REKLAMA

Biurowe dzielnice miast – atrakcyjne dla mieszkaniówki?

2018-07-27 07:00
publikacja
2018-07-27 07:00

Lokalizacje biurowe „przyciągają” projekty mieszkaniowe. Zazwyczaj obie formy budownictwa komercyjnego dobrze czują się obok siebie.

fot. Marek Wiśniewski / / Puls Biznesu

W biznesowych dzielnicach miast najczęściej ceny nieruchomości są podwyższone w stosunku do lokalnych średnich. Z drugiej jednak strony duże nagromadzenie biur może być też postrzegane jako wada, zwłaszcza jeśli niedomaga infrastruktura drogowa i komunikacyjna. Przykładem jest najsłynniejsza dzielnica biurowa w Polsce, czyli tzw. Mordor na warszawskim Służewcu.

Eksperci rynku nieruchomości nie mają wątpliwości – tam gdzie powstają nowe inwestycje biurowe, z czasem rozwija się też segment mieszkaniowy. To zresztą nic dziwnego. Współczesne biurowce są czymś w rodzaju dużych zakładów przemysłowych, tyle że nie pracuje się tam fizyczne, a umysłowo. W obiektach tego typu codziennie większość swego czasu spędzają tysiące ludzi. Dlatego też coraz częściej oferują one  niezbędną infrastrukturę na miejscu.

Chodzi o dobór najemców, który sprawi, że pracownik będzie miał wszystko pod ręką. Nie będzie tracił czasu na domowe sprawy, za to zajmie się pracą. Dlatego też w biurach pojawiają się nie tylko restauracje, kantyny czy kawiarnie, ale np. sklepy dyskontowe, pralnie, przedszkola, kwiaciarnie, fryzjer itp. Oczywiście pracownik korporacji może zaraz po pracy skorzystać, często również na miejscu, z oferty rekreacyjno – sportowej, np. z basenu czy siłowni.

Biurowce jako „dostarczyciele” usług i sklepów stają się atrakcyjnym sąsiedztwem dla mieszkaniówki. Inna zaleta to fakt, że inwestorzy, którzy realizują takie projekty, starają się obecnie w jak największym stopniu dbać o otoczenie, choćby ze względu na popularną „zieloną” certyfikację. Pojawiają się więc skwery, mała architektura itp. Dzielnice biznesu, przynajmniej teoretycznie, powinny wyróżniać się estetyką. Inna sprawa to prestiż takich lokalizacji i wreszcie opłacalność inwestycji mieszkaniowej. W rejonach takich jak choćby warszawska Wola, która obecnie jest bodaj najszybciej rozwijającą się dzielnicą biznesową stolicy, ceny mieszkań pozostają wyższe niż w innych rejonach miasta. Inwestycja w mieszkanie w dzielnicy biznesu jest atrakcyjna pod kątem wynajmu. Posiadacz nieruchomości może liczyć na obfitość „naturalnych” najemców, czyli ludzi, którzy po prostu w okolicy pracują.

Polski Mordor

Niestety, to co zostało napisane powyżej, nie zawsze ma zastosowanie w polskich warunkach. Wynika to przede wszystkim z faktu, że polskie miasta nie mają dobrze rozwiniętych „city”. Próżno tu szukać choćby namiastki biznesowych dzielnic na miarę takich potentatów jak Londyn czy Hongkong. To zresztą nie powinno dziwić. Dzielnice biznesu w Polsce kształtują się zaledwie kilkanaście lat.

Niestety, czasem to przyspieszone nadrabiane zaległości przybiera karykaturalne formy, czego najlepszym przykładem pozostaje tzw. Mordor, a więc zagłębie biurowe na Służewcu Przemysłowym. O tym rejonie Warszawy napisano już bardzo dużo. Dynamika zabudowy biurowej tutaj znacznie przewyższa dynamikę rozwoju sieci drogowej, komunikacji miejskiej, infrastruktury parkingowej itp. zmieniając życie pracowników i mieszkańców tego rejonu w udrękę – zwłaszcza w komunikacyjnych godzinach szczytu.

Podobne, choć oczywiście znacznie mniejsze „mordory” znajdziemy i w innych polskich miastach – choćby we Wrocławiu, gdzie do rangi miejskiej dzielnicy biznesu aspiruje rejon ulic Fabrycznej, Strzegomskiej i Robotniczej. W okolicy mieszczą się Park Przemysłowy i Technologiczny, gdzie funkcjonują setki firm, zatrudniających tysiące pracowników, ponadto powstają nowe nieruchomości biurowe. Problem jednak w tym, że nierozbudowywana infrastruktura drogowa skutkuje potężnymi korkami.

Lokalizacje biurowe Warszawy i ceny mieszkań

Mówiąc o dzielnicach biznesu w Polsce, mamy na myśli tak naprawdę zaledwie kilka wyodrębnionych i charakterystycznych rejonów miast. Oczywiście dominuje Warszawa jako największy rynek biurowy w kraju.

W 2017 roku Polish Office Research Forum, skupiające największe firmy doradcze i pośredniczące na rynku biurowym opracowało nową mapę biurową Warszawy, zmieniając granice poszczególnych biurowych dzielnic miasta. Biura w stolicy wyrastają w następujących strefach: Centralny Obszar Biznesu ( a więc ścisłe centrum miasta na Śródmieściu), Strefa Centrum (szersze centrum miasta, m.in. z bliską Wolą, czyli Rejonem Ronda Daszyńskiego, szybko rozwijającą się, prestiżową lokalizacją warszawską), Strefa Jerozolimskie, Strefa Mokotów - z podstrefą Służewiec, która jest największym biurowym „zagłębiem” stolicy z ponad milionem metrów kwadratowych biur. Pozostałe – mniejsze, pod względem podaży powierzchni biurowych, rejony Warszawy to: Strefa Północ, Strefa Ursynów – Wilanów, Strefa Puławska, Strefa Zachód, Strefa Żwirki i Wigury.

Przegląd warszawskich lokalizacji biurowych potwierdza, że biurowce „najchętniej” rosną w prestiżowych lokalizacjach wielkomiejskich, gdzie oczywiście ceny mieszkań są bardzo wysokie. To oczywiście nie powinno dziwić. Średnia cen mieszkań na Śródmieściu to około 11 – 12 tys. zł/mkw. Średnia cenowa dla całej Warszawy jest o około 3 tys. zł/mkw. niższa i wynosi niecałe 8 tys. zł/mkw. (dane NBP za I kw. 2018).

Można powiedzieć, że przykład Centralnego Obszaru Biznesu i Strefy Centrum nie potwierdza atrakcyjności  dzielnic biurowych dla lokalizacji mieszkaniowych, bowiem w centrum i tak powstawałyby prestiżowe apartamenty i nieruchomości o podwyższonym standardzie. To prawda, ale segment biurowy ma wpływ  na dynamikę oferty luksusowej w mieszkaniówce, choćby przez projekty mieszane: biurowo – apartamentowe. Przykładem może być warszawski Cosmopolitan.

Krótko mówiąc, luksus mieszkaniowy i biznes dobrze „czują się” w centrum miasta. Atrakcyjność lokalizacji zdecydowanie wzrasta wraz z udogodnieniami transportowymi. Dla Warszawy niebagatelne znaczenie ma rozwój sieci metra. To ona może „kreować” lokalizacje, co zresztą widzimy choćby na przykładzie bliskiej Woli, a więc rejonu ronda Daszyńskiego, dziś chyba „najgorętszej” lokalizacji biurowej stolicy.

Taki stan rzeczy oczywiście przekłada się i na ceny mieszkań. Z danych portalu RynekPierwotny.pl wynika, że rejon osiedla Mirów i ronda Daszyńskiego reprezentuje cenowy pułap Śródmieścia. Dla przykładu – za mieszkanie w apartamentowcu przy ul. Grzybowskiej, jeden z inwestorów oczekuje 13 tys. zł/mkw. 55 – metrowe mieszkanie na 7 piętrze to wydatek blisko miliona złotych. Za 200 metrów kw. na 10 piętrze szczęśliwiec zapłaci aż blisko 5 mln zł, po 23 tys. zł/mkw.

Wśród dzielnic biurowych, największą pozostaje osławiony Mordor, czyli Służewiec Przemysłowy. Nie jest to z całą pewnością topowe miejsce do zamieszkania na Mokotowie, który generalnie cieszy się dużą popularnością. Rejon ulicy Domaniewskiej i sąsiednich, zwany Mordorem, oddalony jest o ponad 6 km od ścisłego centrum, brakuje miejsc parkingowych, każdego dnia w godzinach szczytu tworzą się duże korki.

Jak więc tu przedstawiają się ceny mieszkań? Zanim odpowiemy na to pytanie, warto zaznaczyć, że deweloperzy budują w tym rejonie stolicy niemało, co oznacza, że ponura sława Mordoru im niestraszna. Nowe realizacje mieszkaniowe powstają m.in. w centrum biurowego zagłębia, jak choćby w rejonie ul. Konstruktorskiej. Inne lokalizacje na Służewcu to m.in. Cybernetyki.

Jakie ceny za życie z biurowcami za oknem? Z danych RynekPierwotny.pl wynika, że stawki za mieszkania w tej części stolicy są zbliżone do warszawskiej średniej, a więc obecnie niecałych 8 tys. zł/mkw. Takie ceny  spotykamy np. w jednej z nowych inwestycji mieszkaniowych w rejonie ul. Puławskiej.

Lokalizacje biurowe w Krakowie

W Krakowie projekty biurowe powstają na terenie całego miasta, natomiast miano dzielnicy biznesowej stolicy Małopolski nosi Bonarka, a więc obszar w obszarze ul. Kamińskiego, między Podgórzem, Wolą Duchacką a Łagiewnikami na południowym, na południe od centrum miasta. Tutaj też mieści się duże centrum handlowe Bonarka City Center.

Średnia cen nowych mieszkań  w Krakowie wynosi obecnie nieco ponad 6800 zł/mkw. Średnie ceny w rejonie Bonarki, ok 5 km od centrum, mieszczą się w widełkach 6000 - 6500 zł/mkw. Są to stawki co prawda nieznacznie niższe od średniej dla całego miasta, jednak wyższe od cen krakowskiego segmentu popularnego.

Lokalizacje biurowe w Gdańsku

W stolicy województwa pomorskiego zdecydowanie na miano biurowego „city” zasługuje Oliwa, gdzie wg firm Colliers International mieści się ponad 30 proc. trójmiejskiej podaży biur. To tu realizowany jest m.in. duży kompleks biurowy Olivia Business Centre.

Oczywiście Oliwa ze względu na swoje walory turystyczne jest również interesującą i dość wysoko wycenianą lokalizacją mieszkaniową. Ceny nieruchomości są tu wyższe w stosunku do stawek średnich, wynoszących dla Gdańska 7250 zł (dane I kw. NBP). Częściej niż w innych rejonach miasta spotykamy tu realizacje premium. Na granicy Przymorza i Oliwy za nowe mieszkania w jednej z inwestycji płaci się 8000 – 9000 zł/mkw.

Źródło:
Tematy
Konto Firmowe i Karta przez rok za bezwarunkowe 0 zł

Konto Firmowe i Karta przez rok za bezwarunkowe 0 zł

Advertisement

Komentarze (1)

dodaj komentarz
jasiek2017
"Częściej niż w innych rejonach miasta spotykamy tu realizacje premium. Na granicy Przymorza i Oliwy za nowe mieszkania w jednej z inwestycji płaci się 8000 – 9000 zł/mkw."

\W tym rejonie za zwykle mieszkania placi sie 8-9 tysm2. A premium w tym rejonie nie ma ! Sa nad morzem, na Starowce i w kilku innych
"Częściej niż w innych rejonach miasta spotykamy tu realizacje premium. Na granicy Przymorza i Oliwy za nowe mieszkania w jednej z inwestycji płaci się 8000 – 9000 zł/mkw."

\W tym rejonie za zwykle mieszkania placi sie 8-9 tysm2. A premium w tym rejonie nie ma ! Sa nad morzem, na Starowce i w kilku innych lokalizacjach ale ceny nie schodza ponizej 15-20 tysm2.

Powiązane

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki