Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym dotyczy produktu bankowego, który może być wprowadzony do oferty instytucji kredytowych, ale wcale nie musi. Wiele wskazuje na to, że jest to produkt skierowany do bardziej majętnych emerytów, którzy posiadają więcej niż jedną nieruchomość.
Sejm uchwalił w piątek ustawę o odwróconym kredycie hipotecznym. Zakłada ona, że bank będzie wypłacał swojemu klientowi przez określony czas lub jednorazowo świadczenie pieniężne, zabezpieczone hipoteką ustanowioną na każdym rodzaju nieruchomości, także gruntach.
Za uchwaleniem ustawy opowiedziało się 287 posłów (m.in. z PO, PSL, TR i SLD), przeciw było 136 (m.in. z PiS oraz siedmiu ze Sprawiedliwej Polski), a wstrzymało się dziewięciu (w tym siedmiu ze Sprawiedliwej Polski). Ustawa teraz trafi do Senatu; ma wejść w życie 30 dni po jej ogłoszeniu.
"Po kilku latach oczekiwań, w końcu ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym została przyjęta. Odwrócona hipoteka to produktowa nowość na polskim rynku, ma ona umożliwić osobom posiadającym mieszkanie uwolnienie kapitału w nim zamrożonego. Właściciel nieruchomości otrzyma pieniądze w zamian za to, że po jego śmierci bank przejmie mieszkanie, chyba że spadkobiercy zdecydują się je wykupić" - komentuje analityk Home Broker, Marcin Krasoń.
"Należy pamiętać, że banki będą zapewne potrzebowały trochę czasu na przygotowanie ofert (odwrócona hipoteka to dla nich nowość), zatem trudno oczekiwać, by klienci mogli skorzystać z odwróconej hipoteki wcześniej niż na przełomie roku" - zaznacza.
Nowy produkt kredytowy, bez badania zdolności
Posłanka sprawozdawczyni komisji zajmującej się projektem Krystyna Skowrońska (PO), rekomendując Sejmowi ustawę, przekonywała w środę, że wprowadza ona "nowy bezpieczny produkt kredytowy, który można uzyskać bez badania zdolności kredytowej. Dostępny dla wszystkich niezależnie od wieku". Obecnie osoby powyżej 65. roku życia mają trudności z dostępem do kredytów bankowych na większe sumy.
Marcin Krasoń zwraca uwagę, że "choć odwrócona hipoteka ma być produktem przeznaczonym dla seniorów, to ustawa nie precyzuje minimalnego wieku osób, które mogą z niej skorzystać. Mówi jedynie, że kredytobiorcą może zostać osoba fizyczna, która jest właścicielem nieruchomości lub przysługuje jej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub prawo użytkowania wieczystego. Zatem to banki, konstruując ofertę, będą mogły zdecydować, o jakich klientów chcą zabiegać. Należy jednak zadać pytanie, czy banki będą w ogóle zainteresowane oferowaniem tego rodzaju produktu. Ustawa nakłada na nie sporo obowiązków i ograniczeń i może okazać się, że nie ma wielu chętnych" - ocenił.
Renta dożywotnia też czeka na regulacje prawne
Jak zaznaczył, umowa odwróconego kredytu hipotecznego może być zawarta zarówno przez osobę samotną, jak i małżeństwo. W tej drugiej sytuacji, po śmierci jednego z małżonków, pieniądze będą wypłacane dalej. W trakcie trwania umowy kredytobiorca musi utrzymywać mieszkanie w stanie niepogorszonym oraz (jeśli bank sobie tego zażyczy, a raczej tak będzie) ubezpieczać je od zdarzeń losowych. Należy też - wskazał ekspert - pamiętać o terminowości płacenia podatków.
W swoim komentarzu analityk Home Broker zwrócił uwagę, że z ustawy wynika, iż wypłata pieniędzy w ramach odwróconego kredytu hipotecznego może być jednorazowa lub w ratach, przy czym liczba rat i ich wysokość będą określone w umowie. Oznacza to - jak zaznaczył - że "wypłata rat odwróconego kredytu hipotecznego może ustać przed śmiercią kredytobiorcy, co postawi go w nieciekawej sytuacji finansowej".
Nowy produkt bankowy z zabezpieczeniami
Skowrońska podkreślała, że celem ustawy jest zabezpieczenie interesów kredytobiorców. Produkt taki oferować mogą tylko banki, oddziały banków zagranicznych, oddziały instytucji kredytowych oraz instytucje kredytowe prowadzące działalność transgraniczną, które podlegają nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego lub organom nadzoru w państwach macierzystych.
"Niezwykle ważne dla kredytobiorców są obowiązki informacyjne, które wprowadza ustawa" - wskazała posłanka. Ustawa przewiduje wprowadzenie specjalnego formularza, który będzie zawierał obowiązkowy katalog informacji istotnych dla kredytobiorcy, w tym m.in. kwotę odwróconego kredytu hipotecznego, sposób jej ustalenia, w tym stosunek tej kwoty do wartości nieruchomości, sposób ustalenia wysokości oprocentowania, wysokość oprocentowania i warunki jego zmiany, a także wysokość i sposób płatności prowizji i innych kosztów związanych z udzieleniem kredytu.
Formularz taki będzie musiał być dostarczony kredytobiorcy na co najmniej siedem dni przed zawarciem umowy.
Dodatkowym zabezpieczeniem dla kredytobiorców, wśród których przewiduje się znaczny udział osób starszych, ma być prawo do odstąpienia od umowy bez podania przyczyny w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia. Jak podkreślała Skowrońska, normalnie na odstąpienie od umowy o kredycie konsumenckim jest tylko 14 dni.
Zgodnie z ustawą - z inicjatywy sejmowej komisji - kredyty będą także udzielane w walutach obcych. "To rozwiązanie jest objęte ochroną antyspreadową. (...) Klient będzie mógł sam dokonać spłaty w walucie, a także będzie mógł zawrzeć zapis w umowie kredytowej, po jakiej cenie bank będzie odsprzedawał walutę kredytobiorcy" - zapewniała posłanka.
Ustawa chroni spadkobierców
Jak mówiła, ustawa chroni także prawa spadkobierców kredytobiorcy. Jeśli będą oni chcieli zachować nieruchomość, dostaną 12 miesięcy na spłatę bankowi należności. W wypadku, gdy tego nie zrobią, nieruchomość ma przejść na własność banku, z tym, że jeżeli jej wartość przekroczy sumę należności wobec banku, ten wypłaci nadwyżkę spadkobiercom. Natomiast, gdyby wartość nieruchomości nie pokryła całej należności wobec banku, ten nie będzie mógł wobec nich zgłaszać roszczeń z tego tytułu.
W ocenie Krasonia "nie ma obawy, że jeśli dojdzie do śmierci kredytobiorcy relatywnie szybko, to bank przejmie mieszkanie za bezcen. Po śmierci klienta bank będzie miał obowiązek wycenić nieruchomość i ewentualną różnicę oddać spadkobiercom; banki mają tu zarabiać na odsetkach, a nie przejmowaniu nieruchomości za ułamek wartości rynkowej".
Analityk przestrzega, że jeśli właściciel nieruchomości (lub jego spadkobiercy) sprzeda ją lub jej wartość istotnie spadnie z winy kredytobiorcy, bank będzie miał prawo zaspokoić swoje roszczenia także z innych składników majątku, a nie tylko nieruchomości będącej zabezpieczeniem kredytu" - wskazał.
Komisja Finansów Publicznych rozpatrywała wspólnie rządowy projekt ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, przygotowany w resorcie finansów, oraz projekt posłów SLD, za wiodący przyjmując ten pierwszy.
Podczas środowej debaty Anna Bańkowska z SLD zarzuciła rządowi, że celowo wstrzymywał prace nad projektem ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym autorstwa Sojuszu, który trafił do Sejmu jeszcze w kwietniu zeszłego roku, by przedstawić własną propozycję. "Gdyby nie (takie działania rządu), prawo to mogłoby już wchodzić w życie" - zaznaczyła Bańkowska, podkreślając, że istotne jest szybkie przyjęcie tych przepisów.
W swoim komentarzu ekspert Home Broker zaznaczył, że nadal nieuregulowana pozostaje sprawa tzw. renty dożywotniej, czyli podobnego produktu wprowadzonego w 2008 r. przez fundusze hipoteczne. Zwracali też na to uwagę posłowie opozycji podczas środowej debaty. Nad projektem dot. renty dożywotniej pracuje obecnie Ministerstwo Gospodarki. (PAP)
Komentarz eksperta
Łukasz Piechowiakgłówny ekonomista Bankier.plKredyt już jest. Czas na rentę dożywotnią
W ramach odwróconego kredytu w teorii mogą się oni szybko pozbyć mniej atrakcyjnego domu lub mieszkania. Biorąc to pod uwagę, raczej wątpliwym jest, by banki były skore do oferowania odwróconego kredytu w dobrej cenie. W pewnym momencie prac nad ustawą pojawił się pomysł, by istniała możliwość oferowania tego kredytu w walucie obcej. Większość ekspertów skrytykowała ten pomysł jako skrajnie nieodpowiedzialny. Ryzyko kursowe w tym wypadku jest nie do przyjęcia.
son/ je/
