grzegorz Piątek, jeszcze w połowie lat trzydziestych minionego stulecia, a więc w czasie, gdy z liczącej nieco ponad 1 tys. mieszkańców wsi, Gdynia przemieniła się w stutysięczne miasto, blisko dwie trzecie budynków stanowiły tymczasowe baraki.
Apartament w Gdyni? Średnio ponad 20,5 tys. zł/mkw.
Po dziewięćdziesięciu latach, a stu od uzyskania praw miejskich, z Gdynią kojarzą się raczej jedne z najdroższych apartamentów w Polsce. W tej kategorii dzisiejsza jubilatka przegania nawet Warszawę i sąsiedni Gdańsk. Jak bowiem wynika z danych Otodom Analytics, w styczniu 2026 r. średnia cena ofertowa dotycząca nowych mieszkań o powierzchni powyżej 90 mkw. po raz pierwszy była najwyższą w Polsce i wyniosła 20 676 zł/mkw. – blisko 24 proc. więcej niż w pierwszym miesiącu 2025 r. a rekordowe kwoty pojedynczych transakcji przekraczają już 18 mln zł.
Dla porównania, w Gdańsku w tym czasie za metr kwadratowy oczekiwano przeciętnie niespełna 20,5 tys. zł, w Warszawie 19 tys. zł, w Poznaniu 16,2 tys. zł, Krakowie 16 tys. zł a we Wrocławiu 14 tys. zł.
Ceny mieszkań w Gdyni - rynek pierwotny daje popalić
W przypadku popularnych metraży ostatni rok cechował się jednak wyjątkową stabilizacją. Za najpopularniejsze mieszkania o powierzchni od 40 do 59 mkw. oczekiwano w styczniu 2026 r. przeciętnie o 5,3 proc. więcej niż rok wcześniej, z kolei wycena najmniejszych lokali (do 40 mkw.) i mieszkań o powierzchni od 60 do 89 mkw. wzrosła w ciągu roku odpowiednio o 1 i 1,5 proc., znacznie poniżej inflacji CPI.
Transakcje dotyczące największych apartamentów przyczyniły się jednak do obserwowanego w statystykach znacznie wyraźniejszego wzrostu średnich cen transakcyjnych. Jak wynika z danych Narodowego Banku Polskiego za III kw. 2025 r., za nowe mieszkania płacono przeciętnie 13 617 zł/mkw. – o 13,2 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2024 r. Był to najmocniejszy wzrost z grona ośmiu największych polskich rynków nieruchomości a jeśli dodać do nich wszystkie pozostałe miasta wojewódzkie, wyraźniej (+13,5 proc. r/r) podniosła się przeciętna kwota płacona za mieszkania w Bydgoszczy.
Gdynia nie była jednak w tym względzie osamotniona. Równie znaczący wzrost – o 12,6 proc. r/r – zanotowano w sąsiednim Gdańsku. Dla porównania, w Poznaniu średnia cena transakcyjna notowana na rynku pierwotnym podniosła się w analizowanym okresie o niespełna 5 proc., w Katowicach o 1 proc., a w Krakowie, Łodzi, Wrocławiu i Warszawie notowano nieznaczne, ale jednak spadki cen.
Patrząc na stawki w dłuższej perspektywie, Gdynia była jednym z miast, w których „Bezpieczny kredyt 2 proc.” najmocniej podniósł ceny nowych mieszkań. W porównaniu z III kw. 2022 r., a więc okresem przed wprowadzeniem programu dopłat, średnia cena transakcyjna wzrosła o blisko 32 proc. a nominalnie o 3,3 tys. zł/mkw. W sąsiednim Gdańsku zanotowano w tym okresie wzrost o 21,2 proc. Wyraźniej stawki wrosły jedynie w Krakowie i Wrocławiu – odpowiednio o 35 i 38 proc.
Rok spokoju na rynku wtórnym
Znacznie więcej spokoju panowało na gdyńskim rynku wtórnym, gdzie w III kw. 2025 r. za mieszkania z drugiej ręki płacono przeciętnie 11 820 zł/mkw. – o 1,5 proc. więcej niż rok wcześniej. We wspomnianym wyżej ujęciu trzyletnim mieszkania z drugiej ręki podrożały przeciętnie o 16 proc. Z mniejszym wzrostem, choć nieznacznie, bo o 15,5 proc., mieliśmy do czynienia jedynie w sąsiednim Gdańsku.
Dla porównania, z dwukrotnie wyższym tempem wzrostu cen mieliśmy do czynienia na południu kraju – w Krakowie i Katowicach.
Wojenny rykoszet na gdyńskim rynku najmu
Podobnie jak w przypadku mieszkań sprzedawanych przez deweloperów, w dłuższym ujęciu Gdynia znajduje się w czołówce wzrostu stawek także na rynku najmu. Jak wynika z danych Otodom Analytics, w pierwszym miesiącu 2026 r. wynajmujący oczekiwali przeciętnie od niespełna 2,2 tys. zł/m-c w przypadku kawalerek, przez 2,9 tys. zł/m-c za mieszkania 40- i 50-metrowe po 4,1 tys. zł/m-c w odniesieniu do mieszkań o powierzchni powyżej 60 mkw.
W porównaniu ze styczniem 2025 r. średnia wycena mieszkań większych niż 40-metrowe wzrosła o 1 proc. Wyjątkowa stabilizacja panowała w ogłoszeniach dotyczących najmu kawalerek, za które oczekiwano jedynie o 0,1 proc. więcej niż w rok wcześniej.
Choć w skali roku a nawet dwóch lat możemy mówić o stabilnych stawkach czynszów dyktowanych w Gdyni, to w porównaniu ze styczniem 2022 r., a więc okresem tuż przed wybuchem wojny na Ukrainie, dzisiejsza jubilatka znajduje się w czołówce wzrostów. Średnia cena ofertowa odnosząca się do kawalerek wzrosła w tym czasie o 32,3 proc., najpopularniejsze, 40- i 50-metrowe mieszkania, podrożały w ogłoszeniach o 40,3 proc. a za lokale większe niż 60-metrowe wynajmujący oczekują obecnie o 42 proc. więcej niż cztery lata temu.
Bardziej obrazowo – obecnie w ogłoszeniach dotyczących kawalerek poniżej 40 mkw. wpisuje się przeciętnie więcej, niż przed czterema laty oczekiwali wynajmujący mieszkania o powierzchni od 40 do 59 mkw.
Stopa zwrotu w Gdyni bez rewelacji
Choć stawki na gdyńskim rynku najmu są jednymi z wyższych w Polsce, to nie da się tego powiedzieć o stopie zwrotu. Zgodnie z danymi Otodom Analytics, szczególnie niska stopa zwrotu z inwestycji w najem notowana jest w przypadku najpopularniejszych na tym rynku mieszkań 40- i 50-metrowych. W styczniu 2026 r., bez uwzględniania kosztów utrzymania mieszkania, podatków oraz remontów, było to 4,8 proc. w skali roku – o 0,2 pp. mniej niż rok wcześniej.
Niemal identyczną stopę zwrotu, dodajmy – równie niską – zanotowano w Gdańsku (4,76 proc.) oraz Krakowie (4,65 proc.). W Warszawie w styczniu 2026 r. było to 5,53 proc. a w Łodzi 5,94 proc.
Nieco lepiej, podobnie jak na pozostałych analizowanych rynkach, wyglądała sytuacja w przypadku mniejszych mieszkań o powierzchni do 40 mkw. W odniesieniu do nich w Gdyni zanotowano 5,56 proc. w skali roku – niemal bez zmian w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy.
