Wzrost cen mieszkań wyhamował, jednak "spektakularnych spadków nie będzie"

Podwyżki cen na rynku nieruchomości wyhamowały – wskazują na to stawki transakcyjne z pierwszego kwartału. Choć kupujący na wielu regionalnych rynkach mogli nieco odetchnąć, zdaniem ekspertów nie ma co liczyć na spektakularne i długotrwałe spadki cen.

Jak co kwartał, razem z firmą Cenatorium i „Pulsem Biznesu”, redakcja Bankier.pl prezentuje ceny transakcyjne nieruchomości (czyli te, za które mieszkania faktycznie są sprzedawane) w wybranych dużych miastach Polski. Analizujemy rynki lokalne w Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku, Krakowie, Poznaniu, Łodzi, Olsztynie i Lublinie. Ceny transakcyjne zarówno mieszkań, jak i gruntów budowlanych, można sprawdzać na bieżąco w naszej sekcji specjalnej „Ceny mieszkań”.

Ceny mieszkań w Warszawie

Na warszawskim rynku mieszkań ceny w stosunku do IV kwartału ubiegłego roku wzrosły od ok. 2 do 6 procent. Średnie stawki za 1 mkw. po podwyżkach kształtowały się w zależności od metrażu od blisko 8300 do 9900 zł. Najwięcej za metr kwadratowy musieli płacić kupujący kawalerki, ale także apartamenty o powierzchni przekraczającej 100 mkw. Ceny tych ostatnich zbliżyły się do 10 tys. zł/mkw.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Warszawie [zł/mkw.]
Metraż [mkw.]	I kw. 2018	IV kw. 2018	I kw. 2019	k/k	r/r
do 35	8 881	9 000	9 193	2%	4%
35-40	7 976	8 388	8 854	6%	11%
40-50	8 179	8 443	8 587	2%	5%
50-60	7 983	8 167	8 490	4%	6%
60-70	8 009	8 060	8 266	3%	3%
70-80	8 086	8 121	8 592	6%	6%
80-100	8 602	8 810	8 999	2%	5%
powyżej 100	8 468	9 514	9 868	4%	17%
Źródło: Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, „Pulsu Biznesu” i Cenatorium

Największe mieszkania podrożały także najmocniej w porównaniu z pierwszym kwartałem ubiegłego roku – o 17 proc. (nominalnie o 1400 zł/mkw.). Wystrzeliły także ceny małych lokali o powierzchni 35-40 mkw. – o 11 proc. 

Ceny mieszkań we Wrocławiu

Z wyhamowania wzrostu cen mogli cieszyć się zwłaszcza kupujący we Wrocławiu. Zmiany w porównaniu z ostatnim kwartałem ubiegłego roku były jednak kosmetyczne i w przypadku większości metraży nie przekroczyły 1 proc. Niespełna procentową obniżkę zanotowały z kolei ceny mieszkań o powierzchni 50-60 mkw.

W pierwszym kwartale najwięcej płacono za kawalerki – średnio 7000 zł/mkw. Większe, trzy- i czteropokojowe mieszkania były nawet o 1300 zł/mkw. tańsze.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań we Wrocławiu [zł/mkw.]
Metraż [mkw.]	I kw. 2018	IV kw. 2018	I kw. 2019	k/k	r/r
do 35	6959	6984	6955	0%	0%
35-40	5989	6510	6520	0%	9%
40-50	5705	6484	6583	2%	15%
50-60	5810	6119	6066	-1%	4%
60-70	5465	5786	5791	0%	6%
70-80	5618	5678	5691	0%	1%
80-100	5456	5549	5579	1%	2%
powyżej 100	5937	6000	5983	0%	1%
Źródło: Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, „Pulsu Biznesu” i Cenatorium

Wzrosty cen wyhamowały także w skali rocznej, choć z pewnymi wyjątkami. Podwyżkę najmocniej odczuli kupujący mieszkania o powierzchni 40-50 mkw. W ich przypadku przeciętne stawki wpisywane w aktach notarialnych przekroczyły 6500 zł/mkw. i wzrosły o 15 proc. w porównaniu z pierwszym kwartałem ubiegłego roku.

Ceny mieszkań w Gdańsku

Znacznie bardziej podzielony pod względem cen okazał się gdański rynek mieszkaniowy. W zależności od metrażu kupujący mogli liczyć na obniżki stawek lub musieli głębiej sięgnąć do portfeli. O 3 proc. mniej za metr kwadratowy płacili nabywcy małych dwupokojowych mieszkań (35-40 mkw.) i największych apartamentów (powyżej 100 mkw.). O 1 proc. potaniały z kolei mieszkania o powierzchni 60-70 i 70-80 mkw.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Gdańsku [zł/mkw.]
Metraż [mkw.]	I kw. 2018	IV kw. 2018	I kw. 2019	k/k	r/r
do 35	7353	7726	7951	3%	8%
35-40	6717	7096	6854	-3%	2%
40-50	6729	7092	7276	3%	8%
50-60	6321	6793	6873	1%	9%
60-70	6371	6649	6593	-1%	3%
70-80	5971	6777	6684	-1%	12%
80-100	6727	7171	7473	4%	11%
powyżej 100	5774	6615	6386	-3%	11%
Źródło: Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, „Pulsu Biznesu” i Cenatorium

Najmocniej – o 4 proc. w porównaniu z ostatnim kwartałem ubiegłego roku – podrożały duże mieszkania o powierzchni 80-100 mkw. Wzrosty dotknęły również średniej wielkości mieszkania i kawalerki. Średnia cena tych ostatnich zbliżyła się już do 8000 zł/mkw.

Ceny mieszkań w Krakowie

Wzrosty cen mieszkań wyhamowały także na krakowskim rynku nieruchomości. Choć ceny poszły w górę niemal w każdej kategorii metrażowej, nie przekroczyły 4 proc. O tyle więcej trzeba było płacić za mieszkania o powierzchni 70-80 mkw, których ceny znowu zbliżyły się do 7000 zł/mkw. Powyżej tej bariery cały czas są ceny najmniejszych mieszkań. Kupujący kawalerki w pierwszym kwartale musieli liczyć się z wydatkiem średnio 7500 zł/mkw.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Krakowie [zł/mkw.]
Metraż [mkw.]	I kw. 2018	IV kw. 2018	I kw. 2019	k/k	r/r
do 35	7 066	7 310	7 462	2%	6%
35-40	6 590	7 019	7 103	1%	8%
40-50	6 607	6 521	6 747	3%	2%
50-60	5 822	6 498	6 687	3%	15%
60-70	6 387	6 381	6 464	1%	1%
70-80	6 873	6 628	6 896	4%	0%
80-100	6 018	6 942	7 122	3%	18%
powyżej 100	7 142	6 647	6 465	-3%	-9%
Źródło: Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, „Pulsu Biznesu” i Cenatorium

W dalszym ciągu, choć znacznie słabiej niż pod koniec roku, taniały największe mieszkania – spadek o 3 proc. – za które trzeba było płacić niespełna 6500 zł/mkw. Ceny największych metraży spadły także w porównaniu z pierwszym kwartałem ubiegłego roku – o 9 proc. Na przeciwnym biegunie w relacji rocznej znalazły się nieco mniejsze mieszkania o powierzchni 80-100 mkw (wzrost o 18 proc.), które kosztowały średnio 7100 zł/mkw.

Ceny mieszkań w Poznaniu

W stolicy Wielkopolski byliśmy świadkami odwrócenia się spadkowego trendu notowanego pod koniec ubiegłego roku. Największa podwyżka – o 4 proc. (nominalnie o ok. 250 zł) – dotknęła kawalerki i mieszkania o powierzchni 40-50 mkw. Niewielkie obniżki o 1-2 proc. dotyczyły jedynie mieszkań o powierzchni 60-70 mkw i największych apartamentów, które kosztowały niespełna 5300 zł/mkw.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Poznaniu [zł/mkw.]
Metraż [mkw.]	I kw. 2018	IV kw. 2018	I kw. 2019	k/k	r/r
do 35	6460	6557	6807	4%	5%
35-40	6033	6423	6436	0%	7%
40-50	6080	6221	6488	4%	7%
50-60	6131	6191	6360	3%	4%
60-70	5932	6201	6153	-1%	4%
70-80	5522	6090	6202	2%	12%
80-100	5301	5507	5652	3%	7%
powyżej 100	5219	5382	5288	-2%	1%
Źródło: Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, „Pulsu Biznesu” i Cenatorium

W skali rok do roku podwyżki cen mieszkań w Poznaniu wyniosły od 1 do 12 proc. Widełki cenowe zaczynały się na poziomie niespełna 5300 zł/mkw. i kończyły o ponad 1500 zł/mkw. wyżej. Najwyższa średnia cena za 1 mkw. dotyczyła kawalerek o powierzchni do 35 mkw. i wyniosła 6807 zł/mkw.

Ceny mieszkań w Łodzi

Pierwszy kwartał 2019 r. na rynku mieszkaniowym w Łodzi oznaczał podwyżki cen dla najmniejszych metraży i obniżki dla największych. Mieszkania o powierzchni powyżej 100 mkw. w porównaniu z ostatnim kwartałem ubiegłego roku potaniały tam o 7 proc. Z kolei kawalerki o powierzchni do 40 mkw. podrożały o 4 proc. Różnica pomiędzy najdroższymi i najtańszymi metrażami wyniosła jedynie niespełna 500 zł/mkw.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Łodzi [zł/mkw.]
Metraż [mkw.]	I kw. 2018	IV kw. 2018	I kw. 2019	k/k	r/r
do 35	4011	4611	4802	4%	20%
35-40	3898	4255	4437	4%	14%
40-50	3845	4441	4532	2%	18%
50-60	3871	4390	4430	1%	14%
60-70	4369	4446	4459	0%	2%
70-80	4428	4841	4898	1%	11%
80-100	4292	4503	4465	-1%	4%
powyżej 100	4195	4640	4326	-7%	3%
Źródło: Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, „Pulsu Biznesu” i Cenatorium

Ceny mieszkań w Łodzi - w porównaniu do innych analizowanych miast - w relacji rocznej wykazywały się znacznie większymi wahaniami. Na niekorzyść dla kupujących ceny wszystkich metraży poszły w górę. Najmocniej – o 20 proc. – wystrzeliły ceny najmniejszych mieszkań o powierzchni do 35 mkw., za które trzeba było płacić najwięcej - 4800 zł/mkw. Dużo więcej niż w pierwszym kwartale ubiegłego roku kosztowały także lokale o powierzchni 40-50 mkw. (wzrost o 18 proc.).

Ceny mieszkań w Olsztynie

Chętni na kupno mieszkania w Olsztynie mogli nieco wytchnąć. Ceny większości metraży ustabilizowały się, a nawet nieco spadły. Największa, bo 2-proc. obniżka miała miejsce w przypadku lokali o powierzchni 70-80 mkw.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Olsztynie [zł/mkw.]
Metraż [mkw.]	I kw. 2018	IV kw. 2018	I kw. 2019	k/k	r/r
do 35	4564	5117	5160	1%	13%
35-40	4419	4832	4864	1%	10%
40-50	4520	4941	4936	0%	9%
50-60	4408	4892	4844	-1%	10%
60-70	4361	4668	4605	-1%	6%
70-80	4233	4622	4512	-2%	7%
80-100	4022	4452	4579	3%	14%
powyżej 100	4048	4345	4555	5%	13%
Źródło: Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, „Pulsu Biznesu” i Cenatorium

Głębiej do kieszeni musieli sięgnąć za to nabywcy największy mieszkań. Ceny lokali o powierzchni 80-100 mkw. podrożały o 3 proc., a największych - ponad 100-metrowych apartamentów o 5 proc. Największe mieszkania podrożały także najmocniej w relacji rocznej - odpowiednio o 14 i 13 proc.

Stabilne były z kolei ceny najmniejszych mieszkań. Kawalerki o powierzchni do 35 mkw. podrożały o niespełna procent, były za to najdroższe. Za metr kwadratowy trzeba było płacić średnio 5160 zł.

Ceny mieszkań w Lublinie

Stabilnością, w porównaniu z końcówką roku, charakteryzował się rynek nieruchomości w Lublinie. Ceny większości metraży wzrosły o 1 proc. Większą - 2-proc. podwyżkę (nominalnie o niespełna 100 zł) odnotowały jedynie mieszkania o powierzchni 35-40 mkw. Na kosmetyczną obniżkę mogli liczyć z kolei kupujący największe, ponad 100-metrowe apartamenty.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Lublinie [zł/mkw.]
Metraż [mkw.]	I kw. 2018	IV kw. 2018	I kw. 2019	k/k	r/r
do 35	4 839	5 474	5 481	0%	13%
35-40	5 221	5 419	5 515	2%	6%
40-50	4 852	5 213	5 250	1%	8%
50-60	4 829	5 239	5 248	0%	9%
60-70	4 833	5 087	5 111	0%	6%
70-80	5 691	5 357	5 414	1%	-5%
80-100	5 454	5 352	5 372	0%	-1%
powyżej 100	5 448	5 282	5 219	-1%	-4%
Źródło: Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, „Pulsu Biznesu” i Cenatorium

Ceny transakcyjne 1 mkw. mieszkania w Olsztynie charakteryzowały się także najmniejszą zmiennością w zależności od metrażu. Wahały się od 5100 do 5500 zł/mkw.

"Jedna jaskółka wiosny nie czyni"

W kwietniu ceny transakcyjne na rynku mieszkaniowym utrzymywały się na stabilnym poziomie. Zmiana Indeksu urban.one przygotowanego we współpracy z portalem Bankier.pl i „Pulsem Biznesu” była kosmetyczna. Indeks dla całej Polski wzrósł jedynie o 0,02 pkt (101,52 pkt.) w porównaniu do poprzedniego miesiąca.

Prognozy ekspertów ankietowanych przez Cenatorium wskazują na to, że branża ocenia rynek jako stabilny i nie oczekuje w najbliższym czasie większych zmian. Choć wzrosty wyhamowały, eksperci nie spodziewają się także spektakularnych spadków cen.

– Materiały budowlane nie tanieją, a budowlańców nie przybywa. Choćby ze względu na to nie ma miejsca na duże spadki. Dodajmy do tego niskie stopy procentowe i dobrą sytuację gospodarczą. Czynników ciągnących ceny w górę nie brakuje. Jedynym, co je trzyma, jest rozsądek kupujących – komentuje sytuację na rynku nieruchomości Marcin Krasoń, ekspert obido.pl

Nieco większy wzrost indeksu urban.one odnotowano w przypadku dużych miast. Najnowszy wynik - 103,37 pkt. oznacza wzrost o 0,54 pkt w stosunku do poprzedniego miesiąca i 5,67 pkt w relacji rocznej. W przypadku Warszawy indeks wyniósł 102,13 pkt. i wzrósł w porównaniu z marcem o 0,23 pkt. Jak jednak twierdzą eksperci, jedna jaskółka wiosny nie czyni.

– Od czasu do czasu nawet w momentach wzrostów zdarzają się lekkie miesięczne spadki wskaźnika mierzącego wartości zawieranych transakcji. Wynika to raczej ze zmian strukturalnych próby sprzedanych mieszkań - na przykład gdy wzrośnie liczba transakcji zawieranych na obrzeżach miast względem poprzedniego miesiąca – twierdzi Barbara Bugaj, starszy analityk ds. rynku nieruchomości. – Na rynek nieruchomości trzeba patrzeć długookresowo, a więc najkrócej w odstępach kwartalnych – dodaje.

Kupujący dłużej poczekają na klucze?

Obecną sytuację nieco mniej pozytywnie ocenia Michał Kubicki, prezes CMP Management, który wskazuje na problemy dotykające mniejsze firmy, mogące doprowadzić do spowolnienia na rynku nieruchomości.

– Perturbacje z wydawaniem decyzji administracyjnych oraz rosnące w zastraszającym tempie koszty realizacji i towarzyszące im spory deweloperów z wykonawcami wpędziły sporo mniejszych firm w kłopoty finansowe – uważa Michał Kubicki. – Problemy w największej mierze dotknęły tych deweloperów, którzy nie posiadali znaczącego zaplecza finansowego, a którzy zdecydowali się dwa, trzy lata temu na emisję obligacji, za które mieli nabywać nieruchomości pod budowę mieszkań. Obecny rok i początek przyszłego będą więc upływać pod znakiem bankructw mniejszych firm, a w najlepszym razie znacznych opóźnień w prowadzonych przez nich projektach oraz w regulowaniu ich zobowiązań wobec wykonawców – dodaje.

Marcin Kaźmierczak