Od początku 2026 roku deweloperów obowiązują nowe regulacje, które zwiększają koszty budowy mieszkań i mogą ograniczyć rentowność nowych inwestycji - wynika z raportu portalu RynekPierwotny. Eksperci wymienili m.in. zaostrzone wymogi techniczne i konieczność budowy schronów.
Nowe prawo podbiło koszty budowy
Analitycy wskazują, że realny wzrost kosztów budowy może w przypadku niektórych inwestycji przekroczyć 1 tys. zł/mkw.
W raporcie wskazano, że w tym roku wymogi dot. izolacyjności akustycznej zostały podniesione do poziomu klasy AQ–0, co oznacza konieczność stosowania grubszych przegród międzylokalowych, stropów o wyższych parametrach oraz wibroizolacji instalacji. Wynikający z tych zmian wzrost kosztów szacowany jest na 100–150 zł/mkw.
Eksperci zauważyli, że choć w nowych warunkach technicznych nie zaostrzono wymogów dotyczących efektywności energetycznej budynków, to jednak w krótkim okresie presję kosztową w tym obszarze wywierać będą oczekiwania rynkowe dotyczące standardu energetycznego oraz stosowania instalacji OZE. Ten czynnik doprowadzi do wzrostu kosztów o kolejne 100–250 zł/mkw.
Z kolei doprecyzowanie wymogów technicznych w zakresie odporności ogniowej, wydzieleń pożarowych i systemów oddymiania zwiększą - w ocenie autorów - koszty realizacji o 50–120 zł/mkw.
Dodatkowe koszty generować będzie również dostosowanie się deweloperów do wymogów wynikających z ustawy o ochronie ludności, a dotyczących tzw. obowiązków schronowych. Może to oznaczać konieczność stosowania wzmocnionych konstrukcji żelbetowych, a co za tym idzie - większe zużycie stali i betonu. Zmiany dotyczyć też będą projektowania garaży podziemnych. W tym przypadku szacowany wzrost kosztów może osiągnąć 200–600 zł/mkw., a w przypadku niektórych projektów nawet więcej.
Ekspert komentuje
Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl zwrócił również uwagę na wprowadzenie systemu Planów Ogólnych Gmin i powiązanie decyzji o warunkach zabudowy z nową strukturą planistyczną, co również nie pozostanie bez wpływu na koszty inwestycji deweloperskich.
„W krótkim okresie zmiany mogą prowadzić do zwiększonej niepewności inwestycyjnej. W gminach, które nie uchwalą planów ogólnych na czas, możliwość uzyskania nowych decyzji o warunkach zabudowy (WZ) może zostać ograniczona, co przejściowo zmniejszy dostępność gruntów inwestycyjnych. Ekonomiczny efekt tej zmiany może obejmować: wzrost cen działek z prawomocnym pozwoleniem na budowę lub obowiązującym planem miejscowym, wydłużenie cyklu inwestycyjnego i wzrost kosztów finansowania projektów oraz większą selektywność w uruchamianiu nowych inwestycji” - wskazał ekspert.
Jednocześnie część analityków rynku zwraca uwagę, że w dłuższym okresie reforma planistyczna może przynieść zwiększenie dostępności gruntów pod zabudowę mieszkaniową. Wynika to z możliwości zmiany przeznaczenia terenów wcześniej ujętych w studiach jako „niemieszkaniowe” na mieszkaniowe. Przykładem takich procesów są zmiany planistyczne obserwowane w ostatnich latach m.in. w Warszawie. Autorzy raportu zwrócili uwagę, że ostateczny wpływ reformy na podaż gruntów będzie zależał od sposobu wdrażania planów ogólnych przez poszczególne samorządy oraz tempa ich uchwalania. (PAP)
gkc/ mick/
