Ceny mieszkań będą rosły jeszcze do I kwartału 2025 r., osiągając swój szczyt w III kw. 2024 r., a od II kwartału 2025 r. można spodziewać się spadków cen - napisali w raporcie o rynku nieruchomości analitycy Pekao SA.
Analitycy tego banku, chcąc zagregować informacje dotyczące koniunktury gospodarczej i jej wpływu na ceny nieruchomości, skonstruowali prognostyczny model ekonometryczny. Zmienną objaśnianą jest kwartalny szereg transakcyjnych cen mieszkań z rynku pierwotnego (dane za NBP) z 7 największych miast w Polsce.
Model prognozuje poziom cen wykorzystując zmienne makroekonomiczne kreujące zarówno popyt: fundusz płac (wypadkowa poziomu wynagrodzeń i zatrudnienia), realne stopy procentowe czy liczba zarejestrowanych obcokrajowców (za ZUS), jak i podaż: liczba wydawanych pozwoleń na budowę mieszkań, koszty produkcji (reprezentowane przez wskaźnik PPI).
"Według naszej modelowej prognozy, biorąc pod uwagę głównie czynniki makroekonomiczne, transakcyjne ceny nieruchomości sprzedawanych na rynku pierwotnym będą jeszcze rosły do I kwartału 2025 r. i mogą osiągnąć średnio poziom 15,4 tys. zł/m kw. To 14 procentowy-wzrost cen względem obecnych poziomów (13,5 tys. zł w I kwartale 2024)" - napisano w raporcie.
"Od II kwartału 2025 r. ceny powinny zacząć nieznacznie się obniżać ze względu na ukazujące się z dużym opóźnieniem efekty wysokich realnych stóp procentowych ograniczających popyt na kredyty hipoteczne, rosnącej podaży mieszkań oraz wygaśnięcia wpływu rządowego programu „Bezpieczny kredyt za 2 proc.”. Barierą dla głębszego spadku cen będzie wciąż wysoki popyt napędzany przez poprawiającą się koniunkturę i utrzymujący się szybki wzrost wynagrodzeń" - dodano.
Analitycy podają, że w 2-letnim horyzoncie prognozy (lata 2024-2025) ceny mieszkań wzrosną o 7 proc.
"Patrząc na ujęcie rok do roku szczyt wzrostów osiągniemy w III kwartale 2024 r. w wysokości prawie 25 proc. rdr. W następnych kwartałach dynamika będzie się sukcesywnie obniżać, a biorąc pod uwagę efekt bardzo wysokiej bazy, spychając ją nawet poniżej zera pod koniec 2025 r. Model nie pozwala jednak przesądzić o kształcie trendu w długim okresie" - napisano.
Analitycy podają, że na podstawie modelu program „Bezpieczny kredyt za 2 proc.” wpłynął na zwiększenie cen na rynku nieruchomości w 2023 r. o ok. 5 proc.
Zdaniem ekonomistów Pekao SA, czynnikiem sugerującym możliwość utrzymania się w Polsce silnego popytu na mieszkania w kolejnych latach jest także niski poziom zadłużenia kredytami hipotecznymi.
"W 2022 wartość portfela tych kredytów w relacji do łącznego dochodu rozporządzalnego gospodarstw domowych w naszym kraju nie przekraczała 30 proc. Tymczasem średnia unijna ukształtowała się powyżej 70 proc. Podobny obraz sytuacji kreślą inne wskaźniki, np. oddające relację wartości tego portfela w stosunku do PKB" - napisano.
Według nich, relacja portfela kredytów hipotecznych do dochodu rozporządzalnego gospodarstw domowych w kraju obniżyła się w latach 2015-22 o 6 pkt. proc.
"Spadek ten wynikał przede wszystkim z wysokiej dynamiki dochodów w omawianym okresie (pochodna szybkiego tempa wzrostu płac) oraz ze spadku wartości samego portfela kredytów w 2022 r. (silny wzrost stóp procentowych – wyższe koszty kredytu i pogorszenie jego dostępności). Polska wyróżniała się pod tym względem na tle większości krajów unijnych, gdzie przeważały odwrotne trendy" - napisano.
Zdaniem analityków Pekao SA, uruchomienie rządowego programu #NaStart ma potencjał do chwilowego zmniejszenia różnic między wzrostem cen w większych miastach a mniejszych ośrodkach.
"Wynika to z limitów dochodowych warunkujących wsparcie oraz maksymalnej wysokości dopłaty. Ta druga siłą rzeczy pokrywa większą część wydatku mieszkaniowego w przypadku tańszego mieszkania, o które łatwiej poza granicami dużych ośrodków miejskich" - napisano.
Zdaniem analityków, znaczna część zwycięskich frankowiczów chcących kupić nową nieruchomość jest już obecna na rynku.
"Warto odnotować, że do marca 2024 r. wolumen hipotek frankowych zmalał niemal trzykrotnie: z 46 mld PLN do zaledwie 18 mld PLN. Pozostałych 235 tys. kredytów wartych 18 mld PLN będzie miało ograniczony wpływ na kondycję rynku i poziom cen. Tym niemniej obserwowane obecnie wzrosty cen mieszkań zapewne są – przynajmniej w części – związane z powrotem frankowiczów do aktywności na rynku nieruchomości" - napisano.
Ekonomiści piszą, że imigranci pozostający na terenie Polski od dłuższego czasu generują dodatkowy popyt na mieszkania na wynajem.
"Obecnie można spodziewać się wyraźniejszego wpływu tego czynnika również na ceny zakupu mieszkań. Bowiem zakładamy, że przeważająca część obecnie pozostających w kraju 400 tys. imigrantów ze Wschodu osiedli się w Polsce na stałe i będzie szukać swojego lokum" - napisano. (PAP Biznes)
map/ asa/
