Zbyt mała odległość domu od granicy działki może skutkować rozbiórką budynku

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl alarmują, że trzeba zwracać uwagę na odległość domu od granicy działki. Złamanie obowiązujących przepisów może bowiem skutkować poważnymi konsekwencjami.

Kilka lat temu jeden z najbardziej popularnych polskich dzienników donosił o kłopotach rodzeństwa, które po 16 latach dowiedziało się, że wybudowany przez nie dom stoi zbyt blisko granicy działki. Urzędnicy najpierw sugerowali zamurowanie okiem lub ich wymianę na luksfery, a potem nakazali rozbiórkę domu. Na całe szczęście tak dramatyczne sytuacje mają miejsce bardzo rzadko. Tym niemniej trzeba zwracać szczególną uwagę na przepisy określające usytuowanie domu na działce. W internetowych poradnikach dość często jest mowa tylko o dwóch limitach odległości domu od granicy gruntu (4-3 metry). Eksperci portalu RynekPierwotny.pl wyjaśniają, że regulacje dotyczące położenia domów na działce są bardziej skomplikowane.

Czasem dom można wybudować bliżej niż 3-4 metry od granicy

Jeżeli chodzi o zasady określające położenie domu na działce, to trzeba odwołać się do rozporządzenia ministra infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. 2002 nr 75 poz. 690). Wspomniany akt prawny wymienia dwie podstawowe zasady:

• jeśli ściana posiada okna lub drzwi, to jej odległość od granicy działki powinna wynosić min. 4 metry,
• w przypadku ściany pozbawionej drzwi i okien, limit odległości od granicy działki to min. 3 metr.

Warto również pamiętać, że wedle rozporządzenia z 12 kwietnia 2002 r. najmniejsza dopuszczalna odległość okna dachowego od granicy działki budowlanej wynosi 4 metry. Inny ważny limit odległość od granicy z sąsiednim gruntem wynosi min. 1,5 metra i dotyczy następujących części budynku jednorodzinnego: daszek nad wejściem, schody zewnętrzne, balkon, okap, gzyms, galeria, taras oraz rampa i pochylnia (z wyjątkiem pochylni dla niepełnosprawnych).

Ministerialne rozporządzenie w pewnych okolicznościach przewiduje możliwość zastosowania mniej restrykcyjnych zasad. Jeżeli szerokość gruntu nie przekracza 16 metrów, to w zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej ściana bez drzwi oraz okien może znajdować się w odległości 1,5 metra od granicy. Obniżenie limitu odległości ściany bez drzwi i okien do 1,5 metra od granicy działki jest możliwe również wtedy, gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje takie rozwiązanie. Warto pamiętać, że wspomniany plan oprócz zasad korzystnych dla właściciela domu może zawierać także dodatkowe restrykcje związane z położeniem budynku jednorodzinnego na działce.

Zupełnie osobną kwestią jest usytuowanie domu względem działki drogowej. Warto pamiętać, że w odniesieniu do takiej działki nie obowiązują wcześniej wymienione limity odległości. Kolejny ważny aspekt jest związany z dobudowaniem domu-bliźniaka. Taki dom może stanąć w granicy działki pod warunkiem, że będzie stykał się z istniejącym budynkiem sąsiednim swoją całą ścianą boczną, a także posiadał wysokość zgodną z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub planem miejscowym.