Udział mieszkań należących do inwestorów PRS nie przekroczy w obecnej dekadzie 0,5 proc. całego zasobu mieszkaniowego w Polsce i nie ma ryzyka monopolizacji rynku przez inwestorów instytucjonalnych – ocenił Paweł Sztejter z firmy doradczej JLL.
"Mieszkania wynajmowane przez inwestorów instytucjonalnych stanowią dzisiaj znacznie poniżej jednego promila wszystkich zasobów mieszkaniowych w Polsce i niecałe pół procenta zasobów w sześciu największych miastach. Nawet, gdyby rozwój inwestycji PRS istotnie przyśpieszył, udział mieszkań należących do inwestorów instytucjonalnych w Polsce w obecnej dekadzie nie przekroczy 0,5 proc., zaś w dużych miastach może wynieść ok. 2,5 proc. wszystkich mieszkań" - ocenił w komentarzu dla PAP Biznes Paweł Sztejter, wiceprezes zarządu i dyrektor zespołu rynku mieszkaniowego w JLL.
"Inaczej mówiąc, nie będzie miał wpływu na kształtowanie się relacji popytu i podaży na rynku, a już zwłaszcza nie będzie wpływał na czynsze najmu w setkach tysięcy prywatnych mieszkań na wynajem lub na ceny sprzedaży, czego obawiają się sceptycy. W konsekwencji nie istnieje ryzyko monopolizacji rynku przez inwestorów instytucjonalnych" - dodał.
Jak wskazał, dotychczas instytucjonalni inwestorzy udostępnili do wynajmu w Polsce niewiele ponad 12 tys. mieszkań, które są praktycznie w całości wynajęte, a w planach na kolejne 5-8 lat jest realizacja ok. 47 tys. mieszkań, w większości przez inwestorów, którzy samodzielnie realizują budowę na gruntach do nich należących.
"W krajach UE przeciętny udział mieszkań wynajmowanych za czynsze rynkowe i należących do różnych kategorii inwestorów, w tym w większości indywidualnych, wynosi ok. 20 proc. Nawet, gdyby inwestorom PRS udało się w Polsce wybudować w najbliższych latach ok. 150 tys. mieszkań, czyli trzykrotnie więcej niż obecnie planowane, to udział wszystkich mieszkań na wynajem w polskim zasobie mieszkaniowym, w tym w zdecydowanej większości należących do indywidualnych inwestorów, wzrośnie jedynie z ok. 4 do 5 proc., a Polska w rankingach europejskich pozostanie krajem o skrajnie silnej dominacji własności na rynku mieszkaniowym (powyżej 80 proc.), nadal plasując pod tym względem nasz kraj na szóstym miejscu od końca pomiędzy Węgrami a Słowenią. Tymczasem dostępność mieszkań na wynajem w Polsce jest obecnie katastrofalna” – uważa Sztejter.
Ekspert zwrócił uwagę, że inwestycje w segmencie PRS mają w znacznej mierze charakter antycykliczny i – jak ocenił - deweloperzy nie są skłonni masowo sprzedawać mieszkań inwestorom w okresie silnego popytu ze strony nabywców indywidualnych, gdyż sprzedaż klientom indywidualnym daje deweloperom większą elastyczność i jest bardziej rentowna.
"Inwestorzy PRS stają się natomiast atrakcyjnym partnerem, gdy przychodzi spowolnienie, popyt ze strony Kowalskich spada w konsekwencji znacząco obniżonej zdolności kredytowej, a deweloperzy choć mają duże rezerwy gruntów, nie są w stanie rozpoczynać większej liczby nowych inwestycji. Inwestycje realizowane w sektorze PRS przynoszą również korzyści dla całego sektora mieszkaniowego i gospodarki. Zwiększa się produkcja mieszkań, pracownicy firm deweloperskich i budowlanych utrzymują zatrudnienie, pracę mają producenci materiałów budowlanych, AGD, czy branża meblarska. Budżety państwa i samorządów zasilane są podatkami” – powiedział Sztejter.
W jego ocenie, obecnie rozwój inwestycji PRS w Polsce ograniczony jest przez globalną sytuację makroekonomiczną.
"Wysoki koszt kapitału w Europie i na świecie, utrudnia inwestowanie w tę klasę aktywów, która w odróżnieniu od np. inwestycji w biurowce, czy magazyny jest zwykle inwestycją długoterminową i mniej rentowną. Dlatego też często wśród inwestorów PRS można spotkać fundusze emerytalne lub firmy ubezpieczeniowe. Drugą istotną barierą rozwoju jest ryzyko kursowe – pamiętajmy, że zagraniczni inwestorzy inwestują euro, podczas gdy dochody z wynajmu mieszkań są i pozostaną dochodami w polskim złotym” – powiedział.
Jako trzecią barierę Sztejter wskazał oczekiwania stóp zwrotu.
"Pomimo dużej gotowości polskich deweloperów do obniżenia marż, koszty gruntów i wykonawstwa często uniemożliwiają producentom mieszkań zawieranie transakcji w cenach oczekiwanych przez inwestorów” – dodał.
Z kolei rozwojowi rynku – zdaniem eksperta - mogłoby pomóc zaangażowanie polskiego kapitału nieponoszącego ryzyka kursowego.
"Wśród inwestorów PRS brak jest niestety dotychczas polskiego kapitału. Polskie TFI i OFE koncentrują się na inwestycjach giełdowych, w sektorze mieszkaniowym brakuje też inwestycji polskich towarzystw ubezpieczeniowych. Wyjątkiem jest PFR Nieruchomości, realizujący program budowy mieszkań na wynajem w ramach Funduszu Mieszkań dla Rozwoju, zwanego potocznie Mieszkaniem Plus. Program ten koncentruje się obecnie na dostarczaniu mieszkań na wynajem w mniejszych miejscowościach, w których trudno liczyć na zaangażowanie dużego międzynarodowego kapitału, zaś jakość i wielkość zasobu na wynajem w takich miastach jak Łowicz, Oława czy Radom są często ogromnym wyzwaniem zarówno dla mieszkańców, jak i dla samorządów” – ocenił.
"Likwidowanie deficytu mieszkaniowego powinno być jednym z głównych zadań obecnego i przyszłych rządów. Słabością polskiej polityki mieszkaniowej od początku lat dziewięćdziesiątych był z jednej strony brak długoterminowej, kontynuowanej przez kolejne rządy strategii rozwoju polskiego mieszkalnictwa, a z drugiej nadmierne subsydiowanie własności i zapominanie o konieczności równoległego rozwijania zasobu mieszkań na wynajem” – dodał.
Ponadto, jak ocenił, potrzebne jest usuwanie ograniczeń pozwalających inwestorom zwiększać liczbę mieszkań w Polsce, transparentna i przyjazna polityka podatkowa, usuwanie zbędnych ograniczeń planistycznych oraz angażowanie polskiego kapitału w inwestycje mieszkaniowe.
"Fundamentalną zmianą byłoby oczywiście przystąpienie przez Polskę do strefy euro, ale zapewne znacznie szybsze i łatwiejsze będzie angażowanie oszczędności tych Polaków, których nie stać lub nie chcą podejmować ryzyka zakupu mieszkania na wynajem, jednak gotowi byliby zainwestować mniejsze kwoty w znacznie bardziej płynne akcje notowanych na giełdzie specjalistycznych inwestorów mieszkaniowych typu REIT / FINN” – powiedział.
Zdaniem eksperta, dla równowagi w sektorze mieszkaniowym, poza wspieraniem segmentu mieszkań własnościowych, niezbędne jest rozwijanie się rynku najmu we wszystkich jego formach – począwszy od mieszkań socjalnych, komunalnych budowanych przez samorządy, przez mieszkania dostępne z częściowo subsydiowanymi czynszami, a skończywszy na zasobie mieszkań wynajmowanych za czynsze rynkowe od prywatnych właścicieli lub inwestorów instytucjonalnych. (PAP Biznes)
doa/ gor/
