Odwrócona hipoteka sposobem na wyższą emeryturę

Ministerstwo Finansów przygotowało założenia do ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym. Boom na tego rodzaju produkty może nadejść, gdy na emeryturę zaczną przechodzić osoby mające dzisiaj 55-60 lat. To pokolenie, które stoi przed perspektywą niskich emerytur wypłacanych przez ZUS i OFE – ocenia w rozmowie z PRNews.pl mec. Małgorzata Chruściak z kancelaria CMS Cameron McKenna.


Wojciech Boczoń, PRNews.pl: Odwrócona hipoteka już działa - taką usługę oferują prywatne fundusze hipoteczne. Na czym ona polega?

Mec. Małgorzata Chruściak, kancelaria CMS Cameron McKenna: Na początku warto zwrócić uwagę, że obecnie w Polsce dostępny jest produkt, który mieści się w kategorii określanej w nomenklaturze anglosaskiej jako equity release, czyli niejako uwalnianie wartości majątku, w tym przypadku mieszkania. Nie jest to typowy odwrócony kredyt hipoteczny. Ministerstwo Finansów w założeniach do ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym określa ten działający już model jako model sprzedażowy. Polega on na przeniesieniu prawa do nieruchomości na osoby trzecie (w tym przypadku fundusz hipoteczny) i jednoczesnym ustanowieniu na rzecz zbywcy prawa dożywotniego zamieszkiwania w nieruchomości. Ten model funkcjonuje w oparciu o przepisy Kodeksu Cywilnego, a dokładnie zapisanych w nim przepisów o rencie lub tzw. dożywociu.

Jakie ryzyko wiąże się ze skorzystaniem z takiej oferty?

Ryzyko związane z funkcjonowaniem prywatnych funduszy hipotecznych wiąże się z faktem, że ich działalność nie jest nadzorowana i nie muszą one spełniać żadnych wymogów kapitałowych. Teoretycznie dowolna firma, nawet z minimalnym kapitałem, może działać pod firmą fundusz hipoteczny. Dlatego w przypadku korzystania z usług takich instytucji trzeba sprawdzić ich sytuację finansową, aby mieć pewność, że firma ma dostatecznie dużo kapitału, aby regularnie wypłacać świadczenia.

Ma to szczególne znaczenie obecnie, kiedy firmy te działają od niedawna. Prowadzą aktywną akwizycję klientów, czego efektem jest obowiązek dokonywania coraz większej liczby wypłat na rzecz klientów. Z drugiej strony prawdopodobnie mają ograniczone możliwości sprzedaży mieszkań, w których mieszkają klienci (nie mogą tego zrobić do czasu śmierci klienta). Mogą finansować swoją działalność, stosując bardziej skomplikowane mechanizmy, takie jak sekurytyzacja. Potwierdzenie źródeł finansowania działalności funduszu powinno być jedną z najważniejszych czynności przed skorzystaniem z jego usług. Należy jednak pamiętać o tym, że nawet szczegółowe sprawdzenie wiarygodności finansowej takiego podmiotu nie eliminuje wspomnianego powyżej ryzyka.

9027

Ministerstwo Finansów przygotowało założenia do ustawy o odwróconym kredycie. Jakie będą zasadnicze różnice dla osoby, która zdecyduje się skorzystać z takiej oferty w banku, w porównaniu do oferty prywatnej firmy.

Najważniejszą różnicą jest kwestia własności nieruchomości. Fundusze hipoteczne stosują model, w którym w momencie zawarcia umowy stają się właścicielami nieruchomości. W przypadku odwróconych kredytów hipotecznych, których będą mogły udzielać banki, klient pozostanie co do zasady właścicielem nieruchomości aż do śmierci, po której rozstrzygnie się kwestia zaspokojenia praw strony finansującej.

Dodatkową różnicę stanowi fakt, że osoby korzystające z odwróconych kredytów hipotecznych będą miały możliwość wyboru formy wypłaty świadczenia. Będą mogły otrzymać całą kwotę na raz lub w formie comiesięcznych wypłat. Jeżeli skorzystają z tej drugiej opcji, umowa będzie określała okres, przez jaki będą otrzymywali świadczenie.

Inną różnicą jest także ograniczenie kręgu podmiotów, które będą mogły udzielić tego rodzaju kredytów. Będą to instytucje finansowe podlegające nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego lub analogicznego organu kraju macierzystego

Czyli w przypadku skorzystania z odwróconej hipoteki, po wypłacie ostatniej transzy, klient nadal będzie mógł mieszkać w mieszkaniu?

Tak. Jeżeli klient zaciągnie kredyt hipoteczny uregulowany projektowaną ustawą, po wypłacie ostatniej transzy będzie mógł spokojnie mieszkać w swoim mieszkaniu aż do śmierci.

Umowy o odwrócony kredyt hipoteczny będą mogły być wypowiedziane przez stronę finansującą, tylko w przypadku niewywiązywania się przez klienta z jego obowiązków Pod tym pojęciem kryją się przede wszystkim wszelkie próby dysponowania (czyli np. sprzedaży) nieruchomości bez zgody finansującego lub niewywiązywania się z innych obowiązków związanych z nieruchomością.

Kto będzie mógł skorzystać z odwróconej hipoteki? Czy istnieje jakiś minimalny limit wiekowy?

Odwrócona hipoteka, niezależnie od modelu, w którym jest oferowana, jest produktem przeznaczonym dla osób będących w wieku emerytalnym. Z oferty funduszy hipotecznych mogą skorzystać osoby w wieku powyżej 65 lat. Założenia przygotowane przez Ministerstwo Finansów nie precyzują minimalnego wieku osób, które będą mogły zaciągnąć odwrócony kredyt hipoteczny, ale można przewidywać, że banki, które zaoferują ten produkt, zastosują zbliżoną dolną granicę wieku. Jej ustanowienie na takim poziomie jest racjonalne z dwóch względów. Po pierwsze moment przejścia na emeryturę oznacza często obniżenie dochodów. Po drugie oferowanie tego produktu osobom młodszym byłoby dla instytucji finansowych zbyt ryzykowne. Możliwa byłaby sytuacja, w której suma jej wierzytelności przewyższyłaby wartość nieruchomości, co czyniłoby transakcję nieopłacalną dla finansującego.

Czy przy dokonywaniu wyceny i określaniu wysokości rat będzie brana pod uwagę cała wartość mieszkania, czy tylko jej określony procent?

Decydując się na uwolnienie wartości z posiadanej nieruchomości nie można zakładać, że świadczenie będzie wypłacane w kwocie wynikającej z uproszczonej kalkulacji: dzisiejsza wartość mieszkania podzielona przez przykładowo na 360 miesięcy.

Do wyliczenia kwoty świadczenia brana jest tylko część dzisiejszej wartości nieruchomości. W krajach, w których tego typu produkt funkcjonuje, do wyliczenia wartości świadczenia przyjmuje się od 15% do 75% rynkowej wartości nieruchomości. Reszta stanowi bufor bezpieczeństwa dla finansującego na wypadek spadku wartości nieruchomości lub właśnie przeżycia przez klienta okresu zakładanego w momencie podpisania umowy. Podobne rozwiązanie jest stosowane przez polskie fundusze hipoteczne i prawdopodobnie zostanie przyjęte także przez banki. Założenia projektu ustawy nie zawierają określonego z góry odsetka wartości nieruchomości, który będzie mógł stanowić podstawę wyliczenia wysokości świadczenia. Ten element będzie więc jednym z obszarów konkurencji między bankami.

Jeśli mieszkanie straci wartość, to czy bank będzie mógł dokonać korekty wyceny i rościć sobie prawa np. do zwrotu części wypłaconego świadczenia? I odwrotnie - gdyby doszło do kolejnego boomu i skokowego wzrostu wartości mieszkań, czy klient będzie mógł poprosić o skorygowanie wartości mieszkania i podniesienia miesięcznej składki?


Jeśli nie ZUS, to co?

Raport specjalny Bankier.pl
Skąd wziąć na emeryturę? Nie licz na wypłatę z ZUS. Sprawdź, jak sam możesz zabezpieczyć swoją przyszłość.

Zmiana wartości nieruchomości jest podstawowym czynnikiem ryzyka dla obu stron transakcji. Wpływ tego czynnika jest większy niż w przypadku normalnych kredytów hipotecznych, ponieważ w ich przypadku rzadko dochodzi do zaspokojenia roszczeń kredytodawcy przez sprzedaż nieruchomości. W przypadku odwróconych kredytów hipotecznych sprzedaż nieruchomości po śmierci klienta jest podstawą całej konstrukcji i z tego względu wartość wypłacanego świadczenia jest pewnego rodzaju kompromisem pomiędzy interesami banku i kredytobiorcy na etapie zawierania umowy.

Niektóre fundusze hipoteczne indeksują wypłacane co miesiąc świadczenia według średniorocznego wskaźnika cen towarów i usług publikowanego przez GUS.

Jeśli osoba starsza wbrew oczekiwaniom spadkowym rodziny podpisze umowę o odwróconym kredycie, to czy po jej śmierci rodzina będzie mogła odzyskać mieszkanie? Załóżmy, że dojdzie do sytuacji, gdzie starsza osoba sprzedaje „dobro rodowe” - domek lub dworek.

Tradycja przekazywania nieruchomości w spadku jest w Polsce bardzo silna. Jest to chyba najważniejszy czynnik, który powoduje, że tego typu produkty bardzo wolno zyskują popularność.

W przypadku odwróconego kredytu hipotecznego kredytobiorca pozostaje właścicielem nieruchomości aż do śmierci. To oznacza, że nieruchomość wchodzi do masy spadkowej i do obowiązków spadkobierców należy spłata kredytu. Źródło środków przeznaczonych na spłatę kredytu będzie dowolne. To znaczy, że rodzina będzie mogła zachować nieruchomość, pod warunkiem, że spłaci kredyt w terminie 12 miesięcy od dnia śmierci kredytobiorcy.

W przypadku funduszy hipotecznych sytuacja jest inna. Prawo własności nieruchomości zostaje przeniesione na fundusz już w momencie zawarcia umowy. Z tego względu spadkobiercy klienta nie mają w zasadzie żadnych praw do tego majątku.

Jakie obowiązki po podpisaniu umowy będzie miał klient wobec zastawionej nieruchomości?

Jednym z warunków prawidłowej realizacji umowy będzie należyte wywiązywanie się kredytobiorcy ze wszystkich obowiązków właścicielskich. To oznacza, że kredytobiorca będzie zobowiązany do dbania o nieruchomość tak, aby jej stan nie pogarszał się w stopniu przekraczającym normalne zużycie eksploatacyjne. Czyli będzie musiał wykonywać remonty, czy przeprowadzać naprawy. To samo dotyczy wywiązywania się z obowiązków podatkowych i konieczności ubezpieczenia mieszkania. Te obowiązki będą prawdopodobnie wynikały z ustawy i zapisów umowy. Ich celem jest minimalizacja ryzyka nieodzyskania kwoty udzielonego kredytu wraz z odsetkami po zakończeniu umowy.

W przypadku oferty funduszy hipotecznych obowiązki są podobne. Klient jest umownie zobowiązany do utrzymania nieruchomości w odpowiednim stanie.

Biorąc pod uwagę stosunkowo niskie emerytury Polaków - odwrócona hipoteka będzie hitem? Czy Polacy będą chętnie korzystać z oferty. Czy banki będą zainteresowane sprzedażą takiego produktu?

Ciężko powiedzieć. To pytanie raczej do socjologa lub analityka bankowego. Nie wiadomo też, jak radzą sobie fundusze hipoteczne, ponieważ nie są zobowiązane do publikowania wyników. Bankowcy ostrożnie wyrażają się o perspektywach tego rynku. W Polsce tradycja przekazywania nieruchomości w spadku jest dosyć silnie zakorzeniona. Wynika z uwarunkowań historycznych. Poza tym nadal stosunkowo niewielki odsetek nieruchomości w Polsce jest nieobciążoną własnością osób, które w nich mieszkają. Ta sytuacja będzie się z czasem zmieniała, ale prawdopodobnie na boom na tego rodzaju produkty będziemy jeszcze musieli poczekać. Być może nadejdzie on w momencie, kiedy na emeryturę zaczną przechodzić osoby mające dzisiaj 55-60 lat i które stoją przed perspektywą otrzymywania niskich emerytur wypłacanych przez ZUS i OFE.

Dziękuję za rozmowę.



Rozmawiał Wojciech Boczoń / PR News

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
0 2 ~endi

15 % .... ROZBÓJ W BIAŁY DZIEŃ

! Odpowiedz
1 0 ~matka

Odwrócona hipoteka to szansa dla młodych pracujących ludzi, a nie dla banków czy para banków, które i tak już uczyniły wiele złego w naszym kraju. Uważam, że to jest kolejny niebezpieczny wymysł elity rządzącej, aby pozbawić Polaków własności. Przecież Ci Starsi ludzie mają rodziny: dzieci, wnuki, kuzynów, mogą z nimi podpisywać umowy na zasadzie odwróconej hipoteki. Mieszkanie czy dom zostaje w rodzinie bliskiej czy dalszej, ale zostaje dla młodszych pokoleń. Tym bardziej jest to ważne w czasach kiedy młodym ludziom jest bardzo trudno kupić mieszkanie.
Babcia, dziadek, ciocia, wujek odda mieszkanie za nędzne pieniądze bankowi, a wnuk, wnuczka, czy prawnuki pójdą do banku po pożyczkę na mieszkanie(jeśl i dostaną) i będą ją spłacać całe życie. Drodzy Państwo jakie relacje zapanują w rodzinach? Przecież jak słyszę te sumy oferowane przez finansjerę są śmiesznie małe. Jest to propozycja niegodna Polaków i nie powinniśmy z niej korzystać
Jeżeli już to niech te ,,banki" odkupią mieszkanie czy dom po cenie rynkowej, tak będzie bezpieczniej i uczciwiej. Nie wolno pozwolić się zmanipulować!!! !!!!!!!!!

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
1 0 ~Tekla

Jeżeli musisz wejść w odwróconą hipotekę i jeżeli nie możesz czekać na ustawę rządową, zawrzyj umowę z Funduszem Senior, mającym siedzibę w Jastrzębiu Zdroju. Fundusz ten daje najlepsze warunki i najpewniejszą gwarancję tego, że nie będziesz kiedyś wyrzucony na bruk, ze nikt nie zostanie do lokalu, w którym mieszkasz dożywotnio, domeldowany, że lokal ten nie przemieni się w biuro, etc. Prawo niezakłóconego dożywotniego zamieszkiwania masz tutaj zapewnione odpowiednią umową. Ja właśnie, porównawszy oferty działających na rynku Funduszy Hipotecznych, wybrałam Fundusz Senior i jestem z tego wyboru zadowolona. To nie reklama, przez Fundusz ten opłacona. To rada osoby, która dobrze wybrała. Tekla

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
1 1 ~freddi

Jak zaoszczedzić na ogrzewaniu? zalety ogrzewania elektrycznego
http://piekny-domek.blogspot.com/2011/07/zalety-ogrzewania-elektrycznego.html

! Odpowiedz
1 1 ~zorba

Nie warto sie ekscytowac majatkiem w "mieszkaniu" za 20 lat.
Banki, owszem, przejma mieszkanie za ulamek OBECNEJ wartosci. Ale kokosow na tym nie zarobia, bo popyt na takie stare mieszkania bedzie niewielki (patrz: demografia), realny zysk bedzie symboliczny. Ale mysle, ze w pomysle odwrotnej hipoteki jest jednak sens: objawia sie tu symbioza polityki i finansjery. Kazda strona robi 'dil'. Rzad moze wykpic sie od pomocy ludziom starym bez rodzin, Bank uzyskuje wolniejszy spadek wartosci nieruchomosci (opoznia wejscie tych mieszkan na rynek) Ot i cala tajemnica.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
1 1 ~oliwia

trzeba teraz o siebie zadbanc zeby potem na starosc nie musiec szukac takich rozwiazan....

! Odpowiedz
1 0 ~jacko

mocny strzal dla mlodych aby sami pomysleli o swojej przyszlosci...

! Odpowiedz
1 0 ~Alex

Dokładnie trzeba jak najszybciej pomyśleć o swojej przyszłości i zacząć inwestować bo to jedyna mozliwość żeby jakoś się zabezpieczyć!

! Odpowiedz
1 0 ~Bob budowniczy

Trzeba zacząć od tego, że generalnie mamy za niskie pensje- z nich powinniśmy dobrowolnie odkładać na dostatnie życie i wycieczki na emeryturze. Tymczasem, często całość pensji pochłania utrzymanie rodziny- na odłożenie 100-200 zł nie ma szans.
Mam zaciągnięty kredyt na dom, który będę spłacał jeszcze na emeryturze - ale we własnym domu, który NA PEWNO zostanie dla dzieci- nie oddam go za dodatkowe parę groszy na starość. Dla mnie to chory pomysł w kraju, gdzie ciągle brak kilkuset tysięcy mieszkań, a młodzi zamiast na swoim , gniotą się z rodzicami i dziadkami w klitkach nazywanych mieszkaniami. Takim "zamachom" na własność mówię stanowcze NIE!!!

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
1 1 ~niewolnikRP

jesli ktos pracuje 30 -40 lat i z kazdej pensji oddaje panstwu ok 70 % to czy rzeczywiscie nie ma szansy na godna emeryture? 70% to nie pomylka, osoba pracujaca na etacie to wlasnie taki niewolnik, ktory oddaje 70% tego co zarobi - podatki, ubezpieczenia, podatki w benzynie, ktora trzeba zakupic zeby dojechac do pracy, i VAT we wszystkich towarach i uslugach ktore zakupi. Wlasciciel firmy moze wrzucic sobie vat od papieru toaletowego w koszty, pracownik placi vat od kazdej rzeczy ktora kupi).
Mieszkanie powinno byc dobrem, ktore przejdzie na nastepne pokolenie, zeby nie musialo sie zadluzac na kolejne 30 lat.... A tu okazuje sie, ze rzad Tuskowy juz zaplanowal co zrobic zeby emeryt nie zdechl z glodu - emeryturka na chleb z margaryna, a odwrocona hipoteka na oplaty za prad i gaz.... swietnie to wymyslili....

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
Zapisz się na bezpłatny newsletter Bankier.pl