Przy wycenie własnego mieszkania powinniśmy wystrzegać się kilku błędów. Pierwsze kroki osoby zainteresowanej sprzedażą mieszkania są kierowane do portali oferujących ogłoszenia sprzedaży nieruchomości. Wizyta rozpoznawcza na portalu z pewnością zakończy się bardzo optymistycznie i pozwoli na ukształtowanie opinii o wysokich cenach i możliwości dobrej sprzedaży. Zawsze istnieje nieodparta pokusa, by wystawiona cena ofertowa mieszkania kształtowała się w granicach wartości podawanych w ogłoszenia internetowych plus kilka-kilkanaście tysięcy złotych na ew. negocjacje. Dzięki takiemu manewrowi można zaprzepaścić realną możliwość sprzedaży mieszkania. Należy pamiętać, że większość ofert znajdujących się w serwisach ogłoszeniowych jest promowanych przez agencje nieruchomości. Cena może więc zawierać prowizję pośrednika. Z pewnością zawiera też pewien margines negocjacji (nawet 5 proc. ceny). Widzimy więc, że wystawiając naszą ofertę z dodatkową „górką” nie ma co liczyć na zainteresowanie potencjalnych nabywców. Cena może niewiele odbiegać od cen podobnych ofert, ale z pewnością różnica pomiędzy nią a rzeczywistymi cenami transakcyjnymi w okolicy będzie duża.
Nie poleca się również opierania kalkulacji ceny ofertowej na informacjach o transakcjach zasięgniętych od rodziny, czy znajomych. Koloryzowanie rzeczywiście osiągniętej ceny są nagminne, więc wskazówki mogą również okazać się nietrafne.
Niestety sprzedający nieruchomość nie ma zbyt wielu możliwości porównania cen transakcyjnych. W samodzielnej kalkulacji ceny pomagają tabele transakcyjne dostępne w niektórych portalach internetowych i dodatkach nieruchomościowych do codziennej prasy. Z reguły takie informacje są dostarczane prze działających na lokalnych rynkach pośredników (bądź stowarzyszenia pośredników) i oprócz podstawowych parametrów mieszkania zawierają informację o jego stanie technicznym, a czasem nawet liczbie dni w sprzedaży. Szczególnie ta ostatnia informacja może być bardzo istotna dla sprzedającego. Pamiętając, że mieszkanie nie jest produktem jednorodnym, każdorazowo należy uwzględnić w wycenie całą masę czynników wpływających na cenę. Nawet w jednym budynku różnice w cenie mieszkania mogą sięgać 20 proc.
Korzystając z usług pośrednika warto zapytać o możliwość przygotowania podstawowej wyceny mieszkania w oparciu o przeprowadzone w biurze nieruchomości w ostatnim czasie transakcje. Nie powinno być z tym problemu, tym bardziej, że wiele biur systematycznie zbiera ceny transakcyjne lub posiada skrypty pozwalające określić przybliżoną cenę nieruchomości. Dla doświadczonego pośrednika działającego na lokalnym rynku, jedna wizyta w mieszkaniu pozwala na zaproponowanie przedziału ceny ofertowej. Szczególnie dociekliwym klientom pozostaje zamówienie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego.
Kalkulacja ceny powinna być poprzedzona analizą sytuacji, w jakiej się znajdujemy. Inaczej należy podchodzić do tej czynności w sytuacji potrzeby szybkiej sprzedaży, inaczej zaś, jeśli priorytetem jest uzyskanie możliwie najwyższej ceny. Jednak od tej, z pozoru prostej czynności, zależy późniejszy sukces w sprzedaży.
Marcin Jańczuk
Metrohouse S.A.
Źródło:Informacja prasowa
