Obecnie oferowany na naszym rynku produkt pod nazwą odwróconej hipoteki nie ma nic wspólnego z klasyczną instytucją odwróconej hipoteki, którą rząd dopiero zamierza wprowadzić w Polsce.
Prace nad ustawą o odwróconym kredycie hipotecznym trwają długo, a ich końca wciąż nie widać. Celem
tej ustawy jest stworzenie ram legislacyjnych pod produkt finansowy, potocznie
nazywany odwróconą hipoteką. W zamyśle autorów projektu – jest to produkt
dedykowany osobom starszym, który stanowi formę kredytu zabezpieczonego
hipoteką na nieruchomości. Same wypłaty mogą przybierać różne formy – np.
regularnych comiesięcznych rat lub jednorazowej płatności całej sumy. Kredytobiorca
pozostaje do końca życia właścicielem nieruchomości. Po jego śmierci następuje
rozliczenie między spadkobiercami, a instytucją finansującą. Nadwyżka między rynkową wartością nieruchomości a wypłaconym
kredytem, z odsetkami, ma być przekazywana spadkobiercom, a przy ich
braku – gminie albo Skarbowi Państwa. Do przejęcia nieruchomości przez bank
może w ogóle nie dojść, jeśli spadkobiercy zdecydują się spłacić kredyt
(będą mieli na to rok).
Co tak naprawdę oferuje się klientom pod hasłem odwróconej hipoteki?
Polskim emerytom wypłaca się obecnie świadczenie na podstawie umowy dożywocia, którą regulują art. 908-916 Kodeksu cywilnego. Pomimo, że podmiot, który oferuje rentę dożywotnią ma w swojej nazwie pojęcie kojarzące się z instytucję finansową tj. dom, kancelaria czy fundusz, wcale nią nie jest. Najczęściej są to spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, które nie podlegają kontroli instytucji finansowych takich jak Komisja Nadzoru Finansowego i nikt nie określa wartości ich kapitału. W praktyce może oznaczać to utratę nieruchomości, bez jakiejkolwiek gwarancji wypłaty pieniędzy.
Oferta renty dożywotniej polega na tym, że właściciel nieruchomości przekazuje funduszowi hipotecznemu prawo własności nieruchomości w zamian za dożywotnie, comiesięczne świadczenie pieniężne oraz gwarancję dożywotniego mieszkania w dotychczasowym lokalu. Prawo własności nieruchomości przechodzi na instytucję wypłacającą rentę dożywotnią już z dniem zawarcia umowy, a nie dopiero po śmierci dotychczasowego właściciela. Jego spadkobiercy nie odziedziczą więc takiej nieruchomości w spadku, nie mają też co do zasady prawa pierwszeństwa jej odkupu.
Masz dość oszczędzania na emeryturze? Renta dożywotnia – piękne perspektywy, duże ryzyko!
Przed podjęciem decyzji o skorzystaniu z oferty renty dożywotniej trzeba dokładnie przeanalizować wszystkie za i przeciw. Nie ulega wątpliwości, że instytucje oferujące ten produkt nie działają charytatywnie i w związku z tym łączna wysokość świadczeń stanowić będzie tylko część dzisiejszej wartości rynkowej nieruchomości. Szacuje się, iż w formie renty osoby te otrzymają średnio około 1/3 wartości nieruchomości. Wysokość renty nie jest zazwyczaj wysoka, a oferta wzrasta wraz z wiekiem właściciela mieszkania zainteresowanego ofertą. W konsekwencji wiele zależy od treści zawartej umowy.
Osoby decydujące się na zawarcie takiej umowy powinny w pierwszej kolejności zadbać o zabezpieczenie swoich uprawnień. W umowie powinny się więc znaleźć zapisy ustanawiające służebność osobistą dożywotniego mieszkania oraz hipotekę zabezpieczającą wypłaty z tytułu renty. Kwestie te powinny zostać uregulowane odpowiednimi zapisami w księdze wieczystej. Zapewni to byłemu właścicielowi uprawnienie do zamieszkania nieruchomości do chwili śmierci, a w przypadku niewywiązania się z umowy przez instytucję finansową prawo do wszczęcia egzekucji z nieruchomości.
Krajowe dane demograficzne wskazują na dwie, poważne w skutkach, tendencje – starzenie się społeczeństwa oraz niską dzietność Polaków, która nie gwarantuje zastępowalności pokoleń. Kumulacja tych czynników może prowadzić do obciążenia systemu emerytalnego, który już dzisiaj nie gwarantuje godziwych środków do życia.
Źródłem dodatkowych dochodów dla seniorów mogą być ich nieruchomości. Teoretycznie takie rozwiązanie może również zapewnić odwrócony kredyt hipoteczny. Do czasu uchwalenia ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym osobom chcącym skorzystać z oferty renty dożywotniej zalecać należy zwiększoną ostrożność oraz szczegółową analizę zysków i strat. Wydaje się, iż racjonalne pozostaje również opieranie się na znanym i wypracowanym modelu kodeksowej renty lub dożywocia. Jest to umowa zawierana przez osoby bliskie i łączy się z przyjęciem starszej osoby jako domownika i zapewnieniem jej utrzymania i opieki.
Renata Robaszewska, radca prawny, współwłaściciel kancelarii Robaszewska & Płoszka
