Ministerstwo Sprawiedliwości proponuje, by inwestorzy mogli budować na cudzym gruncie. Miałoby temu służyć całkiem nowe prawo - prawo zabudowy - którego dziś nie ma w kodeksie cywilnym. Projekt założeń jest w uzgodnieniach międzyresortowych.

Nowe prawo byłoby odstępstwem od obecnie obowiązującej, rzymskiej zasady, że budynek i urządzenia wzniesione na cudzym gruncie należą do tego, czyj jest grunt. Od tej zasady są już dziś odstępstwa - dotyczą np. budynków wybudowanych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. Jednak to, co proponuje MS, nie ma być odstępstwem, lecz zasadą, która umożliwi dwa w jednym: inwestor mógłby korzystać z cudzego gruntu i jednocześnie miałby prawo odrębnej własności budynków i urządzeń wzniesionych na tym gruncie.

Prawo zabudowy: wszystko i wszędzie

W odróżnieniu od użytkowania wieczystego, prawo zabudowy miałoby dotyczyć nie tylko gruntów należących do państwa lub gminy, ale też gruntów prywatnych. Miałoby pozwolić na wznoszenie budynków i urządzeń nie tylko na cudzym gruncie, ale też nad nim i pod nim. Dzięki temu na cudzym gruncie mogłyby powstawać tunele drogowe i kolejowe, a także instalacje przesyłowe, takie jak sieci, słupy, rurociągi.

Resort sprawiedliwości zakłada, że prawo zabudowy będzie cieszyć się powodzeniem zwłaszcza w centrach dużych miast i na obszarach zwartej zabudowy wielkomiejskiej. Ma przynieść korzyść głównie inwestorom, którzy dziś wstrzymują się ze wznoszeniem budynków i urządzeń na cudzym gruncie, bo boją się ryzykować utratą praw do nich, a także koniecznością wypłaty odszkodowań.

Z drugiej strony prawo zabudowy ma być też - jak zakłada MS - alternatywą dla obecnego wywłaszczania właścicieli, gdy ich grunt jest potrzebny na cel publiczny, np. pod budowę zbiornika wodnego.

Za wynagrodzeniem albo nieodpłatnie

Prawo zabudowy miałoby być ustanawiane na minimum 30 lat, ale nie dłużej niż na 100 lat. Właścicielowi gruntu przysługiwałoby wynagrodzenie, ale MS zakłada, że prawo zabudowy gruntu mogłoby być też ustanawiane nieodpłatnie.

Zasadniczo resort zakłada, że do ustanowienia prawa zabudowy byłaby potrzebna umowa zawarta u notariusza. MS nie wyklucza jednak, że prawo zabudowy będzie ustanawiane również na podstawie decyzji administracyjnej wojewody, tak jak dzieje się to dziś np. przy wywłaszczaniu nieruchomości na cele publiczne.

Użytkownicy wieczyści mogliby korzystać z prawa zabudowy tylko za zgodą właściciela. Jako przykład resort sprawiedliwości podaje grunty oddane w użytkowanie wieczyste spółce PKP SA, która jest spółką ze 100-procentowym udziałem Skarbu Państwa. W takiej sytuacji Skarb Państwa miałby wydawać zgodę na obciążenie swoich gruntów prawem zabudowy.

Projekt MS zakłada możliwość ustanawiania odrębnej własności mieszkań i lokali użytkowych w budynkach wzniesionych na prawie zabudowy. Dzięki temu właściciele mieszkań i lokali użytkowych mogliby domagać się przedłużenia prawa zabudowy, aby nie stracić własności lokali w razie, gdyby miało wygasnąć prawo zabudowy. Byłby to wyjątek od zasady, że prawo zabudowy nie powinno być przedłużane, chyba że chce tego sam właściciel gruntu.

Prawo zabudowy byłoby wpisywane do księgi wieczystej. Można byłoby je sprzedawać, dziedziczyć, a także ustanowić na nim inne prawa rzeczowe - np. prawo służebności, użytkowanie, hipotekę. Do tego nie byłaby potrzebna zgoda właściciela gruntu.

W przygotowanych założeniach MS powołuje się na doświadczenia innych krajów, takich jak Niemcy, Wielka Brytania, Holandia, Francja, Włochy, Austria i Estonia, w których możliwe jest wznoszenie budynków i urządzeń na cudzym gruncie, pod nim i nad cudzym gruntem.

Przygotowany przez MS projekt założeń jest obecnie w uzgodnieniach międzyresortowych. Na jego podstawie byłby przygotowany projekt nowelizacji kodeksu cywilnego, który następnie musiałby być przyjęty przez rząd i parlament, oraz podpisany przez prezydenta.

Katarzyna Jędrzejewska (PAP)

kjed/ mki/ as/

Komentuje dr Michał Kisiel, analityk Bankier.pl

Więcej możliwości dla właścicieli nieruchomości Wprowadzenie prawa do zabudowy dawałoby właścicielom nieruchomości dodatkową możliwość czerpania zysku z posiadanego gruntu. Oddzielenie prawa własności gruntu od prawa własności wzniesionych na nim budynków byłoby szansą na zdynamizowanie rynku nieruchomości komercyjnych, a być może również mieszkaniowych. Wiele jednak zależy od tego, jak rozwiązane zostaną kwestie niosące ryzyko dla właściciela i nabywającego prawo do zabudowy. Projektowane zmiany przewidują m.in. opcję obciążenia nieruchomości kilkoma prawami zabudowy, pod warunkiem, że później ustanowione prawa nie uszczuplają praw wcześniejszych. Wynagrodzenie pobierane za prawo do zabudowy, z zasady niezmienne, mogłoby w wyjątkowych sytuacjach ulegać podwyższeniu lub obniżeniu. Przewidziano taką możliwość, gdy wartość tego prawa rośnie lub maleje z przyczyn niezależnych od właściciela nieruchomości i zabudowującego.