W kontekście Narodowego Programu Mieszkaniowego, najczęściej mówi się o budowie tanich „czynszówek” na gruntach Skarbu Państwa. Warto wiedzieć, że wspomniany plan zawiera również zapowiedź ważnych zmian dotyczących mieszkań komunalnych. Reakcja rządu jest konieczna, ponieważ sektor komunalny od lat zmaga się z bardzo poważnymi problemami. Pozostaje tylko pytanie, czy PiS-owi starczy determinacji, aby wprowadzić zmiany skutkujące m.in. podwyżkami czynszu w mieszkaniach komunalnych.
Gminy nie chcą budować mieszkań, które toną w długach
Informacji o mieszkaniach komunalnych, trzeba szukać w opracowaniach GUS-u. Najnowsze dostępne dane Głównego Urzędu Statystycznego wskazują, że pod koniec 2013 r. samorządy posiadały 934 863 lokale komunalne. Przez dziesięć kolejnych lat (2003 r. - 2013 r.), liczba mieszkań komunalnych spadła o 29%. Przyczyną tej zmiany było m.in. masowe przekształcanie samorządowych lokali we własnościowe „M”. Nowe inwestycje gmin nie mogły skompensować sprzedaży mieszkań komunalnych. Dane GUS-u potwierdzają, że samorządy miały bardzo mały udział w ogólnej liczbie mieszkań oddawanych do użytkowania (patrz najwyższa seria danych na wykresie). Przez dwadzieścia ostatnich lat, polskie gminy ukończyły zaledwie 58 477 mieszkań. To oznacza, że nowe lokale komunalne stanowiły około 2% wszystkich mieszkań oddawanych do użytkowania pomiędzy 1995 r. i 2015 r.
Niechęć samorządów do budowy nowych mieszkań komunalnych i częste sprzedawanie takich lokali, wynika z problemu zaległości czynszowych. Bez żadnej przesady można stwierdzić, że lokale komunalne toną w długach. Według danych GUS-u z 2013 roku, czynszowe zadłużenie ciążyło na 41% mieszkań komunalnych (patrz poniższa tabela). Analogiczny wynik dla lokali własnościowych wynosił 18%. Trzeba również zwrócić uwagę, że mieszkania komunalne wyróżniały się:
- najwyższym udziałem zasobu z zadłużeniem czynszowym ponad trzy miesiące (23%, mieszkania własnościowe - 6%)
- największą kwotą zadłużenia czynszowego w przeliczeniu na jeden lokal (646 zł, mieszkania własnościowe - 202 zł)
- bardzo wysoką kwotą zadłużenia czynszowego ponad trzy miesiące w przeliczeniu na jeden lokal (524 zł, mieszkania własnościowe - 143 zł)
Ze względu na niedobór lokali socjalnych, mieszkania komunalne często muszą służyć jako zastępcze lokum dla osób z poważnymi problemami finansowymi. Ten czynnik również wpływa na statystyki dotyczące zadłużenia czynszowego.
Mieszkanie komunalne nie będzie już dożywotnim lokum
W Narodowym Programie Mieszkaniowym, rząd nakreślił ogólne propozycje zmian, które mają przyczynić się do racjonalizacji sposobu zarządzania lokalami komunalnymi. Te propozycje nie są ostateczne i wiążące, ale już teraz można być pewnym, że wiele z nich nie przypadnie do gustu osobom wynajmującym „M” od samorządu. W swoim wieloletnim planie, rząd proponuje między innymi:
- wprowadzenie ograniczonego czasowo (1 rok - 5 lat) okresu wynajmowania mieszkań od gminy z każdorazową weryfikacją sytuacji rodzinnej i majątkowej wnioskodawcy (nowe zasady mają dotyczyć umów zawieranych po wejściu w życie odpowiedniej ustawy)
- zobligowanie gmin do ustalania czynszów, które pokryją koszty utrzymania nieruchomości
- wprowadzenie możliwości przymusowej zamiany lokalu komunalnego, gdy liczba domowników jest zbyt mała w stosunku do metrażu
- przyznanie gminom możliwości rozwiązania umowy najmu, jeżeli najemca posiada tytuł prawny do innego domu lub lokalu w pobliskiej miejscowości
- wyeliminowanie możliwości wstąpienia w najem po śmierci lokatora, bez względu na sytuację materialną domowników
Wszystkie powyższe rozwiązania są racjonalne i zasługują na pochwałę. Martwi jedynie brak propozycji znacznie usprawniających eksmisję i budowę mieszkań socjalnych. W propozycjach rządu widoczne jest dążenie do modelu stosowanego np. w Niemczech. Wspomniany model zakłada, że mieszkanie komunalne powinno być rozwiązaniem tymczasowym, a nie sposobem zakwaterowania obywateli na całe życie. Powstaje jednak pytanie, czy rządowi starczy determinacji, do wprowadzenia zmian, które nie spotkają się z przychylnością lokatorów. Trzeba mieć świadomość, że urealnienie poziomu czynszów (patrz punkt 2 powyżej), w wielu przypadkach będzie oznaczało podwyżki kosztów eksploatacji mieszkań komunalnych.
Andrzej Prajsnar
