Dość często pojawia się pogląd, zgodnie z którym podatek katastralny mógłby zahamować wzrosty cen metrażu. Jednak badania naukowe nie są jednoznaczne.
Podatek katastralny jest w Polsce dość częstym tematem dyskusji i kontrowersji mimo faktu, że obecnie nie ma woli politycznej związanej z jego wprowadzeniem i odpowiednich rozwiązań administracyjnych. Problem z tą drugą kwestią potwierdził na przykład wiceminister rozwoju i technologii w jednym ze styczniowych wywiadów. Trudno przypuszczać, że sytuacja zmieni się znacząco w najbliższym czasie.
Duże zainteresowanie tematyką podatku katastralnego wynika jednak z przekonania, że wspomniana danina może ograniczyć tempo wzrostów cen mieszkań, a nawet je zupełnie zahamować. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili sprawdzić, co w tym temacie mają do powiedzenia naukowcy. Wyniki ich badań wcale nie są jednoznaczne.
Podatek katastralny a ceny - co mówi teoria?
Wpływ podatków nieruchomościowych, w tym podatku katastralnego, na ceny nieruchomości to kwestia analizowana przez ekonomistów już od dość dawna. Badania nad tym tematem zapoczątkował m.in. prof. Wallace E. Oates. Jedna z popularnych hipotez (property tax capitalization hypothesis) zakłada, że zmiany poziomu obciążeń podatkowych powinny zostać uwzględnione w cenach nieruchomości mieszkaniowych. Jednak wśród teoretyków pojawia się też inny pogląd. Zgodnie z nim wzrost wpływów z podatków od nieruchomości, które są kierowane często do samorządów, poprawia jakość lokalnych usług publicznych, co może pozytywnie wpływać na wartość nieruchomości (np. poprzez podwyżki czynszów).
Dodatni wpływ podatków nieruchomościowych na ceny lokali i domów może również wynikać ze spowodowanego przez takie daniny obniżenia zyskowności działania firm budowlanych oraz deweloperskich. Mniejsza rentowność inwestorów nierzadko skutkuje bowiem ograniczeniem nowej podaży trafiającej na rynek (zobacz: House Prices and Immovable Property Taxes: Evidence from OECD Countries, T. Oliviero, A. Sacchi, A. Scognamiglio i A. Zazzaro, CSEF, 2016 r.).
Jeszcze inna ciekawa hipoteza (housing wealth channel hypothesis) wskazuje, że poprzez swój wpływ na wartość nieruchomości oraz majątek gospodarstw domowych „kataster” może negatywnie oddziaływać na lokalne zatrudnienie i aktywność gospodarczą. W przypadku opodatkowania firm pojawia się podejrzenie, że znaczący wzrost podatku obniży wartość nieruchomości stanowiących zabezpieczenie dla przyszłych kredytów oraz inwestycji (zobacz: Are higher property taxes costly for employment?, J. Villegas, Ghent University, 2023 r.).
„To zależy”, czyli wnioski z badań naukowych
Temat wpływu podatków od wartości nieruchomości (ad valorem) na ich ceny doczekał się ciekawych badań. Nie sposób ich wszystkich przedstawić. W ramach przykładu oraz zachęty do samodzielnych poszukiwań wiedzy przez zainteresowane osoby można jednak zaprezentować kilka ciekawych wniosków z wybranych badań. Mowa o następujących konkluzjach:
- Wpływ wyraźnej obniżki podatku katastralnego na ceny szwedzkich nieruchomości był marginalny (zobacz: House price responses to a national property tax reform, M. Elinder, L. Persson, Journal of Economic Behavior & Organization, Volume 144, 2017 r.).
- Nie można wykazać, że stany USA cechujące się wysokimi wpływami per capita z podatku od wartości nieruchomości doświadczyły niższego tempa wzrostu cen domów w latach 2009-15 (zobacz: The burden of property taxes on home appreciation: A relationship study between property taxes and home values in the U.S., R.M. Valadez, D.M. Smith, Journal of Finance and Accountancy, 2019, Vol 25).
- Efekt netto wpływu podatków na wartość nieruchomości zależy od wielu czynników - między innymi elastyczności popytu i podaży oraz jakości usług publicznych (zobacz: Raport OECD „Bricks, Taxes and Spending Solutions for Housing Equity across Levels of Government”, 2023 r.).
- Analiza danych z Włoch sugeruje ujemną zależność pomiędzy wzrostem stopy podatku katastralnego i wartościami nieruchomości w roku reformy (zobacz: Property Tax and Property Values: Evidence from the 2012 Italian Tax Reform, T. Oliviero i A. Scognamiglio, CSEF, 2016 r.), ale mówi też o negatywnym wpływie wyższego lokalnego opodatkowania nieruchomości na zatrudnienie (zobacz: Employment Fluctuations, Real Estate Prices, and Property Taxes, J. Villegas, Ghent University, 2023 r.).
- Wyniki badania dotyczącego 34 krajów OECD wskazują na wyraźną ujemną zależność między wyższym poziomem wpływów podatkowych od właścicieli nieruchomości (nie tylko z podatków katastralnych) oraz cenami nieruchomości mieszkaniowych (zobacz: House prices and immovable property tax: Evidence from OECD countries, T. Oliviero, A. Sacchi, A. Scognamiglio, A. Zazzaro, Metroeconomica, Volume 70, Issue 4, 2019 r.)
Rozbieżne wnioski co do wpływu podatków od wartości nieruchomości na ich ceny mogą wynikać ze specyfiki lokalnych rynków, różnej konstrukcji przepisów podatkowych oraz mnogości czynników kształtujących każdy rynek nieruchomości. Dlatego budowanie hipotez dotyczących wpływu przyszłego polskiego podatku katastralnego na ceny nieruchomości wydaje się nieuzasadnione - tym bardziej że nie wiemy, jak miałby dokładnie wyglądać taki podatek.
Można natomiast wnioskować, że pojawiające się czasem jako postulat opodatkowanie np. dopiero trzeciego lub czwartego mieszkania skutkowałoby mniejszym wpływem nowej daniny na rynek. W europejskich krajach naliczających podatek nieruchomościowy ad valorem standardem (również ze względów fiskalnych) jest opodatkowanie już pierwszego lokum - z ewentualną kwotą wolną. Takie rozwiązanie wprowadziły również niektóre państwa „nowej unii” - Litwa, Łotwa oraz Rumunia.
Andrzej Prajsnar
