Polski rynek nieruchomości komercyjnych staje się coraz bardziej atrakcyjny dla nieinstytucjonalnych graczy i inwestorów prywatnych z regionu CEE, ale w 2026 r. na polski rynek mogą wrócić zachodnie podmioty - ocenia firma doradcza JLL. Liderem rynku inwestycyjnego w 2026 r. może być sektor biurowy.
"Rynek ma dobre perspektywy dalszego wzrostu w ciągu nadchodzących 12 miesięcy. Nabywcy z Europy Środkowo-Wschodniej, w tym silna grupa inwestorów prywatnych, zachęceni atrakcyjnymi zwrotami z inwestycji w większości sektorów, będą w 2026 roku aktywni na naszym rynku. Obserwujemy także pierwsze oznaki powrotu zachodnich podmiotów instytucjonalnych. Bez wątpienia przyciąga ich szeroki wybór wysokiej jakości aktywów w Polsce, zwłaszcza w obliczu stabilizujących się kosztów finansowania, a także fakt, że nasz kraj nadal oferuje konkurencyjne premie za ryzyko w porównaniu z innymi rynkami europejskimi" – powiedział, cytowany w komunikacie prasowym, Marcin Sulewski, Head of Office Investment, JLL Polska.
JLL podało, że w 2025 r. największym wzięciem na polskim rynku inwestycyjnym cieszyły się biura, magazyny oraz parki handlowe, a inwestorzy kupowali dużo, ale koncentrowali się na średnich i mniejszych projektach lub portfelach nieruchomości.
Dużo transakcji, mniejsza wartość
W ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy 2025 r. wartość inwestycji w Polsce przekroczyła 2,3 mld euro (spadek o 9 proc. rok do roku). W okresie tym zawarto jednak 91 transakcji – najwięcej od 2021 r. Dużą cześć z nich stanowiły akwizycje średniej wielkości aktywów biurowych i handlowych, a także duże transakcje sprzedaży i leasingu zwrotnego w sektorze przemysłowym, w tym rekordowy zakup dwóch fabryk firmy Eko Okna. Dużym wydarzeniem było także podpisanie wstępnej umowy sprzedaży (PSPA) imponującego portfela Resi4Rent (5.300 lokali na wynajem).
W ocenie ekspertów, pod nieobecność zachodnich funduszy inwestycyjnych, polski rynek staje się coraz bardziej atrakcyjny dla nieinstytucjonalnych graczy i inwestorów prywatnych z regionu CEE.
"Chociaż utrzymuje się wciąż stosunkowa niepewność co do warunków funkcjonowania globalnego handlu, polska gospodarka wykazuje się dużą odpornością dzięki swojej zdywersyfikowanej strukturze. Nasze prognozy wzrostu PKB na najbliższe lata również są optymistyczne. Rekordowe plany inwestycyjne – Centralny Port Komunikacyjny, elektrownia atomowa na Pomorzu, farmy wiatrowe na Bałtyku czy warte wiele miliardów euro projekty obronne dla wschodniej flanki NATO jeszcze przez lata będą napędzać wzrost gospodarczy Polski. Spodziewana dynamika zmian w sektorze produkcyjnym może stworzyć dodatkowe możliwości dla transakcji sprzedaży i leasingu zwrotnego. Transakcje te zapewniają inwestorom pewne, długoterminowe źródła dochodów, a producentom - cenną elastyczność kapitałową" - napisano.
Biura zdominowane przez polski kapitał
Eksperci JLL szacują, że w wolumen inwestycji w biura w 2025 r. zamknie się w granicach 1,3-1,4 mld euro.
"Na zakupy ruszyli zarówno inwestorzy nieinstytucjonalni (w tym podmioty prywatne), firmy kupujące nieruchomości na własny użytek, a nawet instytucje publiczne. Wszyscy wykorzystywali brak konkurencji i niższy popyt ze strony dużych funduszy zagranicznych. W rezultacie udział kapitału polskiego osiągnął w tym roku rekordowy, blisko 40-procentowy poziom. Duża liczba transakcji - ponad 40 - w połączeniu z pozytywną dynamiką rynku leasingowego w Warszawie, gdzie obserwujemy spadające pustostany i rosnące stawki czynszów w najlepszych lokalizacjach, pozwala przewidywać, że sektor biurowy będzie liderem rynku inwestycyjnego w nadchodzącym roku" - napisano.
Magazyny i rekordowy „sale and leaseback”
Motorem napędowym rynku inwestycyjnego w 2025 r. pozostaje sektor magazynowo-przemysłowy.
"Rosnąca średnia wartość transakcji i duża liczba procedowanych umów odzwierciedlają umacniające się zaufanie inwestorów do tej klasy aktywów. Przemawiają za tym dane dotyczące wolumenów inwestycyjnych w tym sektorze, które od 2023 roku, rokrocznie charakteryzują się ponad dwudziestoprocentowym wzrostem. Eksperci JLL przewidują, że w 2025 roku wyniosą one około 1,5 mld euro" - dodano.
Zdaniem analityków, pierwszy kwartał 2026 r. może przynieść rekordowe wyniki wolumenów inwestycyjnych w sektorze magazynowo-przemysłowym, a dynamika wzrostu wolumenów inwestycyjnych w 2026 powinna wzrosnąć o co najmniej kilkanaście punktów procentowych. Ponadto, w 2026 roku dominacja kapitału zagranicznego nad kapitałem rodzimym będzie się utrzymywać nadal na wysokim poziomie.
"Godną uwagi tendencją, która pojawiła się w tym roku w sektorze nieruchomości przemysłowych jest rosnąca popularność transakcji typu sale and leaseback. Zarówno inwestorzy, jak i firmy coraz częściej korzystają z tego rozwiązania jako skutecznego sposobu na uwolnienie kapitału z posiadanych nieruchomości. Dla inwestorów transakcje sale and leaseback stanowią atrakcyjną okazję na ulokowanie kapitału w projekty gwarantujące długoterminowy najem i stabilność przepływów pieniężnych. Doskonałym przykładem tego trendu była rekordowa transakcja z kwietnia, w ramach której firma Eko Okna sprzedała dwie nowoczesne fabryki o łącznej powierzchni 264.000 m kw. spółce Realty Income. To największa umowa sprzedaży i leasingu zwrotnego w historii Europy Środkowej i Wschodniej" – powiedział Sławomir Jędrzejewski, Head of Industrial Investment CEE, JLL Polska.
Parki handlowe wciąż w cenie
W ocenie JLL, w 2025 r. aktywność inwestorów w sektorze handlowym podtrzymała dobrą passę z ubiegłego roku i pozostała na wysokim poziomie, choć ze względu na brak akwizycji dużych centrów handlowych, ogólny wolumen pozostał na umiarkowanym poziomie. Eksperci JLL szacują, że parametr ten zamknie się w 2025 r. w granicach 800-900 mln euro. W ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy zrealizowano rekordową liczbę 31 transakcji zakupu, dorównując dobrym wynikom z 2020 r.
"Najbardziej poszukiwanymi rodzajami aktywów pozostały parki handlowe (w tym duże portfele) i wolnostojące sklepy spożywcze. Formaty te nadal cieszą się dużym zainteresowaniem rynku, tworząc zdrową konkurencję, która w powiązaniu ze spadającymi stopami procentowymi przełożyła się na obniżenie stóp kapitalizacji – pozytywny trend, który według naszych prognoz utrzyma się także w przyszłym roku. Pozostałe sfinalizowane transakcje dotyczyły małych i średnich centrów handlowych, co świadczy o zdywersyfikowanej aktywności inwestorów. Na transakcje dotyczące dużych centrów handlowych musimy poczekać do następnego roku, niemniej jednak również w tym segmencie obserwujemy zainteresowanie. W 2026 r. spodziewamy się ogłoszenia większej liczby transakcji portfelowych, dotyczących parków handlowych oraz wejścia na rynek nowych inwestorów" – uważa Agnieszka Kołat, Head of Retail Investment, JLL Polska. (PAP Biznes)
doa/ ana/
