Podwyżki cen na rynku nieruchomości wyhamowały – wskazują na to stawki transakcyjne z pierwszego kwartału. Choć kupujący na wielu regionalnych rynkach mogli nieco odetchnąć, zdaniem ekspertów nie ma co liczyć na spektakularne i długotrwałe spadki cen.

Jak co kwartał, razem z firmą Cenatorium i „Pulsem Biznesu”, redakcja Bankier.pl prezentuje ceny transakcyjne nieruchomości (czyli te, za które mieszkania faktycznie są sprzedawane) w wybranych dużych miastach Polski. Analizujemy rynki lokalne w Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku, Krakowie, Poznaniu, Łodzi, Olsztynie i Lublinie. Ceny transakcyjne zarówno mieszkań, jak i gruntów budowlanych, można sprawdzać na bieżąco w naszej sekcji specjalnej „Ceny mieszkań”.
Ceny mieszkań w Warszawie
Na warszawskim rynku mieszkań ceny w stosunku do IV kwartału ubiegłego roku wzrosły od ok. 2 do 6 procent. Średnie stawki za 1 mkw. po podwyżkach kształtowały się w zależności od metrażu od blisko 8300 do 9900 zł. Najwięcej za metr kwadratowy musieli płacić kupujący kawalerki, ale także apartamenty o powierzchni przekraczającej 100 mkw. Ceny tych ostatnich zbliżyły się do 10 tys. zł/mkw.
Średnie ceny transakcyjne mieszkań w
Warszawie [zł/mkw.] |
|||||
---|---|---|---|---|---|
Metraż [mkw.] |
I kw. 2018 |
IV kw. 2018 |
I kw. 2019 |
k/k |
r/r |
do 35 |
8 881 |
9 000 |
9 193 |
2% |
4% |
35-40 |
7 976 |
8 388 |
8 854 |
6% |
11% |
40-50 |
8 179 |
8 443 |
8 587 |
2% |
5% |
50-60 |
7 983 |
8 167 |
8 490 |
4% |
6% |
60-70 |
8 009 |
8 060 |
8 266 |
3% |
3% |
70-80 |
8 086 |
8 121 |
8 592 |
6% |
6% |
80-100 |
8 602 |
8 810 |
8 999 |
2% |
5% |
powyżej 100 |
8 468 |
9 514 |
9 868 |
4% |
17% |
Źródło:
Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, „Pulsu Biznesu” i Cenatorium |
Największe mieszkania podrożały także najmocniej w porównaniu z pierwszym kwartałem ubiegłego roku – o 17 proc. (nominalnie o 1400 zł/mkw.). Wystrzeliły także ceny małych lokali o powierzchni 35-40 mkw. – o 11 proc.
Ceny mieszkań we Wrocławiu
Z wyhamowania wzrostu cen mogli cieszyć się zwłaszcza kupujący we Wrocławiu. Zmiany w porównaniu z ostatnim kwartałem ubiegłego roku były jednak kosmetyczne i w przypadku większości metraży nie przekroczyły 1 proc. Niespełna procentową obniżkę zanotowały z kolei ceny mieszkań o powierzchni 50-60 mkw.
W pierwszym kwartale najwięcej płacono za kawalerki – średnio 7000 zł/mkw. Większe, trzy- i czteropokojowe mieszkania były nawet o 1300 zł/mkw. tańsze.
Średnie ceny transakcyjne mieszkań we Wrocławiu [zł/mkw.] |
|||||
---|---|---|---|---|---|
Metraż [mkw.] |
I kw. 2018 |
IV kw. 2018 |
I kw. 2019 |
k/k |
r/r |
do 35 |
6959 |
6984 |
6955 |
0% |
0% |
35-40 |
5989 |
6510 |
6520 |
0% |
9% |
40-50 |
5705 |
6484 |
6583 |
2% |
15% |
50-60 |
5810 |
6119 |
6066 |
-1% |
4% |
60-70 |
5465 |
5786 |
5791 |
0% |
6% |
70-80 |
5618 |
5678 |
5691 |
0% |
1% |
80-100 |
5456 |
5549 |
5579 |
1% |
2% |
powyżej 100 |
5937 |
6000 |
5983 |
0% |
1% |
Źródło:
Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, „Pulsu Biznesu” i Cenatorium |
Wzrosty cen wyhamowały także w skali rocznej, choć z pewnymi wyjątkami. Podwyżkę najmocniej odczuli kupujący mieszkania o powierzchni 40-50 mkw. W ich przypadku przeciętne stawki wpisywane w aktach notarialnych przekroczyły 6500 zł/mkw. i wzrosły o 15 proc. w porównaniu z pierwszym kwartałem ubiegłego roku.
Ceny mieszkań w Gdańsku
Znacznie bardziej podzielony pod względem cen okazał się gdański rynek mieszkaniowy. W zależności od metrażu kupujący mogli liczyć na obniżki stawek lub musieli głębiej sięgnąć do portfeli. O 3 proc. mniej za metr kwadratowy płacili nabywcy małych dwupokojowych mieszkań (35-40 mkw.) i największych apartamentów (powyżej 100 mkw.). O 1 proc. potaniały z kolei mieszkania o powierzchni 60-70 i 70-80 mkw.
Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Gdańsku [zł/mkw.] |
|||||
---|---|---|---|---|---|
Metraż
[mkw.] |
I kw. 2018 |
IV kw. 2018 |
I kw. 2019 |
k/k |
r/r |
do 35 |
7353 |
7726 |
7951 |
3% |
8% |
35-40 |
6717 |
7096 |
6854 |
-3% |
2% |
40-50 |
6729 |
7092 |
7276 |
3% |
8% |
50-60 |
6321 |
6793 |
6873 |
1% |
9% |
60-70 |
6371 |
6649 |
6593 |
-1% |
3% |
70-80 |
5971 |
6777 |
6684 |
-1% |
12% |
80-100 |
6727 |
7171 |
7473 |
4% |
11% |
powyżej 100 |
5774 |
6615 |
6386 |
-3% |
11% |
Źródło: Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, „Pulsu Biznesu” i Cenatorium |
Najmocniej – o 4 proc. w porównaniu z ostatnim kwartałem ubiegłego roku – podrożały duże mieszkania o powierzchni 80-100 mkw. Wzrosty dotknęły również średniej wielkości mieszkania i kawalerki. Średnia cena tych ostatnich zbliżyła się już do 8000 zł/mkw.
Ceny mieszkań w Krakowie
Wzrosty cen mieszkań wyhamowały także na krakowskim rynku nieruchomości. Choć ceny poszły w górę niemal w każdej kategorii metrażowej, nie przekroczyły 4 proc. O tyle więcej trzeba było płacić za mieszkania o powierzchni 70-80 mkw, których ceny znowu zbliżyły się do 7000 zł/mkw. Powyżej tej bariery cały czas są ceny najmniejszych mieszkań. Kupujący kawalerki w pierwszym kwartale musieli liczyć się z wydatkiem średnio 7500 zł/mkw.
Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Krakowie [zł/mkw.] |
|||||
---|---|---|---|---|---|
Metraż [mkw.] |
I kw. 2018 |
IV kw. 2018 |
I kw. 2019 |
k/k |
r/r |
do 35 |
7 066 |
7 310 |
7 462 |
2% |
6% |
35-40 |
6 590 |
7 019 |
7 103 |
1% |
8% |
40-50 |
6 607 |
6 521 |
6 747 |
3% |
2% |
50-60 |
5 822 |
6 498 |
6 687 |
3% |
15% |
60-70 |
6 387 |
6 381 |
6 464 |
1% |
1% |
70-80 |
6 873 |
6 628 |
6 896 |
4% |
0% |
80-100 |
6 018 |
6 942 |
7 122 |
3% |
18% |
powyżej 100 |
7 142 |
6 647 |
6 465 |
-3% |
-9% |
Źródło: Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, „Pulsu Biznesu” i Cenatorium |
W dalszym ciągu, choć znacznie słabiej niż pod koniec roku, taniały największe mieszkania – spadek o 3 proc. – za które trzeba było płacić niespełna 6500 zł/mkw. Ceny największych metraży spadły także w porównaniu z pierwszym kwartałem ubiegłego roku – o 9 proc. Na przeciwnym biegunie w relacji rocznej znalazły się nieco mniejsze mieszkania o powierzchni 80-100 mkw (wzrost o 18 proc.), które kosztowały średnio 7100 zł/mkw.
Ceny mieszkań w Poznaniu
W stolicy Wielkopolski byliśmy świadkami odwrócenia się spadkowego trendu notowanego pod koniec ubiegłego roku. Największa podwyżka – o 4 proc. (nominalnie o ok. 250 zł) – dotknęła kawalerki i mieszkania o powierzchni 40-50 mkw. Niewielkie obniżki o 1-2 proc. dotyczyły jedynie mieszkań o powierzchni 60-70 mkw i największych apartamentów, które kosztowały niespełna 5300 zł/mkw.
Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Poznaniu [zł/mkw.] |
|||||
---|---|---|---|---|---|
Metraż
[mkw.] |
I kw. 2018 |
IV kw. 2018 |
I kw. 2019 |
k/k |
r/r |
do 35 |
6460 |
6557 |
6807 |
4% |
5% |
35-40 |
6033 |
6423 |
6436 |
0% |
7% |
40-50 |
6080 |
6221 |
6488 |
4% |
7% |
50-60 |
6131 |
6191 |
6360 |
3% |
4% |
60-70 |
5932 |
6201 |
6153 |
-1% |
4% |
70-80 |
5522 |
6090 |
6202 |
2% |
12% |
80-100 |
5301 |
5507 |
5652 |
3% |
7% |
powyżej 100 |
5219 |
5382 |
5288 |
-2% |
1% |
Źródło: Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, „Pulsu Biznesu” i Cenatorium |
W skali rok do roku podwyżki cen mieszkań w Poznaniu wyniosły od 1 do 12 proc. Widełki cenowe zaczynały się na poziomie niespełna 5300 zł/mkw. i kończyły o ponad 1500 zł/mkw. wyżej. Najwyższa średnia cena za 1 mkw. dotyczyła kawalerek o powierzchni do 35 mkw. i wyniosła 6807 zł/mkw.
Ceny mieszkań w Łodzi
Pierwszy kwartał 2019 r. na rynku mieszkaniowym w Łodzi oznaczał podwyżki cen dla najmniejszych metraży i obniżki dla największych. Mieszkania o powierzchni powyżej 100 mkw. w porównaniu z ostatnim kwartałem ubiegłego roku potaniały tam o 7 proc. Z kolei kawalerki o powierzchni do 40 mkw. podrożały o 4 proc. Różnica pomiędzy najdroższymi i najtańszymi metrażami wyniosła jedynie niespełna 500 zł/mkw.
Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Łodzi [zł/mkw.] |
|||||
---|---|---|---|---|---|
Metraż [mkw.] |
I kw. 2018 |
IV kw. 2018 |
I kw. 2019 |
k/k |
r/r |
do 35 |
4011 |
4611 |
4802 |
4% |
20% |
35-40 |
3898 |
4255 |
4437 |
4% |
14% |
40-50 |
3845 |
4441 |
4532 |
2% |
18% |
50-60 |
3871 |
4390 |
4430 |
1% |
14% |
60-70 |
4369 |
4446 |
4459 |
0% |
2% |
70-80 |
4428 |
4841 |
4898 |
1% |
11% |
80-100 |
4292 |
4503 |
4465 |
-1% |
4% |
powyżej 100 |
4195 |
4640 |
4326 |
-7% |
3% |
Źródło: Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, „Pulsu Biznesu” i Cenatorium |
Ceny mieszkań w Łodzi - w porównaniu do innych analizowanych miast - w relacji rocznej wykazywały się znacznie większymi wahaniami. Na niekorzyść dla kupujących ceny wszystkich metraży poszły w górę. Najmocniej – o 20 proc. – wystrzeliły ceny najmniejszych mieszkań o powierzchni do 35 mkw., za które trzeba było płacić najwięcej - 4800 zł/mkw. Dużo więcej niż w pierwszym kwartale ubiegłego roku kosztowały także lokale o powierzchni 40-50 mkw. (wzrost o 18 proc.).
Ceny mieszkań w Olsztynie
Chętni na kupno mieszkania w Olsztynie mogli nieco wytchnąć. Ceny większości metraży ustabilizowały się, a nawet nieco spadły. Największa, bo 2-proc. obniżka miała miejsce w przypadku lokali o powierzchni 70-80 mkw.
Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Olsztynie [zł/mkw.] |
|||||
---|---|---|---|---|---|
Metraż
[mkw.] |
I kw. 2018 |
IV kw. 2018 |
I kw. 2019 |
k/k |
r/r |
do 35 |
4564 |
5117 |
5160 |
1% |
13% |
35-40 |
4419 |
4832 |
4864 |
1% |
10% |
40-50 |
4520 |
4941 |
4936 |
0% |
9% |
50-60 |
4408 |
4892 |
4844 |
-1% |
10% |
60-70 |
4361 |
4668 |
4605 |
-1% |
6% |
70-80 |
4233 |
4622 |
4512 |
-2% |
7% |
80-100 |
4022 |
4452 |
4579 |
3% |
14% |
powyżej 100 |
4048 |
4345 |
4555 |
5% |
13% |
Źródło: Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, „Pulsu Biznesu” i Cenatorium |
Głębiej do kieszeni musieli sięgnąć za to nabywcy największy mieszkań. Ceny lokali o powierzchni 80-100 mkw. podrożały o 3 proc., a największych - ponad 100-metrowych apartamentów o 5 proc. Największe mieszkania podrożały także najmocniej w relacji rocznej - odpowiednio o 14 i 13 proc.
Stabilne były z kolei ceny najmniejszych mieszkań. Kawalerki o powierzchni do 35 mkw. podrożały o niespełna procent, były za to najdroższe. Za metr kwadratowy trzeba było płacić średnio 5160 zł.
Ceny mieszkań w Lublinie
Stabilnością, w porównaniu z końcówką roku, charakteryzował się rynek nieruchomości w Lublinie. Ceny większości metraży wzrosły o 1 proc. Większą - 2-proc. podwyżkę (nominalnie o niespełna 100 zł) odnotowały jedynie mieszkania o powierzchni 35-40 mkw. Na kosmetyczną obniżkę mogli liczyć z kolei kupujący największe, ponad 100-metrowe apartamenty.
Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Lublinie [zł/mkw.] |
|||||
---|---|---|---|---|---|
Metraż
[mkw.] |
I kw. 2018 |
IV kw. 2018 |
I kw. 2019 |
k/k |
r/r |
do 35 |
4 839 |
5 474 |
5 481 |
0% |
13% |
35-40 |
5 221 |
5 419 |
5 515 |
2% |
6% |
40-50 |
4 852 |
5 213 |
5 250 |
1% |
8% |
50-60 |
4 829 |
5 239 |
5 248 |
0% |
9% |
60-70 |
4 833 |
5 087 |
5 111 |
0% |
6% |
70-80 |
5 691 |
5 357 |
5 414 |
1% |
-5% |
80-100 |
5 454 |
5 352 |
5 372 |
0% |
-1% |
powyżej 100 |
5 448 |
5 282 |
5 219 |
-1% |
-4% |
Źródło: Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, „Pulsu Biznesu” i Cenatorium |
Ceny transakcyjne 1 mkw. mieszkania w Olsztynie charakteryzowały się także najmniejszą zmiennością w zależności od metrażu. Wahały się od 5100 do 5500 zł/mkw.
"Jedna jaskółka wiosny nie czyni"
W kwietniu ceny transakcyjne na rynku mieszkaniowym utrzymywały się na stabilnym poziomie. Zmiana Indeksu urban.one przygotowanego we współpracy z portalem Bankier.pl i „Pulsem Biznesu” była kosmetyczna. Indeks dla całej Polski wzrósł jedynie o 0,02 pkt (101,52 pkt.) w porównaniu do poprzedniego miesiąca.
Prognozy ekspertów ankietowanych przez Cenatorium wskazują na to, że branża ocenia rynek jako stabilny i nie oczekuje w najbliższym czasie większych zmian. Choć wzrosty wyhamowały, eksperci nie spodziewają się także spektakularnych spadków cen.
– Materiały budowlane nie tanieją, a budowlańców nie przybywa. Choćby ze względu na to nie ma miejsca na duże spadki. Dodajmy do tego niskie stopy procentowe i dobrą sytuację gospodarczą. Czynników ciągnących ceny w górę nie brakuje. Jedynym, co je trzyma, jest rozsądek kupujących – komentuje sytuację na rynku nieruchomości Marcin Krasoń, ekspert obido.pl
Nieco większy wzrost indeksu urban.one odnotowano w przypadku dużych miast. Najnowszy wynik - 103,37 pkt. oznacza wzrost o 0,54 pkt w stosunku do poprzedniego miesiąca i 5,67 pkt w relacji rocznej. W przypadku Warszawy indeks wyniósł 102,13 pkt. i wzrósł w porównaniu z marcem o 0,23 pkt. Jak jednak twierdzą eksperci, jedna jaskółka wiosny nie czyni.
– Od czasu do czasu nawet w momentach wzrostów zdarzają się lekkie miesięczne spadki wskaźnika mierzącego wartości zawieranych transakcji. Wynika to raczej ze zmian strukturalnych próby sprzedanych mieszkań - na przykład gdy wzrośnie liczba transakcji zawieranych na obrzeżach miast względem poprzedniego miesiąca – twierdzi Barbara Bugaj, starszy analityk ds. rynku nieruchomości. – Na rynek nieruchomości trzeba patrzeć długookresowo, a więc najkrócej w odstępach kwartalnych – dodaje.
Kupujący dłużej poczekają na klucze?
Obecną sytuację nieco mniej pozytywnie ocenia Michał Kubicki, prezes CMP Management, który wskazuje na problemy dotykające mniejsze firmy, mogące doprowadzić do spowolnienia na rynku nieruchomości.
– Perturbacje z wydawaniem decyzji administracyjnych oraz rosnące w zastraszającym tempie koszty realizacji i towarzyszące im spory deweloperów z wykonawcami wpędziły sporo mniejszych firm w kłopoty finansowe – uważa Michał Kubicki. – Problemy w największej mierze dotknęły tych deweloperów, którzy nie posiadali znaczącego zaplecza finansowego, a którzy zdecydowali się dwa, trzy lata temu na emisję obligacji, za które mieli nabywać nieruchomości pod budowę mieszkań. Obecny rok i początek przyszłego będą więc upływać pod znakiem bankructw mniejszych firm, a w najlepszym razie znacznych opóźnień w prowadzonych przez nich projektach oraz w regulowaniu ich zobowiązań wobec wykonawców – dodaje.
Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Warszawie [zł/mkw.] |
|||||
|
I kw. 2018 |
IV kw. 2018 |
I kw. 2019 |
k/k |
r/r |
do 35 |
6959 |
6984 |
6955 |
0% |
0% |
35-40 |
5989 |
6510 |
6520 |
0% |
9% |
40-50 |
5705 |
6484 |
6583 |
2% |
15% |
50-60 |
5810 |
6119 |
6066 |
-1% |
4% |
60-70 |
5465 |
5786 |
5791 |
0% |
6% |
70-80 |
5618 |
5678 |
5691 |
0% |
1% |
80-100 |
5456 |
5549 |
5579 |
1% |
2% |
powyżej 100 |
5937 |
6000 |
5983 |
0% |
1% |
Źródło:
Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, „Pulsu Biznesu” i Cenatorium |
