Zbyt mała odległość domu od granicy działki może skutkować rozbiórką budynku

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl alarmują, że trzeba zwracać uwagę na odległość domu od granicy działki. Złamanie obowiązujących przepisów może bowiem skutkować poważnymi konsekwencjami.

(fot. jessica.kirsh / Shutterstock)

Kilka lat temu jeden z najbardziej popularnych polskich dzienników donosił o kłopotach rodzeństwa, które po 16 latach dowiedziało się, że wybudowany przez nie dom stoi zbyt blisko granicy działki. Urzędnicy najpierw sugerowali zamurowanie okiem lub ich wymianę na luksfery, a potem nakazali rozbiórkę domu. Na całe szczęście tak dramatyczne sytuacje mają miejsce bardzo rzadko. Tym niemniej trzeba zwracać szczególną uwagę na przepisy określające usytuowanie domu na działce. W internetowych poradnikach dość często jest mowa tylko o dwóch limitach odległości domu od granicy gruntu (4-3 metry). Eksperci portalu RynekPierwotny.pl wyjaśniają, że regulacje dotyczące położenia domów na działce są bardziej skomplikowane.

Czasem dom można wybudować bliżej niż 3-4 metry od granicy

Jeżeli chodzi o zasady określające położenie domu na działce, to trzeba odwołać się do rozporządzenia ministra infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. 2002 nr 75 poz. 690). Wspomniany akt prawny wymienia dwie podstawowe zasady:

  • jeśli ściana posiada okna lub drzwi, to jej odległość od granicy działki powinna wynosić min. 4 metry,
  • w przypadku ściany pozbawionej drzwi i okien, limit odległości od granicy działki to min. 3 metr.

Warto również pamiętać, że wedle rozporządzenia z 12 kwietnia 2002 r. najmniejsza dopuszczalna odległość okna dachowego od granicy działki budowlanej wynosi 4 metry. Inny ważny limit odległość od granicy z sąsiednim gruntem wynosi min. 1,5 metra i dotyczy następujących części budynku jednorodzinnego: daszek nad wejściem, schody zewnętrzne, balkon, okap, gzyms, galeria, taras oraz rampa i pochylnia (z wyjątkiem pochylni dla niepełnosprawnych).

Ministerialne rozporządzenie w pewnych okolicznościach przewiduje możliwość zastosowania mniej restrykcyjnych zasad. Jeżeli szerokość gruntu nie przekracza 16 metrów, to w zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej ściana bez drzwi oraz okien może znajdować się w odległości 1,5 metra od granicy. Obniżenie limitu odległości ściany bez drzwi i okien do 1,5 metra od granicy działki jest możliwe również wtedy, gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje takie rozwiązanie. Warto pamiętać, że wspomniany plan oprócz zasad korzystnych dla właściciela domu może zawierać także dodatkowe restrykcje związane z położeniem budynku jednorodzinnego na działce.

Zupełnie osobną kwestią jest usytuowanie domu względem działki drogowej. Warto pamiętać, że w odniesieniu do takiej działki nie obowiązują wcześniej wymienione limity odległości. Kolejny ważny aspekt jest związany z dobudowaniem domu-bliźniaka. Taki dom może stanąć w granicy działki pod warunkiem, że będzie stykał się z istniejącym budynkiem sąsiednim swoją całą ścianą boczną, a także posiadał wysokość zgodną z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub planem miejscowym.

Błąd geodety może spowodować problemy z lokalizacją domu

W internecie można znaleźć sporo pytań zdenerwowanych właścicieli domów, którzy dowiedzieli się, że ich budynek został posadowiony zbyt blisko granicy działki. Jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl, taka sytuacja jest na przykład skutkiem błędu urzędnika, geodety lub ekipy budowlanej. Właściciel domu, który poniósł koszty związane ze złym usytuowaniem budynku, może w sądzie cywilnym domagać się rekompensaty od osoby lub instytucji odpowiadającej za kłopoty. Dla większości właścicieli domów priorytetem będzie jednak rozwiązanie prawnego problemu z lokalizacją budynku.

Jeżeli budowa jeszcze się nie zakończyła, to zbyt bliska odległość domu od granicy działki może skutkować uchyleniem pozwolenia budowlanego i koniecznością wnioskowania o pozwolenie na wznowienie prac (pod warunkiem przedstawienia zmienionego projektu). Taka sytuacja oczywiście jest bardzo kłopotliwa. Warto jednak zdawać sobie sprawę, że jeszcze większymi problemami skutkuje ujawnienie złej lokalizacji budynku już po zakończeniu jego budowy (podczas inwentaryzacji geodezyjnej powykonawczej). W takim przypadku właściciel świeżo ukończonego domu będzie miał problemy z uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie. 

Starszych budynków także dotyczą limity odległości od granicy

Właściciele starszych budynków też mogą mieć problem związany ze zbyt małą odległością od granicy działki. Potwierdza to wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 20 marca 2009 r. (VII SA/Wa 1933/08). Stołeczny sąd uznał, że przepisy rozporządzenia ministra infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. dotyczące bezpieczeństwa pożarowego powinny być stosowane również do starszych budynków, które już istniały 16 grudnia 2002 r. Dlatego w razie przegranego sporu z sąsiadem trzeba liczyć się z koniecznością zamurowania okien lub wykonania ściany oddzielenia przeciwpożarowego (posiadającej ewentualnie luksfery, cegłę szklaną lub inne przeszklenia do 10% powierzchni).

Andrzej Prajsnar

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
0 0 sel

W Wielkiej Brytanii to samo : 3 m góra od ściany do ściany to 1,5 do granicy działki https://www.google.pl/maps/@53.7273774,-1.5702355,3a,75y,261.24h,76.5t/data=!3m6!1e1!3m4!1sVvzuzNlHYtZsRRBTm1m5Rw!2e0!7i13312!8i6656

! Odpowiedz
0 0 sel

Jak się nie otwiera to tutaj przykładowa Sycylia :
https://www.google.com/maps/@37.1925932,13.7698243,3a,75y,213.71h,76.94t/data=!3m7!1e1!3m5!1s2jp6xZY0eKtDot0sRFzc9A!2e0!6s%2F%2Fgeo1.ggpht.com%2Fcbk%3Fpanoid%3D2jp6xZY0eKtDot0sRFzc9A%26output%3Dthumbnail%26cb_client%3Dmaps_sv.tactile.gps%26thumb%3D2%26w%3D203%26h%3D100%26yaw%3D64. 498474%26pitch%3D0%26thumbfov%3D100!7i13312!8i6656

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 0 sel

A w Nowym Yorku 3 metry od ściany do ściany sąsiada to już wystarczy https://www.google.pl/maps/@40.6843658,-73.7977386,3a,75y,237.21h,89.2t/data=!3m6!1e1!3m4!1sfC5QRAzrW8ttZQik7yPpBg!2e0!7i16384!8i8192

A na Sycylii jak w większej części Europy nawet na wsi nie robi się przerw między domami w ogóle https://www. google.pl/maps/@37.1466584,14.3935015,3a,75y,337.58h,96.42t/data=!3m7!1e1!3m5!1s5JSe3a0920obbTDipX3rsA!2e0!6s%2F%2Fgeo3.ggpht.com%2Fcbk%3Fpanoid%3D5JSe3a0920obbTDipX3rsA%26output%3Dthumbnail%26cb_client%3Dmaps_sv.tactile.gps%26thumb%3D2%26w%3D203%26h%3D100%26yaw%3D340%26pitch%3D-10%26thumbfov%3D100!7i13312!8i6656

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
21 33 xiven

po co takie regulacje wymyślają, potem błąd geodety, pozywanie geodety do sądu, no tak cudowna droga a wystarczyło zlikwidować ten kretyński przepis aby wszystkie problemy zniknęły

! Odpowiedz
37 21 greatmongo

Dziwny tekst. 4 metry to naprawde malo!! To jest patrzenie sobie w okna. Jesli ktos ma problem z takim ustawieniem domu to moze w ogole powinien sobie odpuscic budowe i wybrac inna dzialke? Inaczej wszyscy skonczymy w slumsie z oknami jedno w drugie

! Odpowiedz
15 24 khh

Zbuduj sobie na dzialce nawet i 100 m od granicy, nikt ci nie broni. Po co marudzisz?

! Odpowiedz
21 11 karol_minski

Święta racja. Przepisy powinny zostać zaostrzone i to bez oglądania się na to jak wygląda podaż działek czy zdolność ludzi do nabywania ziem pod dom. Wszyscy ekscytują się jak to ciasno potrafią budować deweloperzy, a tymczasem budownictwo indywidualne tworzy slamsy nawet jeszcze gorsze, bardziej szkodliwe psychicznie dla mieszkańców. O zgrozo banki potrafią obecnie kredytować chałupy na wsi stojące w takiej ciasnocie. Gdyby wyłącznie nieruchomość była zastawem kredytu w życiu by czegoś takiego nie robiły.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
11 17 greatmongo odpowiada khh

Marudze bo ktos probuje przekonac ze 4 metry to za duzo. I zaraz obudzimy sie wszyscy w slumsie zawalonym samochodami.

! Odpowiedz
3 12 adam.1983 odpowiada greatmongo

Problem polega na tym że im większe limity odległości tym większą działkę potrzeba na zbudowanie domu a przy ich obecnych cenach to dla wielu marzących o własnym domu kolejna kłoda pod nogi. A co za różnica jak by było nie 4m a 5m dalej dość blisko i dalej byłoby zaglądanie sobie w okna, aby odczuć znaczącą różnice to odległość musiałaby być z 10m, czyli zamiast działki np. 10 arowej to byś musiał sobie kupić 20-30 arów
Nie chcesz aby zaglądano ci w okna to wybierz na budowę domu działkę oddaloną od zabudowań i wykup działki dookoła swojej to na pewno będziesz miał duże odległości :P

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 0 kmierz odpowiada adam.1983

Cena jak cena. Mnóstwo działek to takie nie wiadomo co 20m x 100m. Powierzchniowo niby większa, ale sumarycznie to dużo mniej warta od takiej 40m x 40m.

! Odpowiedz
Polecane
Najnowsze
Popularne