Wzrost cen mieszkań wyhamował, jednak "spektakularnych spadków nie będzie"

Podwyżki cen na rynku nieruchomości wyhamowały – wskazują na to stawki transakcyjne z pierwszego kwartału. Choć kupujący na wielu regionalnych rynkach mogli nieco odetchnąć, zdaniem ekspertów nie ma co liczyć na spektakularne i długotrwałe spadki cen.

Jak co kwartał, razem z firmą Cenatorium i „Pulsem Biznesu”, redakcja Bankier.pl prezentuje ceny transakcyjne nieruchomości (czyli te, za które mieszkania faktycznie są sprzedawane) w wybranych dużych miastach Polski. Analizujemy rynki lokalne w Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku, Krakowie, Poznaniu, Łodzi, Olsztynie i Lublinie. Ceny transakcyjne zarówno mieszkań, jak i gruntów budowlanych, można sprawdzać na bieżąco w naszej sekcji specjalnej „Ceny mieszkań”.

Ceny mieszkań w Warszawie

Na warszawskim rynku mieszkań ceny w stosunku do IV kwartału ubiegłego roku wzrosły od ok. 2 do 6 procent. Średnie stawki za 1 mkw. po podwyżkach kształtowały się w zależności od metrażu od blisko 8300 do 9900 zł. Najwięcej za metr kwadratowy musieli płacić kupujący kawalerki, ale także apartamenty o powierzchni przekraczającej 100 mkw. Ceny tych ostatnich zbliżyły się do 10 tys. zł/mkw.

Największe mieszkania podrożały także najmocniej w porównaniu z pierwszym kwartałem ubiegłego roku – o 17 proc. (nominalnie o 1400 zł/mkw.). Wystrzeliły także ceny małych lokali o powierzchni 35-40 mkw. – o 11 proc. 

Ceny mieszkań we Wrocławiu

Z wyhamowania wzrostu cen mogli cieszyć się zwłaszcza kupujący we Wrocławiu. Zmiany w porównaniu z ostatnim kwartałem ubiegłego roku były jednak kosmetyczne i w przypadku większości metraży nie przekroczyły 1 proc. Niespełna procentową obniżkę zanotowały z kolei ceny mieszkań o powierzchni 50-60 mkw.

W pierwszym kwartale najwięcej płacono za kawalerki – średnio 7000 zł/mkw. Większe, trzy- i czteropokojowe mieszkania były nawet o 1300 zł/mkw. tańsze.

Wzrosty cen wyhamowały także w skali rocznej, choć z pewnymi wyjątkami. Podwyżkę najmocniej odczuli kupujący mieszkania o powierzchni 40-50 mkw. W ich przypadku przeciętne stawki wpisywane w aktach notarialnych przekroczyły 6500 zł/mkw. i wzrosły o 15 proc. w porównaniu z pierwszym kwartałem ubiegłego roku.

Ceny mieszkań w Gdańsku

Znacznie bardziej podzielony pod względem cen okazał się gdański rynek mieszkaniowy. W zależności od metrażu kupujący mogli liczyć na obniżki stawek lub musieli głębiej sięgnąć do portfeli. O 3 proc. mniej za metr kwadratowy płacili nabywcy małych dwupokojowych mieszkań (35-40 mkw.) i największych apartamentów (powyżej 100 mkw.). O 1 proc. potaniały z kolei mieszkania o powierzchni 60-70 i 70-80 mkw.

Najmocniej – o 4 proc. w porównaniu z ostatnim kwartałem ubiegłego roku – podrożały duże mieszkania o powierzchni 80-100 mkw. Wzrosty dotknęły również średniej wielkości mieszkania i kawalerki. Średnia cena tych ostatnich zbliżyła się już do 8000 zł/mkw.

Ceny mieszkań w Krakowie

Wzrosty cen mieszkań wyhamowały także na krakowskim rynku nieruchomości. Choć ceny poszły w górę niemal w każdej kategorii metrażowej, nie przekroczyły 4 proc. O tyle więcej trzeba było płacić za mieszkania o powierzchni 70-80 mkw, których ceny znowu zbliżyły się do 7000 zł/mkw. Powyżej tej bariery cały czas są ceny najmniejszych mieszkań. Kupujący kawalerki w pierwszym kwartale musieli liczyć się z wydatkiem średnio 7500 zł/mkw.

W dalszym ciągu, choć znacznie słabiej niż pod koniec roku, taniały największe mieszkania – spadek o 3 proc. – za które trzeba było płacić niespełna 6500 zł/mkw. Ceny największych metraży spadły także w porównaniu z pierwszym kwartałem ubiegłego roku – o 9 proc. Na przeciwnym biegunie w relacji rocznej znalazły się nieco mniejsze mieszkania o powierzchni 80-100 mkw (wzrost o 18 proc.), które kosztowały średnio 7100 zł/mkw.

Ceny mieszkań w Poznaniu

W stolicy Wielkopolski byliśmy świadkami odwrócenia się spadkowego trendu notowanego pod koniec ubiegłego roku. Największa podwyżka – o 4 proc. (nominalnie o ok. 250 zł) – dotknęła kawalerki i mieszkania o powierzchni 40-50 mkw. Niewielkie obniżki o 1-2 proc. dotyczyły jedynie mieszkań o powierzchni 60-70 mkw i największych apartamentów, które kosztowały niespełna 5300 zł/mkw.

W skali rok do roku podwyżki cen mieszkań w Poznaniu wyniosły od 1 do 12 proc. Widełki cenowe zaczynały się na poziomie niespełna 5300 zł/mkw. i kończyły o ponad 1500 zł/mkw. wyżej. Najwyższa średnia cena za 1 mkw. dotyczyła kawalerek o powierzchni do 35 mkw. i wyniosła 6807 zł/mkw.

Ceny mieszkań w Łodzi

Pierwszy kwartał 2019 r. na rynku mieszkaniowym w Łodzi oznaczał podwyżki cen dla najmniejszych metraży i obniżki dla największych. Mieszkania o powierzchni powyżej 100 mkw. w porównaniu z ostatnim kwartałem ubiegłego roku potaniały tam o 7 proc. Z kolei kawalerki o powierzchni do 40 mkw. podrożały o 4 proc. Różnica pomiędzy najdroższymi i najtańszymi metrażami wyniosła jedynie niespełna 500 zł/mkw.

Ceny mieszkań w Łodzi - w porównaniu do innych analizowanych miast - w relacji rocznej wykazywały się znacznie większymi wahaniami. Na niekorzyść dla kupujących ceny wszystkich metraży poszły w górę. Najmocniej – o 20 proc. – wystrzeliły ceny najmniejszych mieszkań o powierzchni do 35 mkw., za które trzeba było płacić najwięcej - 4800 zł/mkw. Dużo więcej niż w pierwszym kwartale ubiegłego roku kosztowały także lokale o powierzchni 40-50 mkw. (wzrost o 18 proc.).

Ceny mieszkań w Olsztynie

Chętni na kupno mieszkania w Olsztynie mogli nieco wytchnąć. Ceny większości metraży ustabilizowały się, a nawet nieco spadły. Największa, bo 2-proc. obniżka miała miejsce w przypadku lokali o powierzchni 70-80 mkw.

Głębiej do kieszeni musieli sięgnąć za to nabywcy największy mieszkań. Ceny lokali o powierzchni 80-100 mkw. podrożały o 3 proc., a największych - ponad 100-metrowych apartamentów o 5 proc. Największe mieszkania podrożały także najmocniej w relacji rocznej - odpowiednio o 14 i 13 proc.

Stabilne były z kolei ceny najmniejszych mieszkań. Kawalerki o powierzchni do 35 mkw. podrożały o niespełna procent, były za to najdroższe. Za metr kwadratowy trzeba było płacić średnio 5160 zł.

Ceny mieszkań w Lublinie

Stabilnością, w porównaniu z końcówką roku, charakteryzował się rynek nieruchomości w Lublinie. Ceny większości metraży wzrosły o 1 proc. Większą - 2-proc. podwyżkę (nominalnie o niespełna 100 zł) odnotowały jedynie mieszkania o powierzchni 35-40 mkw. Na kosmetyczną obniżkę mogli liczyć z kolei kupujący największe, ponad 100-metrowe apartamenty.

Ceny transakcyjne 1 mkw. mieszkania w Olsztynie charakteryzowały się także najmniejszą zmiennością w zależności od metrażu. Wahały się od 5100 do 5500 zł/mkw.

"Jedna jaskółka wiosny nie czyni"

W kwietniu ceny transakcyjne na rynku mieszkaniowym utrzymywały się na stabilnym poziomie. Zmiana Indeksu urban.one przygotowanego we współpracy z portalem Bankier.pl i „Pulsem Biznesu” była kosmetyczna. Indeks dla całej Polski wzrósł jedynie o 0,02 pkt (101,52 pkt.) w porównaniu do poprzedniego miesiąca.

Prognozy ekspertów ankietowanych przez Cenatorium wskazują na to, że branża ocenia rynek jako stabilny i nie oczekuje w najbliższym czasie większych zmian. Choć wzrosty wyhamowały, eksperci nie spodziewają się także spektakularnych spadków cen.

– Materiały budowlane nie tanieją, a budowlańców nie przybywa. Choćby ze względu na to nie ma miejsca na duże spadki. Dodajmy do tego niskie stopy procentowe i dobrą sytuację gospodarczą. Czynników ciągnących ceny w górę nie brakuje. Jedynym, co je trzyma, jest rozsądek kupujących – komentuje sytuację na rynku nieruchomości Marcin Krasoń, ekspert obido.pl

Nieco większy wzrost indeksu urban.one odnotowano w przypadku dużych miast. Najnowszy wynik - 103,37 pkt. oznacza wzrost o 0,54 pkt w stosunku do poprzedniego miesiąca i 5,67 pkt w relacji rocznej. W przypadku Warszawy indeks wyniósł 102,13 pkt. i wzrósł w porównaniu z marcem o 0,23 pkt. Jak jednak twierdzą eksperci, jedna jaskółka wiosny nie czyni.

– Od czasu do czasu nawet w momentach wzrostów zdarzają się lekkie miesięczne spadki wskaźnika mierzącego wartości zawieranych transakcji. Wynika to raczej ze zmian strukturalnych próby sprzedanych mieszkań - na przykład gdy wzrośnie liczba transakcji zawieranych na obrzeżach miast względem poprzedniego miesiąca – twierdzi Barbara Bugaj, starszy analityk ds. rynku nieruchomości. – Na rynek nieruchomości trzeba patrzeć długookresowo, a więc najkrócej w odstępach kwartalnych – dodaje.

Kupujący dłużej poczekają na klucze?

Obecną sytuację nieco mniej pozytywnie ocenia Michał Kubicki, prezes CMP Management, który wskazuje na problemy dotykające mniejsze firmy, mogące doprowadzić do spowolnienia na rynku nieruchomości.

– Perturbacje z wydawaniem decyzji administracyjnych oraz rosnące w zastraszającym tempie koszty realizacji i towarzyszące im spory deweloperów z wykonawcami wpędziły sporo mniejszych firm w kłopoty finansowe – uważa Michał Kubicki. – Problemy w największej mierze dotknęły tych deweloperów, którzy nie posiadali znaczącego zaplecza finansowego, a którzy zdecydowali się dwa, trzy lata temu na emisję obligacji, za które mieli nabywać nieruchomości pod budowę mieszkań. Obecny rok i początek przyszłego będą więc upływać pod znakiem bankructw mniejszych firm, a w najlepszym razie znacznych opóźnień w prowadzonych przez nich projektach oraz w regulowaniu ich zobowiązań wobec wykonawców – dodaje.

Źródło: