Wzrosty cen na rynku mieszkaniowym psują szyki zarówno tym, którzy lokalu szukają na cele konsumpcyjne, jak i zainteresowanym inwestycją w wynajem. Według czytelników Bankier.pl nie jest teraz na to czas.
Bankier.pl przeprowadził w okresie 2 sierpnia – 21 września 2018 roku badanie „Czy warto inwestować w mieszkania na wynajem”, w którym udział wzięło 2003 ankietowanych. Teraz dzielimy się jego wynikami z naszymi czytelnikami. Pytaliśmy w nim między innymi o to, czy opłaca się teraz wkładać pieniądze w najem i co może temu sprzyjać, a co przeszkadzać.
Cena, cena, cena
Parafrazując powszechnie obowiązujący w branży nieruchomości slogan, dziś wydaje się, że trzema czynnikami warunkującymi atrakcyjność nieruchomości jest cena, cena i cena. Trudno nie zauważyć, jak ceny mieszkań w ostatnim czasie idą do góry. Echo podwyżek niesie się w mediach, rozmowach z bliskimi i wyborczych sloganach. Gigantyczny popyt doprowadził do tego, że mimo ciągłych wzrostów liczby rozpoczętych i prowadzonych budów rynek nadal nie jest w stanie go zaspokoić. Do tego równania trzeba jeszcze dodać drożyznę w gruntach i podwyżki kosztów budowy. Wynik? Dojście do ściany przez kupujących – pomimo dużego popytu ceny są już na tyle wysokie, że studzą zapał zarówno konsumpcyjny, jak i inwestycyjny.
Comiesięczna analiza indeksu cen nieruchomości z raportu Bankier.pl, „Pulsu Biznesu” i Cenatorium wskazuje, że zwyżki w cenach mieszkań regularnie występują już od początku 2017 roku. Ostatnie odczyty parametru za sierpień 2018 roku wynoszą już blisko 98 proc. – czyli prawie tyle co w okresie bazowym, którym jest 2010 rok, tuż po apogeum kryzysu finansowego.
Dlatego też to właśnie cena dominowała w odpowiedziach naszych czytelników na pytanie: „Które czynniki rynkowe uważasz za najbardziej niesprzyjające dziś inwestycjom w nieruchomości?” (N=653, pytanie otwarte). W przypadku optymistów (znacznie mniejsze grono: N=282), za inwestycjami najbardziej przemawiają według nich rosnące wynagrodzenia, niskie (póki co) stopy procentowe, a więc i tanie kredyty oraz ciągle niezaspokojony popyt, dodatkowo pompowany przez imigrantów zza wschodniej granicy.
To nie jest czas na inwestycje w nieruchomości
Mimo pojawiania się i pozytywnych przesłanek do inwestowania w mieszkania, z 2003 respondentów ponad połowa (54 proc.) stwierdziła, że to nie jest dobry czas na jakiekolwiek inwestycje w nieruchomości. Wysokie ceny 1 mkw. i widmo podwyżki stóp procentowych sprawiają, że ankietowani wątpili w uzyskanie w najbliższej przyszłości zadowalającej stopy zwrotu. Tylko 12 proc. powstrzymało się od głosu.
Na wyraźne trzy obozy grupa badawcza podzieliła się w przypadku jednego z kolejnych pytań, które dotyczyło przewidywań co do kształtowania się cen na rynku nieruchomości mieszkaniowych w ciągu najbliższych 5 lat. Największy odsetek obstawia tendencję spadkową (37 proc.), ale niewiele mniejsze grono widzi wciąż pole do kolejnych podwyżek (32 proc.). Równo 30 proc. zagłosowało za utrzymaniem się aktualnych stawek przez najbliższą połowę dekady.
Sami deweloperzy przewidują, że stawki za 1 mkw. będą rosły w największych miastach jeszcze co najmniej do połowy 2019 roku pomimo tego, że tempo tych podwyżek już maleje. Wciąż wskazują rosnące koszty produkcji mieszkań i problem ze znalezieniem siły roboczej za powody podwyżek i nie widzą szans na szybką korektę. Branża próbuje jednak choć w niewielkim stopniu brać zwiększone koszty na siebie. Deweloperzy zgodnie z zapowiedziami dzielili się solidarnie podwyżkami z nabywcami, ale tylko w największych miastach, gdzie ceny i tak już były wysokie – np. w Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu – wynika z danych NBP.
Entuzjazm wobec inwestowania w mieszkania na wynajem słabnie wśród czytelników Bankier.pl
Ceny to jedno. Czytelnicy Bankier.pl odnieśli się także do innych czynników ryzyka, które są dziś najgroźniejsze typowo dla inwestowania w wynajem mieszkań.
W tym pytaniu ankietowani mogli wskazać kilka odpowiedzi, z czego największe grono (nieco ponad połowa całej grupy badawczej – 1051 osób) wskazała wzrost stóp procentowych. Wyższe raty kredytu podkopałyby zwyczajnie rentowność najmu. Dodatkowo 851 respondentów wskazało na drugi potencjalny gwóźdź do trumny wysokich stóp zwrotu z inwestycji – spadek cen najmu.
|
Które czynniki ryzyka uznajesz dziś za najgroźniejsze dla inwestowania w nieruchomości na wynajem? |
|
|---|---|
|
Czynnik ryzyka |
Liczba głosów |
|
Wzrost stóp procentowych |
1051 |
|
Spadek rentowności wynajmu (m.in. spadek cen wynajmu) |
851 |
|
Trudność w „pozbyciu się” lokatora z mieszkania |
846 |
|
Zaprzestanie uiszczania opłat przez najemcę |
734 |
|
Wzrost cen zakupu nieruchomości |
731 |
|
Spadek popytu na mieszkania na wynajem |
679 |
|
Inne |
64 |
|
Źródło: Badanie Bankier.pl: „ Czy warto inwestować w mieszkania na wynajem” (N=2003) Pytanie wielokrotnego wyboru |
|
Nadal pokutuje też przeświadczenie, że atrakcyjność inwestycji w wynajem mieszkania może zepsuć lokator na gapę i chroniące go prawo. Na trudności w „pozbyciu się” lokatora zamieszkującego nielegalnie nasze mieszkanie wskazało 846 osób.
O ok. 100 ankietowanych mniej uznało za najgroźniejsze czynniki dla inwestora zaprzestanie uiszczania opłat przez najemcę, wzrost ceny zakupu mieszkania na wynajem i spadek popytu na rynku najmu.
Wśród 28 proc. ankietowanych, którzy zadeklarowali, że nie planują wejść w posiadanie nieruchomości przeznaczonej na wynajem, jako powód takiej decyzji wskazywano między innymi też małą płynność kapitału, liczne obowiązki właścicielskie i (tu wracamy do punktu wyjścia) cenę, która skutecznie eliminuje kolejnych inwestorów z rynku – przynajmniej na tę chwilę.
