Faza bardzo wysokiej aktywności – tak określono sytuację na rynku mieszkaniowym w najnowszym raporcie NBP analizującym zmiany odnotowane w IV kwartale 2016 r. W sześciu największych miastach zwiększył się jednak nieco zapas gotowych lokali, a podaż przewyższała popyt. Z szacunków banku centralnego wynika, że nadal rekordowo wysoki jest udział zakupów gotówkowych – wskaźnik wynosi 65 proc.
Narodowy Bank Polski opublikował najnowszą edycję analizy cen mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości, w której dokonano przeglądu trendów w IV kwartale minionego roku. Specjaliści banku centralnego wskazują, że rynek nieruchomości był bardzo ożywiony. Aktywni byli zarówno kupujący, jak i oferujący lokale na sprzedaż. Podobnie jak w poprzednich okresach jednak duży ruch nie prowadził do wyraźnych wzrostów cen.
W Gdańsku i Gdyni odnotowano wzrost średnich cen transakcyjnych – w tych miastach popyt wygrywał z niedostateczną podażą. „Zjawisko wyższych średnich cen transakcyjnych metra kwadratowego mieszkań względem cen ofertowych na rynku pierwotnym w Warszawie wynika z oferowania dużej liczby tańszych mieszkań w słabszej lokalizacji oraz sprzedaży większej liczby droższych mieszkań w lepszej lokalizacji, a nie z mocniejszej pozycji rynkowej deweloperów” – zauważono w raporcie. W pozostałych lokalizacjach ceny pozostawały stabilne, a tendencja ta dotyczyła także rynku wtórnego.
W IV kwartale do kredytobiorców trafiło 9,9 mld zł nowych kredytów hipotecznych, o 3,1 proc. więcej niż w poprzednim kwartale. Spojrzenie na wyniki sprzedaży z poprzednich lat pokazuje kontynuację bocznego trendu – od 5 lat liczba nowych kontraktów pozostaje na zbliżonym poziomie. Analitycy banku centralnego zauważają, że ostatni wzrost popytu na finansowanie był w pewnej mierze wynikiem przyspieszenia decyzji przez kredytobiorców oczekujących utrudnień w dostępie do kredytu. Jakość portfela kredytów mieszkaniowych pozostaje wysoka, a udział kredytów zagrożonych wyniósł na koniec 2016 roku ok. 2,6 proc.
Na rynku pierwotnym rządzi gotówka
Narodowy Bank Polski oszacował, jaką część zakupów na rynku deweloperskim mogą stanowić transakcje zawierane bez udziału kredytu. Przybliżony odsetek uzyskano poprzez porównanie wartości transakcji mieszkaniowych na rynku pierwotnym w siedmiu największych miastach z kwotami wypłat kredytów na zakup lokalu na tych samych rynkach. W IV kwartale przybliżony udział „zakupów gotówkowych” sięgnął 65 proc. i był bliski maksimum odnotowanego trzy miesiące wcześniej.
Część kupujących przenosi oszczędności na rynek nieruchomości, a sprzyjają temu obecne warunki. „Przy założeniu średniej wysokości czynszu możliwego do uzyskania, rentowność inwestycji mieszkaniowej jest wyższa niż oprocentowanie lokaty bankowej i rentowność 10-letnich obligacji skarbowych oraz zbliżona do uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych. Relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu nadal umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu” – czytamy w analizie.
Deweloperzy dopasowują się do rynku
W ostatnich trzech miesiącach 2016 r. zapas niesprzedanych mieszkań na 6 największych rynkach w Polsce zwiększył się o ok. 1,4 tys. lokali. Na nabywców oczekiwało 52,7 tys. mieszkań – szacuje NBP, wskazując, że jest to efektem działań podejmowanych m.in. przez deweloperów przed kilkoma kwartałami. W IV kw. 2016 r. zmniejszyła się liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto (o ok. 5,9 tys. względem III kw.), a średni czas sprzedaży lokalu na rynku pierwotnym uległ skróceniu.
„Oznacza to, że deweloperzy w swoich decyzjach inwestycyjnych kierują się rzeczywistym popytem na rynku i racjonalnie reagują na zwiększanie się nadwyżki niesprzedanych mieszkań. Dobrze dopasowują strukturę wielkości mieszkań do popytu, w odróżnieniu od sytuacji na rynku wtórnym, gdzie podaż wynika ze struktury zasobu mieszkaniowego. W segmencie nieruchomości popularnych cena jest nadal podstawowym kryterium wyboru mieszkania, zatem największym popytem cieszą się lokale kompaktowe, tj. dwupokojowe o niewielkim metrażu. Istnieje także stały popyt na mieszkania większe, tj. powyżej 60 mkw.” – komentują analitycy banku centralnego.
