Prospekt informacyjny jest bardzo ważnym dokumentem, w którym osoba kupująca mieszkanie w budowie znajdzie najważniejsze dane dotyczące inwestycji, terminarz, informacje odnośnie otoczenia oraz parametry samej nieruchomości.
Jak podkreślają eksperci portalu GetHome.pl, obowiązek przygotowywania przez deweloperów prospektu informacyjnego na temat realizowanej inwestycji jest konsekwencją ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 r. (tzw. ustawa deweloperska).
Artykuł 17 ustawy deweloperskiej nakłada na inwestora obowiązek sporządzenia prospektu jeszcze przed rozpoczęciem sprzedaży mieszkań oferowanych w ramach inwestycji.
Prospekt jako załącznik do umowy deweloperskiej jest dokumentem zestandaryzowanym, dzięki czemu zawsze zawiera ten sam pakiet informacji. Ustawodawca przygotował specjalny wzór tego dokumentu, z którego powinni korzystać deweloperzy.
Zgodnie z przepisami prospekt informacyjny zawsze ma bezpłatnie trafić w ręce klienta jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej, której zresztą będzie częścią. Z tego powodu informacje podane w samej umowie, jak i w prospekcie nie mogą się wzajemnie wykluczać czy odbiegać od siebie.
Prospekt zasadniczo składa się z dwóch części — ogólnej i indywidualnej. Pierwsza zawiera istotne informacje dotyczące dewelopera, źródła finansowania inwestycji i inne dane na temat całości projektu, natomiast część indywidualna poświęcona jest już tylko kupowanemu mieszkaniu i budynkowi, w którym się ono znajdzie.
Część ogólna
To tu znajdziemy dane dewelopera (informacyjne i kontaktowe). W tym miejscu zapoznamy się również z informacją o dotychczasowym doświadczeniu firmy deweloperskiej — jak długo funkcjonuje na rynku, ukończone przedsięwzięcia itp. Dowiemy się również, czy wobec dewelopera jest prowadzone (lub było) postępowanie egzekucyjne na kwotę powyżej 100 tys. zł.
Część ogólna poświęcona jest w dużym stopniu informacjom o gruncie, na którym ma powstać budynek czy osiedle, a także o jego otoczeniu. W dokumencie sprawdzimy m.in. czy w promieniu kilometra od inwestycji planowane są nowe budowy infrastrukturalne — drogowe, komunalne itp. Deweloper ma obowiązek poinformować również o zabudowie w okolicy, która może być uciążliwa dla mieszkańców, m.in. ze względu na hałas, zapach czy uciążliwość świetlną.
Znajdziemy tu też informacje o ewentualnych planach zagospodarowania przestrzennego sąsiednich działek, jak i samej działki, na której ma stanąć budynek. Jeśli planu brakuje, deweloper ma obowiązek podać informacje z Warunków Zabudowy. Tym samym, po zapoznaniu się z takimi danymi, uzyskamy wgląd w otoczenie budynku, w którym ma się znaleźć nasze mieszkanie. Nabędziemy też wiedzę o tym, jak owo otoczenie może się zmieniać w czasie.
Z części ogólnej prospektu dowiemy się również m.in. o terminarzu budowy oraz kolejnych jej etapach.
Zgodnie z ustawą deweloperską inwestor ma też obowiązek umożliwić do wglądu klienta dokumenty, które nie znalazły się bezpośrednio w prospekcie (o czym jest w nim mowa). Chodzi m.in. o sprawozdanie finansowe dewelopera za okres do dwóch lat wstecz, księgi wieczyste gruntów, na których toczy się budowa, projekt budowlany stanowiący podstawę uzyskania pozwolenia na budowę, samo pozwolenie na budowę, dokumenty potwierdzające wpis dewelopera do KRS czy CEIDG.
Część indywidualna
Zawiera informacje już o konkretnym mieszkaniu w projekcie realizowanym przez dewelopera. W szczególności nie może tam zabraknąć: ceny za 1 mkw., informacji o usytuowaniu lokalu w budynku, planowanym doprowadzeniu mediów do mieszkania, danych dotyczących samego budynku — liczby lokali mieszkalnych, kondygnacji, wykończenia części wspólnych, garażu podziemnego, liczby miejsc parkingowych itd. Te same informacje dotyczą już stricte lokalu, a więc musi być podany metraż, liczba i układ pomieszczeń, zakładany standard wykończenia itd.
Prospekt informacyjny — podsumowanie
Prospekt informacyjny jest lekturą obowiązkową dla każdego, kto nie chce kupować „kota w worku”, natomiast chciałby mieć pakiet niezbędnych informacji dotyczących tak mieszkania, jak i samej inwestycji oraz dewelopera. Jak już wspomnieliśmy — firma deweloperska ma obowiązek bezpłatnie przekazać klientowi prospekt do wglądu jeszcze przed podpisaniem umowy.
Jeśli klient wykryje niezgodność danych z prospektu z zapisami umowy deweloperskiej, ma możliwość odstąpienia od niej w terminie do 30 dni. Jak wspomnieliśmy, każdy prospekt informacyjny ma zestandaryzowany wygląd i treść, dzięki temu zawiera zestaw informacji na ten sam temat, niezależnie od konkretnej firmy deweloperskiej i inwestycji. Prospekt musi być też oczywiście podpisany przez dewelopera i podbity jego pieczątką. Firma deweloperska ma obowiązek przygotować taki dokument w wersji papierowej i elektronicznej.
Marcin Moneta
