Marcowy rekord liczby osób wnioskujących o nowe kredyty mieszkaniowe robi wrażenie. Staje się ono mniejsze, gdy uświadomimy sobie skalę refinansowania.
W środę 8 kwietnia br., Biuro Informacji Kredytowej poinformowało o rekordowej liczbie osób, które przez cały marzec wnioskowały o kredyt mieszkaniowy (63,31 tys.). Taki komunikat oczywiście „rozgrzał” branżowe media. Gdy emocje nieco opadły, zaczęto zastanawiać się skąd tak wysoki wynik - większy chociażby od rekordów z czasów Bezpiecznego Kredytu 2% oraz bliskich zeru stóp procentowych NBP. Samo przesunięcie popytu na domy i lokale związane z zasadnymi obawami o wzrost oprocentowania, nie tłumaczyło w całości marcowego rekordu. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl analizują drugi niezwykle ważny aspekt, czyli coraz większe znaczenie kredytów refinansujących hipoteczne długi.
Co trzecia marcowa „hipoteka” była refinansowa ...
Ze względu na ograniczone źródła informacji, ustalenie udziału kredytów refinansowych względem całego rynku hipotecznego nie należy do łatwych. Dlatego poniższy wykres zasługuje na szczególną uwagę. Jak wyjaśniają eksperci portalu RynekPierwotny.pl, szacunkowa struktura ilościowa sprzedaży kredytów hipotecznych została ustalona przy użyciu danych BIK i statystyk ZBP o udziale procentowym refinansowania w nowej akcji kredytowej.
Udział kredytów refinansowych w sprzedaży nowych „hipotek” wynosił najpierw 12% - 13% (lata 2023 - 2024). Pierwsza połowa minionego roku przyniosła wynik na poziomie ok. 15%, a druga - już 25%. Na początku 2026 r. udział kredytów refinansowych w liczbie nowych „hipotek” wynosił prawie 30%. Z kolei dla marca 2026 r. przyjęto liczbowy udział kredytów refinansowych w całej sprzedaży kredytów mieszkaniowych jako ok. 35% nowych umów - na bazie wywiadów z bankami i doradcami kredytowymi. Można szacować, że kredyty refinansujące zadłużenie mieszkaniowe stanowiły około 9,5 tysiąca z 28,7 tysiąca nowych marcowych „hipotek”. Kredytów na zakupy lokum było zatem około 19,2 tysiąca.
„Szacowana na ok. 19 tysięcy, liczba zupełnie nowych umów kredytowych w marcu 2026 r. jest niewątpliwie wysokim odczytem, chociaż na tle czasów programu BK2% jeszcze nie tak wysokim. Zakładamy, że przy obowiązujących na przełomie kwietnia i maja stawkach kredytów (+50 - 100 punktów bazowych wobec początku marca), akcja kredytowa będzie stopniowo słabła w kolejnych miesiącach. Zwłaszcza, że wielu kredytobiorców przyspieszyło złożenie wniosku w marcu” - przewiduje Jan Dziekoński, główny ekonomista portalu RynekPierwotny.pl.
Wzrost znaczenia „refinansu” trwa już od miesięcy
Należy jednocześnie pamiętać, że marcowy rekord refinansowania nastąpił po kilkumiesięcznym okresie wzrostu popularności kredytów refinansowych, co potwierdza poniższy wykres. Uwagę zwraca dynamika refinansowania, gdyż mówimy o wzroście liczby udzielonych kredytów refinansowych aż o 260% od maja 2025 r. do marca 2026 r. Dla porównania: dodatnia różnica liczby nowych kredytów na zakup lub budowę lokum wynosi około 19% jeśli zestawimy maj 2025 roku oraz marzec 2026 roku.
„Rozwój refinansowań zaczął się od skokowego spadku kosztów oprocentowania w maju 2025 r. Przypomnijmy: po ogłoszeniu przez amerykańską administrację ceł wzajemnych dla niemal całego świata, kontrakty FRA i IRS skokowo spadły, a za nimi spadły stawki oprocentowania kredytów o okresowo stałej stopie, które obecnie dominują w naszym systemie hipotecznym. Udział refinansowania w akcji kredytowej rósł przez całą drugą połowę 2025 roku, osiągając na początku 2026 r. poziom niemal 30%” - wyjaśnia Jan Dziekoński, główny ekonomista portalu RynekPierwotny.pl.
Refinansowanie to jednak nie jest studnia bez dna?
Analitycy RynekPierwotny.pl podkreślają, że w ostatnich miesiącach zainteresowani refinansowaniem byli głównie kredytobiorcy mieszkaniowi, którzy swój kredyt zaciągnęli od II kw. 2022 r. do III kw. 2024 r. Mówimy o okresie, w którym medianowa stawka stałego oprocentowania z ofert największych banków zawsze przekraczała 7,0%, a nawet przejściowo przebijała poziom 8,0% - 8,5%. Przeciętna stała stawka z przedziału czasowego od II kw. 2022 r. do III kw. 2024 r. to 7,7% - 7,8%. Tymczasem jeszcze na początku 2026 r. można było refinansować kredyt mieszkaniowy dzięki propozycjom ze stałym oprocentowaniem na pięć lat wynoszącym znacznie mniej niż 6,0%.
Obecnie tak dobre warunki refinansowania nie są już dostępne. Niemniej jednak, wydaje się, że grupa osób potencjalnie zainteresowanych „refinansem” nadal pozostaje dość duża. Szacunki bazujące na danych z wykresu wskazują, że w okresie podwyższonego zainteresowania zmianą banku, czyli od maja 2025 roku do marca 2026 roku, zrefinansowano ponad 60 tysięcy kredytów mieszkaniowych (nie tylko stałoprocentowych).
Dla porównania, wyłącznie od II kw. 2022 r. do II kw. 2023 r. zostało udzielonych około 80 tysięcy kredytów z bardzo wysokim, stałym oprocentowaniem. A przecież okres oferowania przez banki wysokiego oprocentowania nowych „hipotek” był wyraźnie dłuższy niż wspomniane pięć kwartałów. Innymi słowy, nadal możemy się spodziewać, że refinansowanie będzie widocznie wpływać na statystyki sprzedaży kredytów mieszkaniowych, choć znaczenie tego czynnika prawdopodobnie spadnie względem marca br.
