Choć I kwartał 2025 r. przyniósł spadek możliwości negocjacyjnych przy kupnie mieszkania z drugiej ręki, to rynek kupującego trwa w pełni. Sprzedający coraz częściej schodzą bowiem z ceny już w trakcie poszukiwań kupców – wynika z Barometru Metrohouse i Credipass.
W I kw. 2025 r. przeciętne możliwości negocjacyjne wahały się od 1,3 proc. w Łodzi do 4,7 proc. w Krakowie, który był jedynym z analizowanych miast, w którym wartość ta wzrosła w ujęciu kwartalnym.
Wciąż jest jednak pod tym względem lepiej niż na początku 2024 r. W ujęciu rocznym jedynie w Warszawie przeciętne możliwości negocjacyjne pozostały na zbliżonym poziomie (+0,1 pp. r/r). W pozostałych miastach kupujący mogli wynegocjować przeciętnie od 1 pp. do 5 pp. więcej niż w I kw. 2025 r.
Z kwartału na kwartał zwiększa się jednak różnica pomiędzy pierwszą stawką wpisaną w ogłoszeniu o sprzedaży a ostateczną. W I kw. 2025 r. wspomniana różnica wahała się przeciętnie od 4,4 proc. w Krakowie do ponad 6 proc. w Łodzi i Wrocławiu.
|
Średnie ceny i przeciętne możliwości negocjacyjne cen mieszkań na rynku wtórnym – I kw. 2025 |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
|
Miasto |
Średnia cena transakcyjna [w zł/mkw.] |
Różnica k/k [w proc.] |
Możliwości negocjacyjne [w proc.] |
Zmiana r/r [w pp.] |
Różnica pomiędzy pierwszą a ostateczną ceną ofertową [w proc.] |
Zmiana r/r [w pp.] |
|
Wrocław |
11 539 |
-2,2 |
1,6 |
-1,4 |
6,2 |
+2,0 |
|
Kraków |
13 713 |
-5,2 |
4,7 |
+0,5 |
4,4 |
-0,2 |
|
Warszawa |
15 989 |
-0,3 |
1,4 |
+0,1 |
5,7 |
-1,5 |
|
Gdańsk |
11 798 |
-2,3 |
2,7 |
-1,7 |
5,1 |
+4,5 |
|
Łódź |
7393 |
-9,0 |
1,3 |
-0,1 |
6,3 |
+0,6 |
|
Źródło: Raport „Barometr Metrohouse i Credipass” |
||||||
– Wysoka podaż mieszkań na rynku wtórnym przy znacząco ograniczonym popycie może oznaczać tylko jedno. W tabeli średnich cen transakcyjnych po długim czasie pojawiają się korekty cen w dół. Przedłużająca się sprzedaż powoduje presję na obniżki już na etapie ekspozycji oferty. Dodatkowe kilka procent można wynegocjować od ostatniej ceny ofertowej. W transakcjach pojawiają się coraz liczniejsze przykłady spektakularnych efektów negocjacji – ocenia Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse i autor „Barometru”.
Mieszkania tanieją w ogłoszeniach
Pomimo iż sprzedający w dalszym ciągu wyraźnie szarżowali w ogłoszeniach, przynajmniej podczas pierwszej fazy ich ekspozycji, średnie ceny ofertowe zanotowane w I kw. 2025 r. były niższe niż trzy miesiące wcześniej. Zgodnie z danymi Metrohouse i Credipass, wyniosły od niespełna 7,4 tys. zł/mkw. w Łodzi do blisko 16 tys. zł/mkw. w Warszawie.
O ile w stolicy obniżka wyniosła 0,3 proc. k/k, o tyle w Krakowie przekroczyła 5 proc. k/k a w Łodzi 9 proc. k/k, z kolei w ujęciu rocznym wyniosła 3,4 proc. Do poziomu sprzed roku średnie oczekiwania sprzedających wróciły z kolei w Krakowie i Gdańsku.
To kolejne dane potwierdzające tezę, o spadających cenach mieszkań. Jak wynika z opisywanych przez nas niedawno danych Otodom Analytics, w dół wędruje najczęściej wycena najmniejszych mieszkań (do 40 mkw.) oraz najpopularniejszych (od 40 do 60 mkw.) a marcowe stawki także w największych polskich miastach były nawet niższe niż przed rokiem.
Sprzedaż mieszkania wydłuża się
A ile czasu przeciętnie potrzeba, by sprzedać mieszkanie na rynku wtórnym? Zgodnie z danymi Metrohouse i Credipass przeciętny czas ekspozycji ogłoszenia na pięciu największych rynkach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk i Łódź) wzrósł do 142 dni, wobec 105 przed trzema miesiącami i 93 na początku 2024 r. W przypadku pozostałych miejscowości zanotowano przeciętnie 145 dni – o 24 dni więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. W samej Warszawie, aby sprzedać mieszkanie z drugiej ręki, potrzeba było 116 dni – wobec zaledwie 75 przed rokiem. Wówczas jednak rynek pozostawał jeszcze pod wpływem popytu rozgrzanego „Bezpiecznym kredytem 2 proc.”.
– W obecnym środowisku rynkowym nie jest zaskoczeniem wydłużający się czas sprzedaży mieszkań, który w zależności od lokalizacji, trwa od 4 do 5 miesięcy. Wzrasta jednak odsetek mieszkań, które są eksponowane na rynku znacząco dłużej – mówi Marcin Jańczuk. – Najczęściej jest to pokłosie niezbyt dobrze oszacowanej ceny ofertowej już na starcie sprzedaży, ale też nieprzejednanego stanowiska samych sprzedających, w których cały czas tli się nadzieja uzyskania ceny zbliżonej do tych sprzed roku – dodaje.
