Czy opłacalne jest przekształcanie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości? Opłata z takiego tytułu stanowi różnicę między wartością prawa własności, a wartością samego użytkowania wieczystego.
Podmioty uprawnione do przekształcania
Użytkownik wieczysty musi spełniać pewne warunki określone przez przepisy prawne, by móc dokonać przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. W myśl art. 1 ust. 1 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, osoby fizyczne i osoby prawne, które w dniu 13 października 2005 roku były użytkownikami wieczystymi nieruchomości mają podstawy prawne do wystąpienia z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego swojej nieruchomości we wspomniane prawo własności.
Z takim roszczeniem mogą wystąpić również osoby fizyczne będące wspomnianego dnia użytkownikami wieczystymi nieruchomości, w sytuacji, gdy użytkowanie wieczyste uzyskały na podstawie art. 7 dekretu z 26 października 1945 o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze miasta stołecznego Warszawy w zamian za wywłaszczenie, bądź przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa na podstawie innych tytułów, przed dniem 5 grudnia 1990r. Przepis uwzględnia również osoby fizyczne i prawne, które są właścicielami lokali biorących udział w nieruchomości wspólnej, obejmującej prawo użytkowania wieczystego, lub spółdzielnie mieszkaniowe, które są właścicielami budynków mieszkalnych, bądź garaży.
Zobacz także
Dodatkowo, żądanie dokonania takiego przekształcenia mogą zgłosić osoby fizyczne i prawne, które są następcami prawnymi podmiotów wspomnianych powyżej. W konsekwencji, prawo to przysługuje jednocześnie osobom, które nabyły prawo użytkowania wieczystego m.in. na postawie umowy sprzedaży, darowizny, czy także dziedziczenia po dniu 13 października 2005r. Musi jednak zostać spełniony istotny warunek – prawo użytkowania wieczystego musi zostać ustanowione właśnie przed tą datą.
Konieczny wniosek i opłaty
By dokonać przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości należy przedłożyć wniosek do organu właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. W przypadku nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego jest to organ wykonawczy odpowiedniej jednostki samorządowej (np. wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarządu powiatu, lub zarządu województwa). Natomiast w przypadku gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa taką decyzję administracyjną wydaje starosta. Kwestią, która zasługuje na szczególną uwagę jest odpłatność przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Osoba, na rzecz której dokonane zostało wspomniane przekształcenie zobowiązana jest do uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi opłaty z tytułu przekształcenia, która stanowi różnicę pomiędzy wartością prawa własności nieruchomości, a wartością samego użytkowania wieczystego. W praktyce ustalenie wartości tych sum następuje na podstawie sporządzonego na zlecenie właściwego organu operatu szacunkowego. Tworzony jest on, w uproszczeniu, w oparciu o ceny rynkowe nieruchomości znajdujących się w pobliskiej okolicy.
Na wniosek użytkownika opłata ta rozkładana jest na raty - zwykle na czas od 10 do 20 lat. Wnioskodawca może wystąpić również o skrócenie czasu spłaty poniżej 10 lat. Jeśli taki wniosek trafi w ręce urzędników, rozłożenie opłaty na raty jest obligatoryjne. Jak zaznacza Bartosz Antos, Specjalista ds. Nieruchomości Saveinvest, nieuiszczona część rozłożonej na raty opłaty podlega oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez NBP. Może zostać również wyrażona zgoda na zastosowanie innej stopy procentowej, aby doprowadzić do zmniejszenia oprocentowania nieuiszczonej części opłaty. Gdy mamy do czynienia z własnością Skarbu Państwa decyzje podejmuje wojewoda. Natomiast w przypadku własności samorządu terytorialnego – właściwa rada lub sejmik.
Przymusowa hipoteka
Wierzytelność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego na nieruchomości objętej przekształceniem z tytułu opłaty podlega dodatkowo zabezpieczeniu hipoteką przymusową. Gdy mamy zaś do czynienia z przekształceniem udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości związanego z odrębną własnością lokalu, przymusowa hipoteka obciąża nieruchomość lokalową osoby, na rzecz której dokonało się przekształcenie. Jeśli właściciel nieruchomości z jakiś względów zaprzestanie spłacania rat, właściwy organ w myśl prawa będzie mógł dochodzić należącej mu z tego tytułu daniny, już nie zważając wówczas na to, kto jest aktualnym właścicielem. Przykładowo organ będzie uprawniony do zaspokojenia swej wierzytelności z tej nieruchomości, gdy osoba, na rzecz której nastąpiło przekształcenie sprzeda nieruchomość osobie trzeciej.
Nieodpłatne przekształcenie i kwestia bonifikaty
Bartosz Antos, Specjalista ds. Nieruchomości Saveinvest, wyjaśnia, że z przekształceniem wolnym od opłat mamy do czynienia, w sytuacji gdy z wnioskiem wystąpią osoby fizyczne lub spółdzielnie mieszkaniowe, które nabyły prawo do użytkowania wieczystego w zamian za wywłaszczenie, lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa na podstawie innych tytułów – przed 5 grudnia 1990r. Pod uwagę brany jest również dekret o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy, wraz z następcami prawnymi wszystkich podmiotów wspomnianych powyżej. Z kolei opłata z tytułu przekształcenia może ulec obniżeniu w chwili przyznania przez organ bonifikaty. Przykładowo w stosunku do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa osobom fizycznym, które prawo użytkowania wieczystego uzyskały przed dniem 5 grudnia 1990r., oraz ich następcom prawnym. Na ich wniosek przysługuje im wtedy 50 proc. bonifikaty od opłaty.
Saveinvest Sp. z o. o.
www.grunttozysk.pl
