Profesor Leszek Balcerowicz nie pozostawił suchej nitki na działaniach przedkryzysowych, które doprowadziły do zaistniałej sytuacji. Nadmierne pobudzanie rynku i stymulowanie go poprzez łatwe przyznawania kredytów okazało się drogą donikąd. Zaznaczył też, że ulgi podatkowe od kredytów powinny być zlikwidowane. Trudny orzech do zgryzienia dla deweloperów stanowiła opinia, że „kredyty mieszkaniowe nie powinny rosnąć za szybko”. Nie w smak zainteresowanym okazała się propozycja tamowania akcji kredytowej, czemu wyraz dali w następujących po wypowiedzi profesora panelach. Zdaniem Balcerowicza długofalowy rozwój wymaga odmiennych działań niż te, które postuluje dziś rynek nieruchomości – rynek pierwotny.
Podstawę do dyskusji stanowił raport przedstawiony przez Kazimierza Kirejczyka, Prezesa Zarządu REAS. Uwypuklił on nadmiernie wywindowane ceny nieruchomości, tak w Polsce, jak i na świecie. Różnica między ceną, a „wartością uzasadnioną” wzrastała wraz z popytem i łatwością kredytowania. Stworzyło to „bańkę” na rynku. Z tego wynikł szybszy wzrost cen mieszkań od czynszów, a to spowodowało spadek stopy kapitalizacji. Nastąpiła też reglamentacja gruntów i przeregulowanie wymogów budowlanych. Tak wyglądał scenariusz przed kryzysem. Upadek Lehman Brothers i nagła śmierć kredytowania odmieniła pejzaż rynków na całym świecie. Banki zakręciły kurki z pieniędzmi i ograniczyły zaufanie dla rynku. Dane Związku Banków Polskich z I półrocza 2009 wykazały czterdziestopięcioprocentowe wyhamowanie akcji kredytowej w stosunku do 2008 roku. Kredyty hipoteczne stały się nieosiągalne i naturalnie zahamowały popyt. Wygenerowało to znaczną nadpodaż. Ceny nieruchomości zaczęły spadać z mizernym wpływem na sprzedaż. Budowy rozpoczęte stanęły, a nowych nikt nie zaczyna. Cała energia deweloperów skoncentrowała się na siłach sprzedażowych i ratowaniu kurczących się budżetów. Widmo bankructwa zawisło nad wieloma, a dla innych stało się rzeczywistością. Pomocy ze strony banków, także walczących w kryzysie, trudno było oczekiwać. Zaowocowało to zaostrzeniem warunków finansowania projektów deweloperskich. Przedstawiciele banków na konferencji deklarowali otwartość do negocjacji, ale z konkretnej pozycji wyjściowej. Podstawę dla Nordea Bank Polska stanowi własny grunt i 20% środków własnych oraz przedsprzedaż mieszkań na poziomie 15-20%. Dla porównania Pekao SA oczekuje 25-40% środków własnych oraz gruntu, lecz akceptuje niższy poziom przedsprzedaży. Jak tonący, deweloperzy chwytają się programu „Rodzina na Swoim”, co czasem może okazać się kartą przetargową w rozmowach z bankiem. Pekao S.A. chętniej będzie kredytowało projekt, którego 50% mieszkań spełnia kryteria wyżej wspomnianego programu. Najniższe możliwe do wynegocjowania marże plasują się na poziomie 3-4%.
Mówimy o „świńskim dołku”, który powstał na rynku nieruchomości w skutek drastycznego spadku ilości inwestycji o 60–70%. Najbardziej skurczył się rynek warszawski, jednak w skali krajowej też nie wygląda to dobrze. Liczba transakcji z 80–90 tysięcy zmalała do 50 tysięcy w skali roku. Firmy nie budują, lecz czekają na lepszy czas. Tutaj rodzi się pytanie wyjściowe dla wszystkich: „co dalej?”. Pierwszym - i najgłośniej postulowanym przez deweloperów aspektem - było wzmożenie akcji kredytowej. Potrzeba stymulacji popytu, a za tym idący napływ klientów ma być głównym kołem ratunkowym. Popyt spadł przynajmniej dwukrotnie. Przeanalizowanie potrzeb klientów wskazało na wzmożone zainteresowanie małymi mieszkaniami. Jednak na tej płaszczyźnie zauważono znaczną segmentację rynku i odmienności wynikające ze struktury danej lokalizacji. Kontrast uwypukla porównanie Warszawy, gdzie poszukiwane są mieszkania jak najbliżej centrum, w stosunku do Poznania, gdzie największą popularnością cieszą się domki na obrzeżach. Lokalna podaż i jej dynamika decydowała o sytuacji na danym rynku. Warto pamiętać, że wartość pięciu największych aglomeracji to już tylko ok. 2/3 całego rynku w Polsce. Obecnie na tym rynku mamy około 30 tysięcy mieszkań w ofercie, w tym 10 tysięcy nowych mieszkań, które czekają na klientów. Ceny w stosunku do 2008 roku spadły o 25%, a średnia cena mieszkania to 7 334 za metr kwadratowy, jak wynika z danych przedstawionych przez REAS. Deweloperzy walczą, by ten wskaźnik nie poszedł w dół. Natomiast klienci, których portfele zeszczuplały, a kredyty dla nich osiągalne stały się 20–30% niższe, pozostają nieprzekonani. Uzasadnia to relacja dochodu do ceny metra kwadratowego, gdzie za średnią pensję Polak może kupić nieco ponad 0,5 mkw. W latach 2003 – 2004 to był prawie metr. Nie poprawiły humorów deweloperom doniesienia z rynku wtórnego, który przeżywa swój renesans. Metrohouse w 2009 roku osiągnęło najwyższą sprzedaż w swojej historii. Na tym rynku również ceny uległy obniżeniu, lecz znacznie mniejszemu. Wielu Polaków decyduje się także na wynajem, gdyż średnia wysokość raty przewyższa o 1/3 koszt wynajmu.
Prognozy odnośnie rynku są różne, a najczęstsza odpowiedź brzmi: „trudno powiedzieć”. Każdy deweloper podejmuje decyzje - co zrobić z tym, co już ma. Od mądrego poprowadzenia „rozgrywek kryzysowych” zależą dalsze losy rynku. Oczyszczenie go jest dla klientów korzystne i wymusza wyższą jakość oferowanych produktów. Lokalizacja i cena stają się obecnie podstawą. Dobre rozpoznanie rynku i potrzeb klientów będzie „piłką meczową”. Cena budowy metra kwadratowego znacznie spadła, bo z 5 na 3 tysiące. Skoro budowa jest więc o 40% tańsza, to może warto przenieść te proporcje na koszt zakupu mieszkania?
Cóż więcej można powiedzieć? Niech wygra najlepszy.
Barbara Koziar, Bankier.pl
Źródło:
