Inwestycje w nieruchomości, ze względu na formę inwestowania, można podzielić na pośrednie i bezpośrednie. Inwestycje bezpośrednie związane są z bezpośrednim nabyciem tytułu prawnego do nieruchomości przez inwestora lub z rozbudową nieruchomości, do której ten tytuł inwestor już posiada. Z ekonomicznego punktu widzenia mają wówczas znamiona wydatków konsumpcyjnych, finansowanych ze zgromadzonych oszczędności lub kredytu. Inwestycje pośrednie dotyczą z kolei inwestowania w sytuacji, gdy prawa do nieruchomości ma instytucja, która przysparza korzyści swoim inwestorom. Inwestycje pośrednie umożliwiają zaistnienie na rynku nieruchomości podmiotom dysponującym niedużym kapitałem. Mają one formę inwestycji w udziały lub papiery wartościowe, wyemitowane przez podmioty inwestujące na rynku nieruchomości.
Bezpośrednie inwestycje w nieruchomości mogą zostać sklasyfikowane pod względem typu inwestora i celu, jakiemu służyć ma inwestycja. Wyróżnić więc można inwestycje czynione przez przyszłych użytkowników nieruchomości w celu zaspokojenia własnych potrzeb (np. rodzina kupuje mieszkanie by w nim mieszkać, przedsiębiorstwo kupuje halę produkcyjną). Kolejna grupa to inwestycje dokonywane przez podmioty będące właścicielami nieruchomości, które nie zamierzają być jej użytkownikami (np. aby wynająć i pobierać czynsz, aby sprzedać za jakiś czas z zyskiem). Nieco osobną grupę inwestorów stanowią spekulanci, którzy zainteresowani są szybkim zwrotem z kapitału.
Popularną inwestycją są również tzw. drugie domy. Ocenia się, że w Stanach Zjednoczonych 6% gospodarstw domowych posiada drugi dom. Podobna sytuacja występuje w Wielkiej Brytanii, 5% Brytyjczyków ma przynajmniej dwie nieruchomości. Na terenie Wielkiej Brytanii 61% tzw. drugich domów stanowią nieruchomości nabywane pod wynajem, co określa się jako „buy-to-let”. Kolejne 12% drugich domów jest zamieszkiwane przez osoby będące na utrzymaniu właściciela (np. dzieci), 11% przez lokatorów niepłacących czynszu, a należących do rodziny lub będących przyjaciółmi właścicieli, 10% to tzw. domy wakacyjne, 2% służy właścicielom jako miejsce do pracy, a 4% jest całkowicie niezamieszkałych. Ponad 2/3 właścicieli przynajmniej dwóch domów w Wielkiej Brytanii motywowało swój zakup potencjałem uzyskania dochodu z inwestycji na skutek oczekiwanego wzrostu jej wartości oraz wpływów z czynszu. W grupie osób wynajmujących nieruchomości także przeważał motyw przewidywanego wzrostu wartości nieruchomości nad motywem czerpania korzyści z czynszów. Wydaje się to uzasadnione. Od 1993 r. do załamania rynku w roku 2007 ceny nieruchomości w Wielkiej Brytanii wzrosły o ponad 200%. W tym samym czasie stawki czynszów wynajmu kształtowały się w skali roku ciągle na poziomie około poniżej 5% ceny zakupu nieruchomości. Drugie domy bywają również nabywane z przeznaczeniem do użytkowania w okresie wakacyjno-urlopowym. Od pewnego czasu coraz powszechniejsza staje się jednak alternatywna forma tej inwestycji. Jest nią nabycie praw do czasowego użytkowania nieruchomości wakacyjnej, tzw. timeshare. Jest to najczęściej prawo dotyczące nieruchomości atrakcyjnie położonej, zazwyczaj w znanym kompleksie wakacyjnym. Właściciel prawa użytkowania może w wyznaczonym czasie sam użytkować nieruchomość, wynająć ją innej osobie na określony czas lub wymienić na pewien czas prawo do użytkowania danej nieruchomości na prawo użytkowania innej nieruchomości. W 2008 r. np. w Stanach Zjednoczonych było 1629 kompleksów timeshare, które dysponowały łącznie 182,1 tys. apartamentów. Liczba uczestników amerykańskich programów timeshare wynosiła 4,4 miliona osób, a wartość sprzedaży miejsc w tych kompleksach była oceniana na około 8,6 miliarda dolarów amerykańskich w 2005 r. Na całym świecie szacuje się liczbę kompleksów tego typu na 5400 w około 100 państwach, z roczną sprzedażą w wysokości 11,8 miliarda dolarów amerykańskich. Prawo do użytkowania nieruchomości typu timeshare jest zbywalne i podlega dziedziczeniu.
Często zakup nieruchomości jest finansowany kredytem hipotecznym. W 2002 r. w Anglii nieruchomości zamieszkałe przez właścicieli były w 49% obciążone takim kredytem29. Wysokość spłacanej raty sama w sobie może stanowić poważne obciążenie dla budżetu domowego. Rysunek 17 ukazuje średnie spłaty kredytu hipotecznego jako procent średnich dochodów gospodarstw domowych w Wielkiej Brytanii. W 2002 r. stanowiły one 20,6% dochodów, a więc był to podobny poziom, co w roku 1988. Spłaty te charakteryzowały się znaczną zmiennością. Zawierała się ona w przedziale między około 14% średnich dochodów (1978) do niemal 28% w przypadku kupujących po raz pierwszy nieruchomość (1990).
W 2002 r. ponad 56% rodzin w Stanach Zjednoczonych było stać na nabycie nieruchomości zadowalającego standardu, w miejscu swego zamieszkania właśnie przy wykorzystaniu kredytu hipotecznego. Rodziny, które już mieszkały w swoich domach, w ponad 70% przypadków miałyby wystarczającą zdolność, aby nabyć ponownie nieruchomość, przy czym ich odsetek w badanym okresie zmniejszył się o kilka procent. Jednocześnie tylko niewielki odsetek rodzin żyjących w wynajmowanej nieruchomości byłby w stanie nabyć nieruchomość. Były to liczby od kilkunastu (14% w 1988 r.) do zaledwie kilku procent (7,8% w 2002 r.). Tak zwane osoby niepowiązane, czyli prowadzące jednoosobowe gospodarstwa domowe, charakteryzowały się podobnymi do rodzin możliwościami nabycia nieruchomości mieszkalnych, zarówno jeśli chodziło o obecnych właścicieli, jak i lokatorów.
 | Zastanawiasz się nad kupnem własnego mieszkania? Sprawdź ofertę kredytów |
Bez względu na motywacje zakupu istnieją cechy wspólne wszystkich inwestycji w nieruchomości. Mają one zazwyczaj charakter długoterminowy. Lokata kapitału w nieruchomość generuje trzy źródła dochodu, czyli czynsze, dochody pozaczynszowe oraz zwrot z kapitału. Dochodowość nieruchomości zależy od sposobu jej wykorzystania, warunków gospodarczych, lokalizacji, możliwości remontów czy modernizacji oraz wynegocjowanej stawki najmu bądź dzierżawy. Przy inwestycjach na rynku nieruchomości występują wysokie koszty transakcyjne, a sam zakup czy sprzedaż są bardziej skomplikowane i czasochłonne niż zakup czy sprzedaż np. akcji. Ponadto ustalenie prawa własności bywa skomplikowane. Wartość nieruchomości może być szczególnie wrażliwa na zmiany legislacyjne. Posiadanie nieruchomości wiąże się z koniecznością zarządzania nią i dbania o jej dobry stan fizyczny. Powoduje to określone koszty i problemy. Inwestor może wpływać na wartość nieruchomości, co jest niemożliwe na rynku akcji. Posiadanie nieruchomości może wiązać się ponadto z prestiżem. Prawo do nieruchomości może być również wykorzystane jako forma zabezpieczenia kredytu, co pozwala na „odmrożenie” kapitału i dostęp do środków finansowych.
Do głównych wad bezpośrednich inwestycji w nieruchomości, w porównaniu z inwestycjami np. w akcje, można zaliczyć małą płynność, niepodzielność, małą elastyczność i wysoką kapitałochłonność. Nawet przy wykorzystaniu finansowania zewnętrznego wysoka kapitałochłonność w połączeniu ze niewielkim kapitałem, którym dysponuje samodzielny inwestor, sprawia, że stworzenie zdywersyfikowanego portfela jest praktycznie niemożliwe. Wysokie koszty transakcyjne, brak dostatecznej wiedzy o rynku kapitałowym i doświadczenia inwestycyjnego oraz czasu niezbędnego na zarządzanie inwestycją stanowią dodatkowe przeszkody, które napotyka samodzielny inwestor zamierzający inwestować na rynku nieruchomości.
Inwestowanie na międzynarodowych rynkach nieruchomości spotyka się z jeszcze większymi barierami, które obejmują m.in. ryzyko kursu walutowego, ryzyko kraju czy brak wiedzy na temat odmienności przepisów prawnych i podatkowych.
Więcej informacji o rynku nieruchomości, formach inwestowania w nieruchomości, narzędziach oceny inwestycji znajdziesz w książce „Inwestowanie w nieruchomości na rynkach międzynarodowych” Marty Anastazji Wiśniewskiej (Wydawnictwo Naukowe PWN, 2011). Książka jest dostępna w cenie ze zniżką w e-księgarni www.ksiegarnia.pwn.pl. Wykorzystanie za wiedzą Wydawcy.
Mariusz Ludwiński dla Wydawnictwa Naukowego PWN
» Nieruchomości ostoją w czasie kryzysu
» Inwestycja w nieruchomości zyskowniejsza niż giełda
» Inwestycje w nieruchomości nadal zyskowne
