Kwestia podatku katastralnego w naszym kraju od lat jest przedmiotem niekończących się debat i analiz, w których często emocje przeważają nad argumentami, a zapowiedzi wprowadzenia tej daniny funkcjonują niczym straszak. Ten temat przewinął się także w ostatniej kampanii wyborczej do Sejmu, w kontekście ruiny do jakiej doprowadziłby właścicieli mieszkań.
Podatek katastralny to podatek obliczany nie od powierzchni nieruchomości, jak ma to miejsce do tej pory, ale od jej wartości. Stąd czasem określany jest łacińskim zwrotem ad valorem("od wartości"). Zasada jego funkcjonowania jest prosta - im więcej warta nieruchomość, tym wyższy podatek. W krajach europejskich, gdzie funkcjonuje taka danina, jest to z reguły około 2 - 3 proc. wartości nieruchomości.
Zakładając, że 3 proc. podatku katastralnego obowiązywałoby w Polsce, dla nieruchomości wartej 250 tys. zł danina wynosiłaby aż 7500 zł rocznie. Wysokość kwoty mrozi krew w żyłach, zwłaszcza jeśli próbować przyrównać ją do wysokości obecnego podatku od nieruchomości, zazwyczaj nie przekraczającego 100 zł na rok.
Oczywiście do powyższego wyliczenia należy podchodzić bardzo ostrożnie. Wszystko zależałoby od szczegółów. W Europie funkcjonują różne sposoby naliczenia podatku katastralnego. Brytyjczycy stosują np. system progresywny ze średnią wynoszącą 1 proc. W Niemczech wysokość daniny to 2 proc., a we Francji płaci się od założonego przychodu z wynajmu. Niezależnie jednak od systemu nie da się ukryć, że obciążenie podatkowe byłoby wielokrotnie wyższe, niż obecna wysokość podatku od nieruchomości.
Przeciwnicy daniny katastralnej najczęściej podnoszą argument o wielkich kosztach społecznych. Obciążenie najbardziej uderzyłoby w najuboższych - m.in. właścicieli mieszkań w kamienicach, w centrach miast. Zazwyczaj tego typu nieruchomości mają duże metraże, a nawet jeśli nie, to ich wartość, z racji dobrej lokalizacji, jest wysoka, mimo, że ludzie w nich mieszkający najczęściej nie należą do bogatych.
Na pewno odczułyby to też młode małżeństwa, które kupiły mieszkanie na kredyt. Specyfika polskiego rynku nieruchomości, gdzie ceny mieszkań w stosunku do zarobków są bardzo duże, każe przewidywać, że wprowadzenie takiej daniny mogłoby spotkać się z gwałtownymi protestami społecznymi. Ostrożnie licząc, należy przyjąć, że jedną średnią pensję rocznie trzeba by było przeznaczyć na opłacenie podatku od średniej wartości mieszkania.
Wprowadzenie daniny katastralnej przemodelowałoby cały rynek nieruchomości. Prawdopodobnie spowodowałoby wyraźny wzrost stawek najmu mieszkań, co z kolei odbiłoby się negatywnie na mobilności społecznej. Przeprowadzka do większego miasta w poszukiwaniu pracy, czy też po prostu na studia, mogłaby być w takiej sytuacji niewykonalna ze względów finansowych.
Wysoki podatek mógłby ograniczyć też popyt na mieszkania. Ceny nieruchomości musiałyby spaść. Krótko mówiąc - przeciwnicy podatku katastralnego malują nam prawdziwą hekatombę, jaka czekałaby nas po wprowadzeniu daniny.
A jednak - funkcjonuje ona z powodzeniem w wielu krajach świata, które wcale nie zamierzają się z niej wycofywać, także w państwach o podobnej sytuacji społeczno - gospodarczej, np. w Czechach czy krajach bałtyckich. Co więcej - i w Polsce nie brak głosów poparcia dla takiego rozwiązania. Na daninie, jako podatku lokalnym, na pewno bardzo zyskałyby samorządy i one najczęściej lobbują za jego wprowadzeniem. Pozytywnie o katastrze wypowiada się też m.in. Prof. Bogumił Brzeziński, szef Rady Konsultacyjnej Prawa Podatkowego przy ministrze finansów oraz członek rady naukowej Krajowej Izby Doradców Podatkowych.
Jakie są zalety katastru? Najczęściej, oprócz większych wpływów do budżetów samorządowych, a tym samym odciążenia budżetu państwa, wymienia się także pozytywny efekt dla kształtowania przestrzeni naszych miast. Danina katastralna wytwarza presję do bardziej efektywnego zagospodarowania nieruchomości. Taki stan rzeczy sprzyja zabudowywaniu wolnej przestrzeni i ogranicza transakcje w celach spekulacyjnych. Bolączką polskich miast jest fakt, że "rozlewają się" one przesadnie na peryferie, zamiast wykorzystywać wolne grunty w centrach. Przy podatku katastralnym nie opłacałoby się już kupić ziemi w centrum miasta i trzymać jej przez wiele lat, by później sprzedać z zyskiem. Wysoki podatek działałby motywująco na właściciela, by albo realizować inwestycję, czyli zabudować działkę, albo sprzedać ją z zyskiem. Zwiększenie obrotu nieruchomościami to kolejny pozytywny efekt katastru. O ład przestrzenny w większym stopniu dbałyby też same gminy, zainteresowane tym, by w "drogich" lokalizacjach realizować inwestycje, które jeszcze podniosą wartość nieruchomości.
Konstrukcja daniny katastralnej jest też bardziej sprawiedliwa społecznie - obecnie mamy do czynienia z sytuacją, że tej samej wielkości podatek od nieruchomości płaci posiadacz luksusowego mieszkania w centrum miasta i mieszkania w bloku na obrzeżach.
Przykłady z Zachodu pokazują pozytywne strony daniny katastralnej. W Polsce jednak nie zanosi się w najbliższej przyszłości na takie rozwiązanie - głównie ze względu na wspomniane wcześniej koszty społeczne. Nawet jeśli je wyolbrzymiamy, obawa utraty poparcia politycznego blokuje każdy kolejny rząd przed podjęciem takiej decyzji. Oczywiście można by było zmniejszyć wysokość opodatkowania, ale w takim układzie podatek katastralny traci swój sens. Biorąc pod uwagę, że operacja jego wprowadzenia byłaby skomplikowana i kosztochłonna, mogłoby się okazać, że niskie stawki byłyby po prostu nieopłacalne.
Pewną nadzieją jest fakt, że rośnie siła nabywcza Polaków, a wraz z nią dostępność mieszkań. Jeśli taki trend się utrzyma, być może za kilka lat sprawa podatku katastralnego będzie wzbudzała mniej emocji i powstanie szansa na jego wprowadzenie.
Marcin Moneta
