Epidemia koronawirusa wymusiła pytania o przyszłość rynku mieszkaniowego, ale też o alternatywne formy obrotu nieruchomościami. Czy w dobie ogólnej kwarantanny i izolacji da się przeprowadzić transakcję kupna/sprzedaży mieszkania?
Potrzeba matką wynalazków. Koronawirus dał nam odpowiedź, na ile jesteśmy w stanie funkcjonować wyłącznie online. Okazało się, że tradycyjne wypady do pubów czy też „domówki” można z powodzeniem przenieść do sieci i zrealizować przez komunikatory. Podobnie rzecz się ma z koncertami, konferencjami, sesjami rad miejskich, a nawet mszami.
Czemu więc nie miałoby to się tyczyć transakcji np. na rynku nieruchomości? Już dziś coraz więcej biur wprowadza możliwość prezentacji mieszkania online. Wirtualny spacer nie jest niczym nowym. Z całą pewnością w trakcie epidemii na zaoferowanie takiego rozwiązania zdecydowało się wiele podmiotów, należy jednak zaznaczyć, że była ona popularna również i wcześniej. Na rozpędzonym rynku mieszkaniowym, przy masie klientów zainteresowanych nieruchomościami, wirtualny spacer pozwalał zaoszczędzić czas szukającym, dokonać wstępnej weryfikacji, a sprzedającym „odsiać” ludzi, którym oferta na starcie nie odpowiada.
Prezentacja nieruchomości online to jedno, jednak - według portalu GetHome.pl - czym innym są natomiast formalności. Okazuje się, że naprawdę wiele rzeczy załatwimy przez internet. Sprawdzimy księgę wieczystą. Od sprzedającego uzyskamy skany aktu notarialnego, dokumentów poświadczających tożsamość oraz pisma ze spółdzielni/wspólnoty. Dzięki platformie ePUAP i zalogowaniu przez profil zaufany możemy wirtualnie także wymeldować się z mieszkania. Przez platformę zgłaszamy wymeldowanie z pobytu stałego i po wysłaniu dostajemy elektroniczne urzędowe poświadczenie przedłożenia (UPP). Ponieważ urzędnik automatycznie wymelduje nas po otrzymaniu zgłoszenia, UPP powinno być wiążące przy umowie notarialnej.
Jak do tej pory wszystko brzmi świetnie. Schody jednak zaczynają się, gdy staramy się o kredyt mieszkaniowy i gdy przychodzi do finalizacji transakcji u notariusza.
Koronawirus torpeduje sprzedaż mieszkań
Pandemia koronawirusa w Polsce znacząco spowolniła ruch na rynku nieruchomości. Odwoływane prezentacje mieszkań, utrudnione formalności i zamykane kancelarie notarialne wpłynęły na spadek liczby transakcji. Branża przenosi się do cyberprzestrzeni, a odpowiedzią mają być wirtualne spacery i formalności przeprowadzane przez internet.
W banku tylko „w realu”?
Co z wnioskiem kredytowym, jeśli staramy się o finansowanie z banku, co z umową? Czy da się zaciągnąć kredyt mieszkaniowy bez wizyty w oddziale? Niestety tutaj dobrych wieści brak. Co prawda część formalności załatwimy przez internet, ale bez wizyty w banku nie da rady – o ile oczywiście w grę wchodzi kredyt hipoteczny, a nie niewielka pożyczka konsumpcyjna.
Przeczytaj także
Oferty, które spotyka się czasem, czyli kredyty dostępne online, dotyczą wyłącznie możliwości złożenia wniosku kredytowego przez internet. Oczywiście dobre i to. W warunkach izolacji złożenie wniosku poprzez sieć nadaje bieg sprawie. Bez wychodzenia z domu niektóre sprawy możemy też załatwić lub przynajmniej uzyskać informacje poprzez bankowego doradcę kredytowego, jednak na dłuższą metę kredyt hipoteczny online w polskich warunkach nie wchodzi w rachubę.
Żaden bank nie zgodzi się na pożyczenie kilkuset tysięcy złotych na podstawie dokumentów dosyłanych mailem. Potrzebne będą więc co najmniej dwie wizyty w banku: pierwsza, by dostarczyć oryginały dokumentów, na których zależy bankowi (m.in. umowa o pracę), a także druga: celem podpisania umowy kredytowej.
Elektroniczne koło ratunkowe
Nie inaczej na dzień dzisiejszy ma się sytuacja z notariuszami. Zgodnie z literą prawa umowa notarialna przenosząca własność nieruchomości musi być podpisana osobiście przez kontrahentów (lub pełnomocników) w obecności notariusza i świadków. Nie bez powodu określa się w akcie notarialnym konkretne miejsce i czas zawarcia tej umowy oraz tych, którzy się stawili. Kontrahenci dokonują własnoręcznych podpisów pod aktem, w obecności notariusza, który również się podpisuje.
Jak widzimy, „fizyczny” charakter zawarcia umowy jest tu niezwykle ważny. W sytuacji takiej jak epidemia może on skutecznie blokować obrót nieruchomościami. Co prawda przy zachowaniu odpowiednich reguł bezpieczeństwa da się całą sprawę przeprowadzić, jednak już same obawy mogą i z całą pewnością ograniczają liczbę transakcji.
Przeczytaj także
Na obecną chwilę nie ma procedur i regulacji prawnych, pozwalających przenieść własność w formie aktu notarialnego online, choć ze środowiska notariuszy coraz mocniej słychać o konieczności wypracowania takich rozwiązań. Pojawiają się rekomendacje prawników (Prof. Rott-Pietrzyk, prof. Zoll, dr hab. prof. Szostek i dr Grochowski) postulujące konieczność wprowadzenia elektronicznego aktu notarialnego. Inne elementy procedury notarialnej można z powodzeniem zastąpić już teraz rozwiązaniami online, takimi jak choćby wideokonferencja, której przebieg byłby nagrywany i archiwizowany.
Odpowiednie oprogramowanie opracowane dla notariatu pozwoliłoby również dzięki okazaniu dowodu osobistego ze zdjęciem na automatyczną weryfikację tożsamości osoby poprzez porównanie cech biometrycznych twarzy. Z kolei podpis mógłby być podpisem elektronicznym – kwalifikowanym. Da się zrobić tak, by notariusz online obserwował składanie e- podpisu.
Według ekspertów wypracowanie rozwiązań elektronicznych wymaga jedynie niewielkich zmian w prawie.
Być może, jednak na chwilę obecną stan jest taki, jaki jest. W warunkach całkowitego lockoutu przeprowadzenie transakcji kupna-sprzedaży, mimo wielu rzeczy, które można załatwić przez internet – jest jednak niemożliwe. Z całą pewnością po lekcji o nazwie Covid-19 będzie możliwe. Na dziś jednak wypada się cieszyć, że mimo kwarantanny obrót nieruchomościami, choć z przeszkodami, ciągle się odbywa. Przy zastosowaniu rozwiązań elektronicznych da się zminimalizować fizyczny kontakt. Jeśli już do niego dochodzi, to przy zachowaniu procedur można przeprowadzić bezpieczną transakcję.
Marcin Moneta
