Refinansowanie kredytu mieszkaniowego - jak może pomóc?

Kredyt refinansowy to dobre rozwiązanie dla osób, które wcześniej wybrały niekorzystne warunki spłaty długu za mieszkanie. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl wyjaśniają, w jakich sytuacjach taki kredyt może pomóc.

(fot. studioflara / Shutterstock)

Hipoteczna oferta rodzimych banków nie ogranicza się tylko do kredytów mieszkaniowych. We wspomnianej ofercie znajdziemy również pożyczki hipoteczne, kredyty konsolidacyjne oraz kredyty refinansowe. Ten ostatni rodzaj kredytów zainteresuje osoby, które wcześniej podpisały umowę „hipoteki” na niekorzystnych warunkach (np. z wysoką marżą). Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili zaprezentować zasady działania kredytów refinansowych na dwóch realistycznych przykładach. Warto pamiętać, że takie kredyty oprócz zalet posiadają również pewne wady (związane m.in. z koniecznością zapłaty prowizji przygotowawczej).

Korzyści finansowe będą wynikały głównie z niższej marży…

Zaciągnięcie kredytu refinansowego może być dobrym pomysłem na przykład wtedy, gdy kredytobiorca hipoteczny musiał zaakceptować wysoką marżę banku albo wybrał okres spłaty, który teraz okazuje się zbyt krótki. Poniższe przykłady prezentują właśnie takie dwie sytuacje.

Przykład 1

Klient banku w czerwcu 2009 r. zaciągnął kredyt mieszkaniowy o wartości 320 000 zł. Wspomniany kredyt na 30 lat niestety ma wysoką marżę (3,30%), ponieważ banki w tym okresie obawiały się skutków kryzysu finansowego. Po terminowej spłacie 127 rat (pod koniec 2019 r.) przykładowy kredytobiorca nadal ma do zwrotu 264 345 zł. Ta osoba może zrefinansować swój kredyt na następujących warunkach: marża wynosząca 2,00%, kredytowana prowizja przygotowawcza na poziomie 1,50% oraz niezmienny okres spłaty. Suma pozostałych rat kredytu refinansowego przy obecnym poziomie stopy WIBOR 3M wyniosłaby 376 850 zł. Analogiczny wynik dla obecnego kredytu to 409 195 zł. Refinansowanie dodatkowo będzie skutkowało spadkiem miesięcznej raty z 1720 zł do 1617 zł. Negatywnym aspektem refinansowania jest konieczność zapłacenia prowizji przygotowawczej (3965 zł), która zostanie doliczona do rat.

Przykład 2

Klient banku w styczniu 2010 r. zaciągnął kredyt mieszkaniowy o wartości 360 000 zł. Wspomniany kredyt na 20 lat ma relatywnie wysoką marżę (2,60%), która odpowiada rynkowej średniej z tamtego okresu. Po spłacie 120 rat bez opóźnień (pod koniec 2019 r.) przykładowy kredytobiorca posiada saldo zadłużenia wynoszące 229 147 zł. Ten dłużnik może zrefinansować swój kredyt na następujących warunkach: marża wynosząca 2,10%, prowizja przygotowawcza na poziomie 2,00% i okres spłaty wydłużony o 5 lat. Suma pozostałych rat kredytu refinansowego przy obecnym poziomie stopy WIBOR 3M wyniosłaby 307 207 zł. Analogiczny wynik dla obecnego kredytu to 279 939 zł. Refinansowanie będzie skutkowało spadkiem miesięcznej raty z 2241 zł do 1706 zł. Negatywny skutek refinansowania kredytu to konieczność zapłacenia prowizji przygotowawczej (4583 zł), która zostanie doliczona do rat.

Warto odnotować, że w pierwszym przykładzie refinansowanie kredytu połączone ze znaczną obniżką marży skutkowało sporą redukcją raty i sumy wszystkich kolejnych rat (niezależnie od przyszłego poziomu stóp procentowych). W przykładzie drugim rata kredytu spadła jeszcze bardziej. Trzeba również zwrócić uwagę, że obniżka marży kredytu uzyskana dzięki refinansowaniu pozwoliła na wydłużenie okresu spłaty o 5 lat i znaczące obniżenie rat bez bardzo dużego przyrostu kosztów.

„Gotówkową” prowizję też trzeba uwzględnić w obliczeniach

Obydwa powyższe przykłady nie uwzględniają prowizji za wcześniejszą całkowitą spłatę refinansowanego kredytu. Taka prowizja na ogół nie jest naliczana jeśli od daty podpisania umowy minęło co najmniej 5 lat. Czasem zdarzają się jednak wyjątki. Właśnie dlatego trzeba sprawdzić swoją „starą” umowę kredytową (wraz z załącznikami) albo zasięgnąć informacji w banku. Osoby, które są pewne, że będą musiały zapłacić prowizję za wcześniejszą spłatę, powinny ją wliczyć po stronie kosztów refinansowania. Korzyści wynikające z refinansowania kredytu mieszkaniowego zmniejsza też prowizja przygotowawcza nowej „hipoteki”. Jeżeli taka prowizja jest płatna „gotówkowo” (bez doliczania do rat), to również trzeba będzie ją uwzględnić.

Warto zdawać sobie sprawę, że po stronie kosztów mogą pojawić się też opłaty sądowe za wpisanie nowej hipoteki i opłaty za wycenę nieruchomości. Jeżeli bank w ramach danej oferty kredytu wymaga zakupu ubezpieczeń lub otwarcia konta, to koszty takich produktów również pomniejszą opłacalność refinansowania. Jeśli refinansowanie jest ukierunkowane tylko na pomniejszenie raty, to nie musi ono przynosić zysku. Warto jednak zwrócić uwagę na ewentualny wzrost kosztów „hipoteki” związany z wydłużeniem spłaty.

Andrzej Prajsnar

Źródło:
Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
0 0 (usunięty)

(wiadomość usunięta przez moderatora)

! Odpowiedz
9 4 tomekyy

Haha Oprocentowanie lokat 1%, inflacja 3,4%. Zwrot z nieruchomosci (czynsz) przy kredycie z 30% wkladem wlasnym 7-10% + zysk ze wzrostu wartosci mieszkania (zakladam tyle co inflacja 3,4%). Lacznie 10-13%. Bez kredytu 4-5% + wzrost wartosci mieszkania. Oczywiscie istnieje ryzyko, ze ceny mieszkan spadna ale bez jaj. Pozdrawiam oszczedzajacych na lokatach :-) pozdrawiam was czule* :-)

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
2 1 jasiek2017

Potwierdzam ! Biznes dla kumatych.

! Odpowiedz
Polecane
Najnowsze
Popularne
WIBOR 6M 0,0000 1,7900%
2020-01-17
WIBOR 3M 0,0000 1,7100%
2020-01-17
LIBOR 3M CHF -0,0032 -0,6786%
2020-01-13
EURIBOR 3M 0,0020 -0,3910%
2020-01-17