Orbis, jedna z największych spółek giełdowych jest postrzegana przez akcjonariuszy jako firma stabilna i godna zaufania. Niewątpliwie świadczy o tym ostatnio wydana rekomendacja ”kupuj” oraz fakt, że mimo znaczących spadków wartości walorów spółek wchodzących w skład WIG 20, akcje Orbisu wciąż utrzymują wysoką cenę. Jednak wyniki największego polskiego hotelarza mogłyby być znacznie lepsze. Według ostrożnych szacunków przychody firmy mogłyby być wyższe o blisko 16 mln zł. Przyczyną tej sytuacji jest nierozwiązana kwestia prawa własności Hotelu Europejskiego. W przypadku realizacji pesymistycznego scenariusza - przyznania hotelu przedstawicielom dawnych właścicieli - walory Orbisu mogą krótkoterminowo stracić na wartości.
Niezrealizowane zyski
Hotel Europejski już od dłuższego czasu wymaga renowacji. Czasy świetności, gdy posiadał on klasę lux (odpowiadającą dzisiejszym pięciu gwiazdkom) dawno minęły. Jednak decyzja o remoncie obiektu - na co m.in. pozyskano środki z emisji akcji - została wstrzymana do czasu rozstrzygnięcia kwestii prawa własności. Zgodnie z szacunkami spółka nie zrealizowała przychodów sięgających 16 mln zł. Zakładały one modernizację, która wprawdzie nie zmieniłaby standardu hotelu (trzy gwiazdki), ale poprzez wprowadzenie do obiektu nowoczesnych rozwiązań pozwaliłaby mu przywrócić ”standard europejski”.
W swoim rachunku, licząc ubytki dochodów Orbisu, nie uwzględniłam wzrostu frekwencji w Hotelu Europejskim. Wynika to z sytuacji na rynku. W 1998 r. - gdy modernizacja hotelu powinna być już zakończona - frekwencja wciąż jeszcze rosła, lecz od 1998 r. widoczne są sygnały jej spadku. Dlatego, aby rachunek nie był przeszacowany nie uwzględniłam ewentualnego wzrostu liczby gości po modernizacji Europejskiego - mówi dr Marta Kuniszyk, dyrektor Biura Badań i Rozwoju Orbisu. Zgodnie z tymi szacunkami ilość wynajętych pokoi pozostałby na dotychczasowym poziomie - od ponad 70 proc. w 1998 r. do blisko 60 proc. w 2001 r.
Tak jak to miało miejsce po modernizacji hoteli Victoria czy Holiday, wzrost ceny za pokój rzutowałby na wpływy i efekty uzyskiwane przez ten hotel. Byłaby to podstawa uzyskiwania przez Hotel Europejski lepszych wyników. Gdybyśmy bowiem oferowali klientowi lepszy produkt, można by za niego żądać wyższej ceny - wyjaśnia M. Kuniszyk. Zgodnie z szacunkami spółki wzrost ceny byłby na poziomie 35 proc. - za punkt odniesienia służył wzrost cen, jakie uzyskiwał Holiday Inn - w roku następnym byłoby to kolejne 30 proc. W 2001 r. w związku ze spadkiem frekwencji cena zostałaby utrzymana. Tak więc zgodnie z szacunkami obecnie pokój kosztowałby 350 zł. Faktycznie w 2001 r. było to 280 zł.
Przez cztery lata objęte symulacją (1998 - 2001 r.) przyrost przychodów wyniósłby 15,9 mln zł. Uwzględniłam w tym także większe dochody z gastronomii, lecz podstawą tak znacznego wzrostu byłby wzrost cen pokoi - uważa dyrektor Biura Badań i Rozwoju. Szacunki są rzeczywiście bardzo ostrożne ponieważ zakładają jedynie 15 proc. wzrost przychodów, które dotychczas osiągnął Hotel Europejski. Przekłada się to na niebagatelną kwotę 6,2 mln zł zysku netto. W tym czasie przychód z tego obiektu przyniósł Orbisowi 103,7 mln zł.
Apetyt rośnie...
Orbis od kilu lat toczy spór z reaktywowaną spółką Hotel Europejski S.A. (HESA), reprezentującą spadkobierców dawnych właścicieli Hotelu Europejski, o prawo do gruntu i budynku. Spadkobiercy reaktywowali HESA w 1993 r., rozpoczynając walkę o grunt, a co za tym idzie o budynek. Bowiem zgodnie z polskim ustawodawstwem - kto ma grunt, ten ma nieruchomość. Sprawa ”nabrała rumieńców”, gdy HESA w 1998 r. została przez NSA uznana za rzeczywistego następcę spółki zarządzającej Hotelem Europejskim przed rokiem 1945. Przysłowiowym ”gwoździem do trumny” wydawała się być decyzja członka zarządu Powiatu Warszawskiego, który w roku 1999 ustanowił prawo do wieczystego użytkowania gruntu, na którym stoi Hotel Europejski na rzecz HESA. Posiadał on wszelkie upoważnienia starosty do podjęcia tej decyzji, chociaż podobno decyzja ta została podjęta bez wiedzy i zgody samego szefa. Spadkobiercy dawnych właścicieli żądają jedynie zwrotu działki, na której stoi budynek hotelu.
Jednak trzeba pamiętać, że zgodnie z polskim ustawodawstwem ten kto ma grunt ma również nieruchomość na niej stojącą. Zresztą HESA wystąpiła o prawo własności do tego budynku, żądając go jako odszkodowania za utracone korzyści, wynikające z nieprawnego zajmowania gruntu przez Orbis. Równocześnie są prowadzone także inne działania mające na celu przejęcie budynku. W aktach są dwa szacunki określające poziom zniszczenia Europejskiego. Jeden ocenia je na przekraczające 70 proc., drugi jedynie na 65 proc. Powód - dopiero po przekroczeniu 65 proc. zniszczeń uznaje się budowę za nową. Ostatnio natomiast HESA za bezumowne korzystanie z budynku zażądała od Orbisu opłaty 20 USD za metr kwadratowy budynku, powiększoną o 7 proc. VAT. Opłata ta jest naliczana od stycznia br. Obecnie, jeśliby przyjąć ten poziom opłat, Orbis jest winien HESA blisko 7 mln zł, za trzy miesiące (styczeń - marzec) bezumownego użytkowania Hotelu Europejskiego.
Kapitał akcyjny HESY wynosi 10 tys zł, i jest podzielony na akcje o wartości nominalnej 1 grosz każda. Jednak właściciele tych akcji liczą zapewne na znaczący (przekraczający nawet 10 tys. razy) wzrost ceny posiadanych walorów. Na to też zapewne liczą kancelarie adwokackie i agencja public relation zapewniające przedstawicielom dawnych właścicieli hotelu darmową obsługę prawną i prasową. I tym razem Orbis jest stratny ponieważ nikt nie zapewni mu charytatywnej obsługi prawnej.
Hotel już nasz
Po uzyskaniu wpisu na prawo do wieczystej dzierżawy gruntu do hotelu, przedstawiciele HESA poinformowali pracowników o tym fakcie w niecodzienny sposób. Pracownicy opowiadają do dziś, że w hotelu zostały rozrzucone ulotki, w których było napisane: ”Orbis niszczy ich własność, a do hotelu przyjeżdża hołota”. Obsługa hotelu była tym bardziej przerażona, ponieważ zdawała sobie sprawę, że zdecydowana większość z zatrudnionych, po ewentualnym przejęciu hotelu, straciłaby pracę. Jest to niestety prawdopodobne, bo jak wynika z nieoficjalnych informacji HESA już zaczęła negocjacje w sprawie sprzedaży obiektu. Nic dziwnego rachunki, które spadkobiercy dawnych właścicieli będą musieli zapłacić (chociażby firmom prawniczym) są horrendalne, a kapitał akcyjny spółki to jedynie 10 tys. zł. O ludzi jednak nikt nie dba i są ”niepotrzebnym balastem” w toczącym się sporze. Tym bardziej, że przy wzroście bezrobocia tylko niewielu z nich mogłoby znów znaleźć pracę.
Rozpatrując przejęcie Hotelu Europejskiego nie można zapominać o ”czynniku ludzkim”. W tej chwili, na pełnych etatach, jest tu zatrudnione 246 osób. Analizując wypowiedzi przedstawicieli firmy HESA, można z całą pewnością stwierdzić, że zdecydowana większość dawnej załogi straciłaby pracę. Są to nasi długoletni pracownicy, którzy - przy rosnącym bezrobociu - mieliby duże problemy ze znalezieniem nowej pracy. Z ekonomicznego punktu widzenia zwiększyłoby to liczbę bezrobotnych i obciążyło skarb państwa - uważa Marek Stopczyk, dyrektor Hotelu Europejski.
Zdaniem ekspertów Orbis jest ofiarą braku ustawy reprywatyzacyjnej. Jednak Wiesław Kaczmarek, minister skarbu stwierdził ostatnio, że reprywatyzacja może mieć jedynie ograniczony charakter - będzie to raczej forma rekompensat, nie ma natomiast mowy o całkowitym zadośćuczynieniu. Projekt ustawy reprywatyzacyjnej ma być gotowy w połowie roku, ale do czasu jej uchwalenia sprawa Europejskiego będzie się toczyła (spór rozpatrywany jest przez: Sąd Najwyższy, NSA i Sąd Okręgowy). Byli właściciele będą chcieli odzyskać hotel jeszcze przed wejściem w życie ustawy reprywatyzacyjnej. Miejmy jednak nadzieję, że Orbis jest na tyle dużą spółką, aby nie dopuścić do niekorzystnego dla akcjonariuszy i swoich pracowników rozwiązania.
PIOTR BURZA
Źródło:
