"Bezpieczny kredyt 2 procent" nie dla każdego mieszkania. Jak duże mieszkanie będzie można kupić?

Choć pula środków programu „Bezpieczny kredyt 2 procent” wyczerpuje się, to program rządowych dopłat do kredytów mieszkaniowych nadal działa. Wraz z dostępnymi środkami spada jednak również powierzchnia mieszkań, które kwalifikują się do skorzystania z dopłat. Sprawdziliśmy, jak duże mieszkania można kupić w największych polskich miastach, korzystając „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”.

Rządowy program „Bezpieczny kredyt 2 proc.” ma za zadanie ułatwić dostęp do finansowania osobom, które nie posiadały do tej pory nieruchomości i mają trudności z uzyskaniem komercyjnego kredytu hipotecznego w odpowiedniej kwocie. O zasadach i wymogach, które trzeba spełnić, by móc skorzystać z dopłaty, pisał Michał Kisiel w tekście „Bezpieczny kredyt 2 procent. Najważniejsze informacje – warunki, oferty, haczyki”.

Jak się jednak okazuje, przy obecnych średnich kwotach płaconych za mieszkania (w przeliczeniu na mkw.), nie każdy lokal kwalifikuje się do tego, by kupić go w oparciu o „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. W analizie posłużyliśmy się średnimi cenami transakcyjnymi mkw. dla poszczególnych powierzchni mieszkań zanotowanymi w III kw. 2023 r. To dane Bankier.pl udostępnione przez Cenatorium.

Pod uwagę wzięliśmy pięć scenariuszy podstawowych. W każdym ustaliliśmy wkład własny wynoszący 20 proc., czyli Ltv 80 proc. – a więc najczęściej stosowaną minimalną wartość przez banki działające w Polsce. Nie braliśmy pod uwagę rosnącej w ostatnim czasie zdolności kredytowej, zakładając, że aplikujący o kredyt z rządową dopłatą takową dla kredytu w danej wysokości posiadają.

Cztery pierwsze scenariusze, zakładające zaciągnięcie kredyt wahający się od 200 tys. do 500 tys. zł, dotyczą zarówno singli, dla których maksymalna kwota kredytu wynosi właśnie 500 tys. zł jak i dla kredytobiorców prowadzących gospodarstwo domowe wspólnie z małżonkiem lub gdy w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy wchodzi co najmniej jedno dziecko. W obu przypadkach maksymalna kwota kredytu to 600 tys. zł.

Obu przypadkom poświęciliśmy piąty scenariusz zakładający 20-procentowy wkład własny w wysokości 150 tys. zł i zaciągnięty kredyt w wysokości 600 tys. zł.

W tabelach skupiliśmy się na najpopularniejszych metrażach, a więc mieszkaniach o powierzchni od 35 do 60 mkw. oraz od 60 do 80 mkw. Uwzględniliśmy także maksymalne powierzchnie mieszkań, na jakie w poszczególnych miastach można sobie pozwolić zaciągając kredyt w oparciu o program „Bezpieczny kredyt 2 proc.”.

Każda transakcja i każdy zaciągnięty kredyt mieszkaniowy to jednak odosobniony i konkretny przypadek. Żeby wyliczyć, jak wysoka będzie rata po dopłacie i oszacować, na jaką kwotę kredytu będzie można sobie pozwolić, wystarczy skorzystać z kalkulatora „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” przygotowanego przez Bankier.pl.

Bezpieczny kredyt 2 proc. – jak duże mieszkanie można kupić?

Największy wybór mieszkań i poszczególnych metraży będą mieli klienci, którzy zdecydują się na lokal o powierzchni użytkowej zawierającej się pomiędzy 35 mkw. a 60 mkw. Z uwagi jednak na wysokie średnie ceny transakcyjne w przeliczeniu na metr kwadratowy, nie każdy kredytobiorca będzie mógł kupić takie mieszkanie.

Wyraźny wzrost średnich cen transakcyjnych w III kw. 2023 r. sprawił jednak, że - w oparciu o stawki z III kw. 2023 r. - posiadając 50 tys. wkładu własnego i zaciągając kredyt na 200 tys. zł, nie da się kupić mieszkania o analizowanym metrażu w żadnym z sześciu największych polskich miast. Przed trzema miesiącami taka możliwość istniała w Łodzi, gdzie w oparciu o wspomniane parametry można było zostać właścicielem 35-metrowego mieszkania.

Oczywiście w analizowanych miastach wciąż byłaby możliwość zakupu mieszkania w oparciu o program „Bezpieczny kredyt 2 proc.” i nasze założenia. Musiałoby ono jednak (w przeliczeniu na 1 mkw.) kosztować zdecydowanie mniej od średniej stawki dla miasta, co z kolei wiązałoby się z mniej korzystnym położeniem i niższym standardem.

Zdecydowanie większe możliwości da odłożone 75 tys. zł, które przeznaczone na 20-procentowy wkład własny pozwoli wziąć kredyt w wysokości 300 tys. zł. Wówczas przedmiotem transakcji będzie mogło być mieszkanie o powierzchni wahającej się od 36,4 mkw. w Gdańsku do 50 mkw. w Łodzi. Na zakup mieszkania, którego cena równa byłaby średniej cenie transakcyjnej z III kw. 2023 r., nadal nie można by pozwolić sobie w Warszawie i Krakowie, a więc dwóch najdroższych miastach.

W stolicy możliwość kupna mieszkania o metrażu pomiędzy 35 a 60 mkw. byłaby możliwa dopiero przy odłożonych 100 tys. zł i kredycie na 400 tys. zł. Wówczas można by kupić mieszkanie o powierzchni 41,7  mkw. Mieszkania o powierzchni 60 mkw. byłyby dostępne dopiero po wzięciu kredytu większego niż 400 tys. zł.

Taka możliwość, w przypadku Warszawy, pojawiłaby się dopiero przy wkładzie własnym zdecydowanie przekraczającym 125 tys. zł i kredycie opiewającym na ponad 500 tys. zł.

Niższe średnie ceny transakcyjne notowane są w przypadku większych mieszkań, o powierzchni od 60 do 80 mkw. Większa powierzchnia wiąże się jednak z wyższą ceną lokalu. To sprawia, że w przypadku największych polskich miast dopiero 100 tys. wkładu własnego i zaciągnięcie kredytu w wysokości 400 tys. zł umożliwiłoby zakup lokalu o wspomnianym metrażu. Możliwość taka wystąpiłaby jednak w najtańszych z największych polskich rynków mieszkań – Poznaniu i Łodzi, gdzie za średnią cenę transakcyjną można by pozwolić sobie odpowiednio na mieszkania o powierzchni: 65,6 mkw., 74,3 mkw. To o ok. 1,5 mkw. mniej niż przed trzema miesiącami.

„Bezpieczny kredyt 2 proc.” a największe mieszkania

Jeszcze gorzej przedstawia się sprawa w przypadku mieszkań większych niż 80-metrowe. W Poznaniu można by takie kupić, posiadając ponad 100 tys. wkładu własnego i zaciągając kredyt w wysokości przekraczającej 500 tys. zł. Jego powierzchnia jednak tylko nieznacznie przekraczałaby 86 mkw.

Singiel posiadający 125 tys. wkładu własnego i zaciągający maksymalny przewidziany programem „Bezpieczny kredyt 2 proc.” dług w wysokości 500 tys. zł, mógłby pozwolić sobie na tak duże mieszkanie, oprócz Poznania, jedynie w Łodzi (92,9 mkw.).

Małżeństwa, które odłożyłyby 150 tys. zł i zaciągnęły maksymalny możliwy kredyt na 600 tys. zł, nie mogłyby kupić tak dużego mieszkania w Warszawie, gdzie średnia cena transakcyjna w III kw. 2023 r. wciąż przekraczała 11 tys. zł/mkw. W podobnej sytuacji byliby szukający tak dużych mieszkań w Krakowie.

Do wspomnianych wyżej miast dołączyłby jednak mieszkania zlokalizowane w Gdańsku (81,3 mkw.). Znów na największe mieszkanie można by liczyć w Łodzi (111,5 mkw.), a próg 100 mkw. przekroczony zostałby jeszcze w Poznaniu (103,3 mkw.).

Źródło: