Jeśli program dotowanych kredytów mieszkaniowych ma poszerzyć dostęp do finansowania, kluczową sprawą okaże się sposób określania zdolności kredytowej. W najgorszym scenariuszu „Pierwsze mieszkanie” stanie się finansowym „dopalaczem” dla osób, które i tak są w stanie pozwolić sobie na zaciągnięcie kredytu.
W połowie grudnia rząd przedstawił najważniejsze założenia programu „Pierwsze mieszkanie”. Jego elementem jest hasło „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, czyli schemat dopłat do kredytów hipotecznych przez pierwsze 10 lat spłaty. Fundament pomysłu stanowi obniżenie kosztów obsługi zobowiązania poprzez dotowanie rat.
Skorzystanie z programu nie będzie obwarowane zbyt wieloma ograniczeniami. Kredytobiorcy nie muszą spełniać warunków dochodowych, a cena nieruchomości nie będzie limitowana. Limity dotyczyć będą natomiast wieku beneficjenta (nie więcej niż 45 lat), kwoty maksymalnej kredytu (500 lub 600 tys. zł w zależności od typu gospodarstwa domowego) oraz posiadania wcześniej praw do nieruchomości.
Sposób ustalania wysokości dopłaty przedstawiono tylko w zarysie. „Państwo przez 10 lat będzie dopłacało różnicę między stałą stopą ustaloną w oparciu o średnie oprocentowanie kredytów o stałej stopie w bankach kredytujących (aktualne na dzień ustalenia wysokości oprocentowania stałą stopą kredytową w dniu udzielenia kredytu i po 5 latach) a oprocentowaniem kredytu zgodnie ze stopą 2%” – wskazano w materiałach promujących program. W przedstawionych później przykładach doprecyzowano, że marża banku będzie doliczana do wyjściowych 2 procent. Szczegóły kalkulacji poznamy zapewne przy okazji prezentacji projektu ustawy. Jeśli jednak program ma ułatwić dostęp do kredytów hipotecznych, to kluczowa okaże się inna kwestia – zdolności kredytowej.
Sposobu badania zdolności nie da się narzucić ustawą
W prezentacji opisującej założenia programu mocno podkreślono korzyści wynikające z niższych rat płaconych kredytobiorców, którzy skorzystają z dotowanego kredytu. Co ciekawe, zakłada się w nich, że przez pierwszych 10 lat kredyt spłacany będzie w ratach malejących, a później – w ratach równych. Nie wiadomo, czy taką formułę rzeczywiście wykorzystywać będą kredyty „Pierwsze mieszkanie”. Byłaby ona korzystna dla klientów – w tym modelu kapitał spłacany jest szybciej, a najwyższe odsetki w racie pojawiają się na początku okresu spłaty, czyli w czasie korzystania z dopłat.
Przykłady towarzyszące materiałom pokazują porównanie obciążeń, ale zapewne nie bez przyczyny nie ma w nich mowy o koniecznym poziomie dochodów. Aby skorzystać z programu, trzeba będzie jednak uzyskać kredyt. A tu na przeszkodzie stanąć może brak zdolności kredytowej.
Zarówno wypowiedzi ministra Waldemara Budy (np. 22 grudnia w RMF FM), jak i pierwsze komentarze bankowców wskazują, że kredytodawcy będą oceniać zdolność kredytową „standardowo”, czyli jak dla kredytu bez dopłat. Ewentualnym wsparciem może okazać się tylko zapowiadane obniżenie bufora na zmianę stopy procentowej przygotowywane przez nadzór. Sprawdźmy, jakie to ma znaczenie.
Kredytowe scenariusze – jak zachowają się banki?
Sięgnijmy po przykład wprost z materiałów ministerstwa. Ania i Bartek mają roczne dziecko, zaciągają kredyt na 550 tys. zł, na 30 lat. Do oficjalnych wyliczeń przyjęto, że oprocentowanie rynkowe kredytu wynosi 8,46 proc., a 1/10 z tej wartości to marża (co może być dyskusyjnym założeniem).
Przyjmijmy w najbardziej pesymistycznym scenariuszu, że zasady badania zdolności kredytowej odpowiadają obecnym regulacjom, a bank trzyma się zasady, że najwyższa rata (pierwsza) nie może pochłaniać więcej niż 45 proc. dochodu kredytobiorców. Do oprocentowania bank dodaje zatem 5 pp. i nie bierze pod uwagę dopłaty od państwa. W takim przypadku miesięczny dochód pary musiałby sięgać 17 tys. zł.
W bardziej optymistycznym podejściu zakładamy, że bufor na zmianę stopy procentowej spadnie do 2,5 pp., czyli wartości sprzed wiosennej „rewolucji” narzuconej przez KNF. Nadal przyjmujemy, że do oceny kredytodawca bierze ratę bez uwzględnienia dopłaty. W takim przypadku miesięczny dochód pary musiałby przekraczać 14,5 tys. zł. Gdyby bufor obniżyć do 0 pp. (co nie jest zupełnie fantastycznym scenariuszem), dochód musiałby sięgać 12 tys. zł.
Jak wyglądać będą uproszczone kalkulacje, jeśli bank wziąłby pod uwagę wysokość raty już po dopłacie? Załóżmy, że tak się stanie, ale nadal uwzględniany będzie 5-punktowy bufor (jak obecnie). Dochód miesięczny Ani i Bartka powinien być nie niższy niż 11,3 tys. zł. Dla o połowę niższego bufora (2,5 pp.) wymagany dochód byłby nieco poniżej 8,8 tys. zł. Dla zerowego – ok. 6,2 tys. zł.
Masz zdolność? Opłaca się poczekać
Przedstawione scenariusze bazują na poważnych uproszczeniach i nie odpowiadają oczywiście wprost kryteriom stosowanym przez kredytodawców. Potraktujmy je jako niedoskonałą ilustrację. Banki oceniając zdolność kredytową biorą pod uwagę wiele zmiennych, nie tylko dochód. Wpływ mają, chociażby inne zobowiązania, liczba osób w gospodarstwie domowym, koszty utrzymania z uwzględnieniem miejsca zamieszkania, a także czynniki jakościowe. Swoje "trzy grosze" dorzucają także rekomendacje nadzoru - m.in. konieczność badania zdolności dla okresu 25-letniego, gdy rzeczywisty okres spłaty jest dłuższy.
Warto jednak podkreślić, że program nie adresuje w żaden sposób problemu dostępności kredytów mieszkaniowych przy obecnym poziomie stóp procentowych. Efektem może być wsparcie w spłacie rat tych gospodarstw domowych, które mają już „rynkową” zdolność kredytową. Kredytobiorcy zyskaliby sporo na pierwszym (i to długim, bo 10-letnim) okresie dotowanych rat. Dla rozważających obecnie zakup mieszkania na kredyt i mających realne widoki na przejście bankowego „sita” jak najbardziej racjonalnym krokiem byłoby zatem odłożenie decyzji do czasu uruchomienia dopłat. Pozostali, w tym ci, których nie satysfakcjonuje obecnie dostępna kwota kredytu, muszą liczyć na to, że banki wybiorą drogę bliższą optymistycznym scenariuszom.
