Przedstawiciele branży deweloperskiej z optymizmem patrzą w przyszłość i nie widzą ani bańki, ani jakichkolwiek innych podobieństw z sytuacją z roku 2008. Taki obraz wyłania się z konferencji WallStreet 23, na której wystąpili reprezentanci Murapolu i Archicomu.
Od początku 2017 roku w Polsce trwa galopada cen nieruchomości mieszkaniowych. Według danych Cenotarium i Bankier.pl w tym czasie indeks cen mieszkań wzrósł o ponad 6%. Ale to tylko średnia. W dużych miastach ceny podniosły się o 8,2%, a w samej Warszawie już o blisko 10%. Jeszcze szybciej rosną stawki ofertowe, których dynamika w niektórych miastach osiągnęła wartości dwucyfrowe.
– W mojej ocenie sytuacja w branży jest stabilna i bezpieczna, chociaż jednak niektóre symptomy tego piku koniunktury są widoczne. Ale w mojej ocenie ceny mieszkań w Polsce mają jeszcze przestrzeń do wzrostu – uważa Iwona Sroka, członek zarządu Murapolu, goszcząca na konferencji WallStreet 23.
Według przedstawicielki Murapolu ani ceny mieszkań w relacji do zarobków, ani względna dynamika cen mieszkań, ani też tempo sprzedaży mieszkań nie pozwalają na snucie analogii do roku 2008.
– Pod względem średniej ceny zakupu mieszkania, na które Polacy sobie najczęściej pozwalają – tj. 45-50 m2 - względem średniego poziomu wynagrodzenia, mamy jeszcze obszar do wzrost. Bo w 2008 roku potrzeba było 180 pensji średnich , aby takie mieszkanie kupić. A w roku 2018 potrzeba stu miesięcznych pensji – dodała pani Iwona Sroka.
Deweloperzy tłumaczą wzrost cen mieszkań wzrostem kosztów materiałów budowlanych, wzrostem cen gruntów oraz wyższymi kosztami wykonawstwa. Zarówno przedstawiciel Archicomu, jak i Murapolu, twierdzili, że to rosnące koszty wywołują presję na ceny. Nie pojawiła się żadna refleksja, że w rzeczywistości może być dokładnie odwrotnie: że to rosnący popyt na mieszkania skutkował wzrostem liczby inwestycji deweloperskich, co wywołało zwiększony popyt na usługi firm budowlanych i co w konsekwencji doprowadziło do wzrostu kosztów.
– Rynek już nie rośnie od pięciu kwartałów. Jeśli popatrzymy sobie na dane rok do roku, to każdy z nich notuje spadek wolumenu sprzedaży. Powodów jest kilka. Jednym z powodów są oczywiście rosnące ceny mające podstawy w rosnących kosztach. Ale też trzeba powiedzieć o tym, że sama podaż jest niewystarczająca i my jako deweloperzy samodzielnie hamujemy te możliwości nabywcze – nieco mniej optymistycznie dodał Tomasz Sujak, członek zarządu giełdowego Archicomu.
– Zwróciłbym też uwagę na to, że po zakończeniu "Rodziny na swoim" nam się też te ceny podniosły, ponieważ zmieniła się struktura oferty. Czyli znacznie mniej mieszkań buduje się dzisiaj na obrzeżach miasta – które były adresowane limitami RnS. Nie da się więc porównywać tych cen i mówić, że one urosły o 20%. Bo to są zupełnie inne oferty, w zupełnie innych miejscach usadowione – dodał Sujak.
Dziura w ziemi flagowym produktem
Podobnie jak dekadę temu flagowym produktem polskich deweloperów pozostaje tzw. dziura w ziemi. Przedstawiciele Murapolu i Archicomu zgodnie przyznali, że zdecydowana większość mieszkań sprzedaje się tuż po wprowadzeniu ich do oferty. W praktyce zatem firmy deweloperskie sprzedają nie tyle mieszkanie co obietnicę jego wybudowania.
– Około 3-4% mieszkań gotowych to są mieszkania niesprzedane – przyznał Tomasz Sujak z Archicomu. – Mamy zupełnie inną sytuację niż w 2008 roku, gdy faktycznie wielkość oferty była ogromna co do możliwości wchłonięcia nawet przez ten rozgrzany rynek. Dzisiaj jest zupełnie inna sytuacja - dodał.
Mimo to deweloperzy nie narzekają na popyt. Raczej przyznają, że to ograniczenia po stronie podażowej w postaci rosnących cen gruntów czy konieczności renegocjacji kontraktów z wykonawcami były odpowiedzialne za spadek wolumenu sprzedaży w ostatnich kwartałach.
– Wyprzedawalność oferty w sześciu dużych miastach Polski wynosi trzy kwartały. To dalej pokazuje sytuację, że mamy niedobór podaży. Więc jest to zupełnie inny rynek, niż mieliśmy w 2008 roku, gdy wyprzedawalność oferty wynosiła prawie osiem kwartałów – podkreślił Tomasz Sujak.
O popyt jesteśmy spokojni
Indagowani przedstawiciele branży deweloperskiej nie martwili się o ograniczeniami po stronie podażowej. W branży wciąż dominuje wiara w mityczny niedobór mieszkań, od ponad dekady szacowany na 2-3 mln. Wierzą też w rozwój segmentu rynku mieszkań na wynajem, co wiążą z rosnącą mobilnością Polaków oraz popularnością najmu krótkoterminowego.
Jako wyzwanie wskazywano na rosnące ceny gruntów i brak dostępności siły roboczej. Za główne ryzyko działalności deweloperskiej uznano brak kontroli kosztów. „Koszty pracy mogą stanowić powód do spadku marży lub nawet straty” – przyznała Iwona Sroka z Murapolu.
– Dostępność gruntów jest wyzwaniem. Zwłaszcza na terenach miejskich, ale nie na obrzeżach. Grunty stają się mniej dostępne poprzez usztywnienie właścicieli terenów budowlanych – narzekała Iwona Sroka. Dodała, że właściciele gruntów domagają się też wyższych zadatków – „nawet” ponad 10% wartości transakcji.
– Warto pamiętać o tym, że my rozpoznajemy zyski w momencie, gdy podpisujemy akt notarialny z klientami, czyli na końcu inwestycji. Jeśli popatrzymy na te dwa główne koszty – czyli grunt i koszty budowlane – to my teraz rozpoznajemy inwestycje, które były kontraktowane w roku 2016 i 2017. Czyli jeszcze przed wzrostami kosztów (…) Więc impakt na wyniki może być widoczny dopiero od 2021 roku – zauważył Tomasz Sujak.
Problemy mogą mieć mniejsi deweloperzy, którzy nie zabezpieczyli odpowiedniego banku ziemi oraz nie nauczyli się rygorystycznej kontroli kosztów – zgodnie przyznali przedstawiciele Archicomu i Murpolu. Ich zdaniem spółki giełdowe są bezpieczne, a ewentualne bankructwa lub wygaszenie działalności będzie dotyczyło mniejszych podmiotów.
Przeczytaj także
– Jeśli chodzi o spółki giełdowe, to bym się zupełnie tego nie obawiał. I wskaźniki długu i płynności i koszty utrzymują się na bardzo przyzwoitych poziomach. Oczywiście branża będzie się konsolidować. Coraz mniej będzie mniejszych deweloperów. Oni mogą mieć coraz większe trudności wynikające z różnych powodów. Mamy też szereg zmian regulacyjnych, które dla małych podmiotów są często nie do przejścia. To także kwestia posiadania zabezpieczonego banku gruntów – uważa Tomasz Sujak.
Kto kupuje mieszkania za „gotówkę”?
Nie obyło się też pytań o udział tzw. klientów gotówkowych. Czyli takich, którzy mieszkanie kupują bez użyciu kredytu. Rzecz jasna raczej nie płacą oni za mieszkanie banknotami (czyli gotówką), tylko przelewem bankowym.
– W 2017 mieliśmy mniej więcej 50% zakupów gotówkowych, a 50% kredytowych. Według danych za rok 2018 jest to 62% z kredytów i resztę gotówka. Wydaje mi się, że to jest takim poziom równowagi. My uważamy, że klient, który ma chociaż część z kredytu, jest klientem stabilniejszym niż ten gotówkowy – powiedziała Iwona Sroka z Murapolu.
– U nas ten udział klientów gotówkowych jest na poziomie 30-35%. Rzeczywiście gotówka, która nas zasila, to jest z 60%, bo kredyty nie są brane na 100% wartości nieruchomości – dodał Tomasz Sujak.
Iwona Sroka dodała, że to całkowicie inna sytuacja niż w roku 2008. Wtedy dostępne były kredyty udzielane na 120% wartości nieruchomości, oczywiście denominowane we franku szwajcarskim. Banki, które dekadę temu wyspecjalizowały się w tego typu kredytach, albo już znikły z rynku, albo przeżywają poważne trudności finansowe. W tarapaty wpadli też klienci, którzy skusili się na tak „hojną” ofertę kredytową.
– Potem te osoby płakały, że na za dużo sobie pozwoliły, że kupiły zbyt duże mieszkania. Bo skoro dostały taki kredyt, to czemu nie zamiast 50 metrów kupić mieszkanie 80- lub 100-metrowe. Wiele osób znam, które mocno wtedy przeholowały. Teraz klienci są pod tym względem bardziej rozsądni – podsumowała Iwona Sroka.
Krzysztof Kolany
