Początek 2026 r. przyniósł obniżenie możliwości negocjacyjnych podczas zakupu mieszkania na rynku wtórnym – wynika z raportu „Barometr” Metrohouse i Credipass. Dla szukających własnego „M” mamy jednak dwie dobre informacje. Po pierwsze – sprzedający wciąż mocno przeszacowują ceny, więc warto poczekać. Po drugie – średnie ceny transakcyjne w Warszawie i Krakowie ponownie zaczęły spadać.
Zacznijmy zatem od kwot, jakie w I kw. 2026 r. płacono za mieszkania z drugiej ręki w największych polskich miastach. Choć warszawski rynek wtórny wciąż znacząco odbiega stawkami od pozostałych, w pierwszych miesiącach 2026 r. średnia cena transakcyjna obniżyła się tam o 4,5 proc. w porównaniu z IV kw. 2025 r. Tym samym po przerwie w stolicy za mieszkania płacono przeciętnie znacznie poniżej 16 tys. zł/mkw.
Drugim najdroższym rynkiem wtórnym w Polsce nie jest już Kraków, gdzie w I kw. 2026 r. zanotowano obniżkę średniej ceny transakcyjnej o blisko 4 proc. W obu największych polskich miastach za mieszkania z drugiej ręki płacono przeciętnie także mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Odpowiednio o 2,4 proc. w Krakowie i 3,7 proc. w Warszawie.
|
Średnie ceny transakcyjne na rynku wtórnym w wybranych miastach – I kw. 2026 |
|||
|---|---|---|---|
|
Miasto |
Średnia cena transakcyjna [w zł/mkw.] |
Zmiana k/k [w proc.] |
Zmiana r/r [w proc.] |
|
Wrocław |
12 311 |
+2,9 |
+6,7 |
|
Kraków |
13 383 |
-3,9 |
-2,4 |
|
Warszawa |
15 397 |
-4,5 |
-3,7 |
|
Gdańsk |
13 420 |
+5,1 |
+13,7 |
|
Łódź |
7747 |
+3,3 |
+4,8 |
|
Źródło: Raport „Barometr Metrohouse i Credipass” |
|||
Wyraźny, przekraczający 5 proc. k/k, wzrost miał za to miejsce w Gdańsku, gdzie stawki są windowane od dłuższego czasu. W ujęciu rocznym za mieszkania z rynku wtórnego zlokalizowane w stolicy woj. pomorskiego płacono o przeszło 13 proc. więcej niż w I kw. 2026 r.
Sprzedający wciąż nie trafiają z ofertą
W pierwszych miesiącach 2026 r. sprzedający wyraźniej niż pod koniec 2025 r. nie trafiali z cenami podczas wystawiania ogłoszeń o sprzedaży. Przeciętne różnice pomiędzy pierwszymi a ostatecznymi cenami ofertowymi wahały się od 2,2 proc. w Krakowie, przez 5 proc. w Warszawie do 5,4 proc. w Łodzi. Z wyjątkiem Krakowa było to od ok. 1 do blisko 3 pp. więcej niż kwartał wcześniej.
|
Średnie różnice między pierwszymi a ostatecznymi cenami ofertowymi – I kw. 2026 |
|||
|---|---|---|---|
|
Miasto |
Różnica [w proc.] |
Zmiana k/k [w proc.] |
Zmiana r/r [w proc.] |
|
Wrocław |
3,7 |
+1,1 |
-0,5 |
|
Kraków |
2,2 |
-2,3 |
-2,4 |
|
Warszawa |
5,0 |
+0,7 |
-2,2 |
|
Gdańsk |
3,3 |
+0,9 |
+2,7 |
|
Łódź |
5,4 |
+2,9 |
-0,3 |
|
Źródło: Raport „Barometr Metrohouse i Credipass” |
|||
Na początku 2026 r. w największych polskich miastach było jednak trudniej sprzedać mieszkanie. Średni czas, jaki mijał od publikacji oferty do sprzedaży w pięciu największych polskich miastach, wyniósł 125 dni i był przeciętnie o 16 dni dłuższy niż trzy miesiące wcześniej.
Mniej czasu zajmowało znalezienie nabywców na lokale oferowane w mniejszych miejscowościach. Zajmowało to przeciętnie niespełna 4 miesiące (119 dni) i trwało o blisko cztery tygodnie (26 dni) krócej niż pod koniec 2025 r. jak i w I kw. 2025 r.
Kupujący z mniejszym polem manewru, bo sprzedający ostrzej negocjują
W I kw. 2026 r. kupujący mieszkania z drugiej ręki mieli mniej do powiedzenia podczas samych negocjacji. Przeciętne możliwości negocjacyjne wciąż jednak nie należały do najniższych i w większości przypadków przekraczały 2,5 proc.
|
Średnie możliwości negocjacyjne przy zakupie mieszkania – I kw. 2026 |
|||
|---|---|---|---|
|
Miasto |
Średnia możliwości negocjacyjne [w proc.]
|
Zmiana k/k [w pp.] |
Zmiana r/r [w pp.] |
|
Wrocław |
2,2 |
+0,8 |
-1,0 |
|
Kraków |
1,6 |
-2,0 |
-2,6 |
|
Warszawa |
2,6 |
-0,3 |
+1,2 |
|
Gdańsk |
2,9 |
-0,6 |
-1,5 |
|
Łódź |
2,8 |
-0,2 |
+1,4 |
|
Źródło: Raport „Barometr Metrohouse i Credipass” |
|||
Nominalnie, przy średnich cenach nabywanych mieszkań wahających się od 393 tys. zł w Łodzi do 742 tys. zł w Warszawie, przeciętne możliwości negocjacyjne w I kw. 2026 r. wynosiły ok. 11 – 19 tys. zł.
Najmocniej z ceny udało się schodzić szukającym własnego „M” w Gdańsku, gdzie jednak, jak już wspomnieliśmy wcześniej, przeciętne kwoty wpisywane w aktach notarialnych rosną najmocniej.
Najgorzej (dla kupujących) pod tym względem wypadł Kraków, gdzie trzy miesiące wcześniej zanotowano najwyższe możliwości negocjacyjne.
Choć na początku 2026 r. negocjacje prowadzone we Wrocławiu były pomyślniejsze dla kupujących niż kwartał wcześniej, to lepiej pod tym względem było w I kw. 2025 r. Spadek zdolności negocjacyjnych w ujęciu rocznym miał miejsce także w Gdańsku i Krakowie.
