Budowa domu - formalności krok po kroku

redaktor naczelna Bankier.pl

Pozwolenie na budowę to tylko jeden z dokumentów, jaki musi zdobyć każdy, kto planuje postawić dom. Które formalności trwają najdłużej, a za które zapłacimy najwięcej - o tym w rozmowie z radcą prawnym.

wybieramy projekt domu
Źródło: Thinkstock

Bankier.pl: Osoby prywatne budujące domy załatwią dziś wymagane formalności szybciej niż ich poprzednicy jeszcze kilka lat temu?

budowa domu krok po krokuJan Bagatela, radca prawny*: Na przestrzeni ostatnich lat, mimo licznych zapowiedzi, nie dokonano istotnych zmian procedur, które pozwalałyby na znaczne skrócenie czasu potrzebnego na dopełnienie formalności niezbędnych do budowy domu jednorodzinnego. Zmiany przepisów w zakresie wymaganej dokumentacji należy uznać za mające charakter bardziej kosmetyczny niż rzeczywiście ułatwiające postępowanie. Poprawę sytuacji może przynieść planowana likwidacja obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego i zastąpienie go odpowiednim zgłoszeniem – takie jest jedno z założeń przygotowywanej przez rząd nowelizacji prawa budowlanego. Dopiero jeżeli założenia te zostaną zrealizowane, będzie można mówić o znacznym ułatwieniu.

Każda budowa jest inna. Które formalności dotyczą wszystkich bez wyjątku, a które mogą pojawić się opcjonalnie, w zależności od specyficznych cech projektu?

W celu uzyskania pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego należy przedłożyć:

  • projekt budowlany,
  • oświadczenie o prawie do dysponowania gruntem na cele budowlane,
  • a w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (co jest raczej regułą niż wyjątkiem) – także decyzję ustalającą warunki zabudowy.

Projekt budowlany powinien zawierać oświadczenia właściwych jednostek organizacyjnych o zapewnieniu dostaw mediów lub o warunkach przyłączenia domu do odpowiednich sieci. W niektórych (rzadkich) przypadkach projekt powinien być zaopiniowany przez właściwy zakład uzgadniania dokumentacji projektowej, konieczne może też być przeprowadzenie badań geologiczno-inżynieryjnych.

Dodatkowe wymagania mogą pojawić się na przykład, jeżeli zamierzamy wybudować dom na obszarze wpisanym do rejestru zabytków (wtedy niezbędna jest zgoda konserwatora) lub jeżeli konieczne jest uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej. Spełnienie dodatkowych wymagań odnośnie do dokumentacji projektowej może wynikać także z zastosowania nietypowych rozwiązań technicznych lub właściwości podłoża czy też lokalizacji inwestycji. Doświadczenie wskazuje, że w zakresie odpowiedniej dokumentacji wiele zależy od praktyki konkretnego organu – wynika to z faktu, że przepisy regulujące proces budowlany nie są jednoznaczne i bywają różnie interpretowane.

Cały proces dopełniania formalności związanych z budową domu nie ruszy, póki nie będziemy mieć działki?

Niekoniecznie. Posiadanie odpowiedniego tytułu prawnego do nieruchomości jest niezbędne na etapie złożenia wniosku o pozwolenie na budowę. Inwestor musi do tego wniosku dołączyć oświadczenie (pod rygorem odpowiedzialności karnej) o posiadaniu takiego tytułu. Nic jednak nie stoi na przeszkodzie, aby działania przygotowawcze podjąć wcześniej. Przykładowo, możliwe jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy czy też rozpoczęcie prac projektowych jeszcze przed uzyskaniem tytułu prawnego do nieruchomości.

Dla wielu osób pierwszym krokiem jest kupienie działki. Jakie formalności się z tym wiążą?

Samo kupno nieruchomości nie jest procesem bardzo sformalizowanym. Dla jego finalizacji konieczne jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego. Niemniej przed zawarciem takiej umowy warto dokładnie sprawdzić zarówno stan prawny, jak i techniczny nieruchomości pod kątem możliwości realizacji planowanej inwestycji.

W szczególności istotne jest zbadanie, czy sprzedawca posiada odpowiedni tytuł prawny do nieruchomości, czy obowiązuje dla niej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego umożliwiający budowę domu, czy nieruchomość posiada odpowiedni dostęp do drogi publicznej oraz mediów, czy nie ustanowiono na niej obciążeń etc.

Załóżmy więc, że mamy już działkę i będziemy budować metodą gospodarczą. Jakie instytucje kolejno trzeba będzie odwiedzić, żeby dopełnić wymaganych formalności?

Jeżeli dla nieruchomości nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w pierwszym rzędzie konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, która wydawana jest przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

Inwestor powinien też zlecić uprawnionemu geodecie przygotowanie odpowiedniej mapy do celów projektowych. Kolejnym krokiem jest przygotowanie (przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia) i uzgodnienie projektu budowlanego, co może wiązać się m.in. z koniecznością pozyskania dokumentacji od gestorów mediów. Następnym krokiem, po uzyskaniu kompletu dokumentów, jest złożenie do właściwego starosty (prezydenta w miastach na prawach powiatu) wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Oczywiście jest to model podstawowy i czasami, zależnie od okoliczności, może okazać się konieczne także pozyskanie dodatkowych dokumentów czy uzgodnień.

Wszystko to można załatwić na własną rękę?

W zasadzie tak, należy jednak pamiętać, że istotne elementy dokumentacji, w szczególności projekt budowlany, muszą być sporządzone przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia.

Na jakie opłaty trzeba się przygotować?

Sprawy dotyczące budownictwa mieszkaniowego są zwolnione z opłaty skarbowej, co oznacza, że opłata ta nie jest pobierana w przypadku decyzji o warunkach zabudowy czy decyzji o pozwoleniu na budowę domu jednorodzinnego.

W praktyce największy koszt związany z przygotowaniem odpowiedniej dokumentacji wiąże się z projektem budowlanym lub zakupem projektu gotowego i jego niezbędnym dostosowaniem do wymagań konkretnej inwestycji. W każdym przypadku koszt ten jest ustalany indywidualnie w umowie z projektantem, jednakże zazwyczaj należy się liczyć z wydatkiem około kilku tysięcy złotych. Koszt w wysokości nawet kilkuset złotych może wiązać się z uzyskaniem odpowiedniej mapy do celów projektowych. Dodatkowe koszty mogą pojawić się w przypadku konieczności wykonania niestandardowych ekspertyz lub opinii, czy też uzyskania niektórych dodatkowych dokumentów.

Który z tych wymienionych kroków prawdopodobnie będzie trwał najdłużej?

Najdłużej trwa uzyskanie decyzji administracyjnych – warunków zabudowy i następnie pozwolenia na budowę. W przypadku gdy w odniesieniu do którejś z tych decyzji napotkamy opór sąsiadów (polegający najczęściej na zgłaszaniu zastrzeżeń w trakcie postępowania i zaskarżaniu już wydanych decyzji), procedura ich uzyskania może się znacząco wydłużyć.

Jakie sankcje grożą inwestorowi, który nie dopełni wszystkich obowiązków?

W przypadku braków w przedłożonej dokumentacji właściwy organ powinien wezwać inwestora do ich usunięcia, wyznaczając w tym celu odpowiedni termin. Po bezskutecznym upływie terminu organ odmówi wydania decyzji.

Osobną kwestią jest wybudowanie domu bez wymaganego pozwolenia na budowę (tzw. samowola budowlana). W takim wypadku konieczna jest legalizacja, możliwa w określonych przypadkach, po dopełnieniu formalności i zapłacie opłaty legalizacyjnej wynoszącej dla domu jednorodzinnego 50.000 złotych. Jeżeli legalizacja nie jest możliwa, odpowiedni organ nakaże rozbiórkę domu wybudowanego w warunkach samowoli. Trzeba też pamiętać, że prowadzenie robót budowlanych bez wymaganego pozwolenia na budowę jest przestępstwem zagrożonym karą grzywny, ograniczenia wolności lub pozbawienia wolności do lat 2.

Rozmawiała Malwina Wrotniak, Bankier.pl
* Jan Bagatela jest radcą prawnym w kancelarii Schoenherr

Napisz do nas o swoich doświadczeniach

» Budujesz dom lub masz to już za sobą? Podziel się z nami swoimi problemami, spostrzeżeniami i doświadczeniami. Wybrane wątki poruszymy na łamach Bankier.pl. Wejdź na forum albo wyślij e-mail do redakcji!

Malwina Wrotniak

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
0 0 pawelczer

Polecam artykuł na http://www.royalproperties.pl/formalnosci-przed-budowa-domu/ szczegółowo opisuje jakie formalności trzeba dopełnić

! Odpowiedz
2 2 ~marc

Moim zdaniem jak się ktoś nie zna na tego typu sprawach, to najlepiej jest zgłosić się do kogoś, kto ogarnie całość kompleksowo. Ja np. od samego początku korzystałem z usług firmy Geodezja Piotr Chojnacki (geodezjastargard.pl). Nie ma co się przeciążać, fachowcy to fachowcy, a papierologia naprawdę potrafi dobić człowieka, jak nie ma w tym wszystkim pomocy kogoś doświadczonego.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 1 ~czorna

niestety odechciewa mi sie '' papierologii ''

pozdrawiam.

! Odpowiedz
1 1 ~marek1234

Niestety te wszystkie pozwolenia często ludzi zniechęcają. Jesteśmy zagłubieni w morzu "papierologii". Na tym blogu jest bardzo wiele kwestii wyjaśnionych: http://www.mgprojekt.com.pl/blog/.

! Odpowiedz
0 1 ~gumis1982

mam dom drweniany. chce do niego dobudować mala przybudowke. mam wszystkie pozwozenia i itd. o jaka dlugosc mogę sama zmienić plany aby nie dostać kary?

! Odpowiedz
2 3 ~natka kol

w Prawie Budowlanym tak często się wszystko zmienia, że ja jednak wolę już korzystać ze stałych usług geodety aniżeli później mieć jakieś problemy. Budując dom pod Olsztynem korzystam z usług geodezyjnych http://olsztyngeodeta.pl/ i jak narazie wszystko idzie zgodnie z planem

! Odpowiedz
1 4 ~Michał

Kongres Nowej Prawicy chce zlikwidować te pozwolenia. Mają już ponad 5% głosów to może się uda, bo na resztę nie liczę.

! Odpowiedz
5 0 ~bari

He,he, tak się zmienia, ze wniosek o pozwolenie na budowę, który liczył 2 strony w tym roku ma ich chyba sześć.

! Odpowiedz
0 1 ~abank

Witam! Jeżeli chcesz uzyskać tanio pozwolenie na budowe, załatwić wszystkie papiery: mapki, architekt, geodezja, itp. , bez zbędnego łażenia po urzędach i wydawania podwójnie pieniędzy napisz na e-mail a wszystko załatwimy w 3 tygodnie. Kontakt: abank1003@gmail.com

! Odpowiedz
1 0 jok007

Moim zdaniem trochę mało szczegółowo, tu można znaleźć więcej szczegółów
http://kalkulatorybudowlane.pl/teksty/2013/08/29/budowa-domu-krok-po-kroku-formalnosci/

! Odpowiedz
Polecane
Najnowsze
Popularne