Do programu preferencyjnych kredytów hipotecznych dołączyły kolejne banki i w propozycjach widać w końcu większe zróżnicowanie. Mocne cięcie stóp sprawiło jednak, że znacznie szybciej nadszedł moment zrównania się stawek dla zwykłych hipotek i „Bezpiecznego kredytu 2 procent”. Banki mają twardy orzech do zgryzienia.
Wrzesień przyniósł dwa debiuty na gorącym rynku „Bezpiecznego kredytu 2 procent”. Na scenie pojawił się najpierw Bank Ochrony Środowiska, a potem gracz wagi ciężkiej – mBank. BOŚ przedstawił ofertę w wersji klasycznej i eko. Oprocentowanie w pierwszym okresie otrzymywania dopłat skopiował jednak wprost z pierwszego odczytu wskaźnika, podobnie jak większość banków biorących udział w schemacie.
Error 503 Backend fetch failed
Backend fetch failed
Guru Meditation:
XID: 319068225
Varnish cache server
mBank podszedł do sprawy inaczej. Po pierwsze, bank wymaga co najmniej 20 procent wkładu własnego. Po drugie, zróżnicował stawki oprocentowania już w okresie otrzymywania dopłat w zależności od segmentu klienta, jego statusu (nowy lub obecny), a także energochłonności nieruchomości. Kredytodawca przyciągnie do siebie zatem nie wszystkich zainteresowanych „Bezpiecznym kredytem 2 procent”, ale raczej pewien wycinek rynku.
Nowi gracze z grona banków komercyjnych wprowadzili zatem trochę nowych „smaczków” do selekcji produktów z dopłatami do rat. We wrześniowym zestawieniu symulacji uwzględniliśmy już debiutantów.
Najlepszy „Bezpieczny kredyt 2 proc.” – ranking
Podobnie jak w przypadku „komercyjnych” kredytów pokazujemy propozycje banków dla rodziny „dwa plus jeden” mieszkającej w Warszawie.
Profilowi klienci kupują 55-metrowe mieszkanie z rynku wtórnego kosztujące 600 tys. zł. Zakładamy, że kredytobiorcy mają co miesiąc do dyspozycji łącznie 13 tys. zł. 29-letnia kobieta zatrudniona jest na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony i zarabia 7 tys. zł netto. Jej 32-letni partner ma podobną sytuację, lecz nieco niższe zarobki – 6 tys. zł miesięcznie. Para nie spłaca obecnie żadnych zobowiązań kredytowych, a historia kredytobiorców odnotowana w BIK nie zawiera negatywnych wpisów.
We wrześniowych symulacjach dominuje ta sama początkowa stawka oprocentowania co w sierpniu. Nie jest ona oczywiście przypadkowa. Przypomnijmy, że 7,14 proc. to wartość wskaźnika używanego do wyliczania dopłat. Dzięki takiemu „ustawieniu” oprocentowania klient płaci w pierwszym okresie dofinansowania odsetki takie, jakie płaciłby przy oprocentowaniu równym 2 proc. Na tym tle wyróżnia się Alior Bank i mBank.
|
„Bezpieczny kredyt 2 proc.” na 480 000 zł, na 25 lat, LTV 80 proc., oprocentowanie okresowo stałe, raty malejące (dla profilowych kredytobiorców) |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
|
Lp. |
Bank |
Oprocentowanie |
Marża po okresie stałego oprocentowania |
Pierwsza rata malejąca (po dopłacie) |
Łączny koszt kredytu z uwzględnieniem dopłat (1) |
RRSO (2) |
|
1. |
Alior Bank |
6,380% |
2,19% |
2 061 zł |
275 444 zł |
4,26% |
|
2. |
Bank BPS |
7,14% |
1,90% |
2 367 zł |
277 467 zł |
4,01% |
|
3. |
mBank – klient stały |
7,29% |
2,14% |
2 460 zł |
292 977 zł |
4,38% |
|
4. |
BOŚ |
7,14% |
2,35% |
2 400 zł |
300 907 zł |
4,16% |
|
6. |
PKO BP |
7,14% |
Brak danych |
2 360 zł |
305 782 zł |
4,41% |
|
7. |
Velo Bank |
7,14% |
2,10% |
2 400 zł |
318 675 zł |
4,35% |
|
8. |
Bank Pekao |
7,14% |
2,50% |
2 400 zł |
335 011 zł |
4,44% |
|
9. |
mBank |
8,64% |
3,49% |
3 000 zł |
374 247 zł |
5,65% |
|
(1) Za łączny koszt kredytu uważamy sumę odsetek, prowizję, koszt ubezpieczenia pomostowego, ubezpieczenia niskiego wkładu i koszt innych ubezpieczeń z wyłączeniem ubezpieczenia nieruchomości. Koszt podawany na podstawie symulacji przygotowanych przez banki. (2) Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania podawana przez bank w symulacji. Źródło: Bankier.pl na podstawie informacji od banków, 6-14.9.2023 r. |
||||||
W sierpniowym zestawieniu kredytów z dopłatami zwróciliśmy uwagę na jeden z fragmentów ustawy regulującej zasady oferowania preferencyjnego finansowania.
„Bank kredytujący udziela rodzinnego kredytu mieszkaniowego i Bezpiecznego kredytu 2%, ustalając stopę oprocentowania i wysokość prowizji na warunkach nie gorszych niż warunki, na jakich w ramach oferty kredytowej tego banku kredytobiorca uzyskałby kredyt hipoteczny na ten sam cel, spłacany w taki sam sposób, w takim samym okresie, w takiej samej wysokości i o takiej samej wysokości wkładu własnego (…)”
Mocne obniżenie stóp procentowych doprowadziło do sytuacji, w której znacząco obniżają się stawki oprocentowania proponowane w zwykłych kredytach hipotecznych. Jeśli porównamy symulacje przygotowane przez kredytodawców dla takiego samego profilu kredytobiorców, wkładu własnego i kwoty kredytu jak wyżej, to dostrzeżemy, że warunki „BK2” i komercyjnego finansowania są do siebie bardzo zbliżone (oczywiście poza dopłatami). Przykładowo, w Banku Pekao różnica stawek oprocentowania to już zaledwie 0,07 pp.
Są jednak banki, w których „Bezpieczny kredyt 2 procent” ma wyższe oprocentowanie (przed dopłatą) niż klasyczna hipoteka. A to już można uznać za brak spełnienia ustawowych wymagań. Już dziś można powiedzieć, że stawka 7,14 proc. przestała być atrakcyjna, a w propozycjach hipotek z okresowo stałym oprocentowaniem dominować zaczynają stawki zaczynające się od cyfry „6”. Problem z rozjeżdżającymi się warunkami zwykłych i preferencyjnych kredytów będą zatem miały lada moment wszystkie banki.
