Kiedy właściciel mieszkania może podwyższyć czynsz najemcy? Jakie warunki musi spełniać umowa o najem okazjonalny? Na te i wiele innych pytań dotyczących obowiązków właściciela wynajmowanej nieruchomości odpowiada prawniczka Monika Frydulska.
Właściciel nieruchomości ma szereg uprawnień, ale również ograniczeń i obowiązków. Wynikają one albo z umowy, którą zawiera z najemcą, ale i z przepisów powszechnie obowiązujących. W przypadku najmu lokalu z osobą fizyczną będą to w szczególności normy kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 roku (tekst jednolity Dz. U. 2022.poz.172). Postaramy się przybliżyć je w tym artykule.
Najem okazjonalny
Najem okazjonalny został uregulowany w art.19a -19e ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 roku. Właściciel nieruchomości, aby móc zawrzeć umowę najmu okazjonalnego, musi być osobą fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Nieruchomość musi być wynajęta na cele mieszkaniowe na okres nie dłuższy niż 10 lat. Oczywiście umowa taka będzie mogła być po upływie 10 lat zawarta z tym samym najemcą na nowo na kolejny okres. Umowa, aby była ważna, musi być zawarta w formie pisemnej.
Umowa najmu okazjonalnego jest korzystna dla właściciela nieruchomości, ponieważ w przypadku rozwiązania lub wygaśnięcia umowy i braku wyprowadzenia się z lokalu najemcy, właściciel nie musi występować do sądu z pozwem o eksmisję najemcy i czekać latami na wyrok sądu i lokal socjalny dla najemcy.
Do umowy najmu okazjonalnego dołączane są dwa oświadczenia. Oświadczenie najemcy, w której najemca poddał się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu wraz ze wskazaniem przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Właściciel musi dopilnować, aby oświadczenie najemcy było zawarte w formie aktu notarialnego. Oprócz tego dołączane do umowy najmu jest drugie oświadczenie - właściciela lokalu (często jest to oświadczenie kogoś z rodziny najemcy), który przyjmie najemców w przypadku wygaśnięcia umowy najmu. Oświadczenie to musi być zawarte z podpisem notarialnie poświadczonym. Brak formy pisemnej umowy najmu okazjonalnego bądź niezachowanie formy aktu notarialnego dla oświadczenia najemcy skutkować będzie uznaniem, iż zawarto zwykłą umowę najmu.
Właściciel ma obowiązek w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla miejsca zamieszkania właściciela. Jest to bardzo ważne. W przypadku braku zgłoszenia najem okazjonalny będzie traktowany jak zwykły najem. Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego nie jest dowolne, ponieważ najem okazjonalny jest umową najmu zawartą na czas oznaczony.
Właściciel nieruchomości będzie mógł wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego, jeżeli umowa przewiduje taką możliwość oraz w wypadkach wskazanych w ustawie o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 roku, gdy najemca: korzysta z mieszkania niezgodnie z umową lub jego przeznaczeniem lub jeśli zaniedbuje swoje obowiązki, dopuszczając do powstania w nim szkód, niszczy urządzenia przeznaczone do korzystania przez wszystkich mieszkańców budynku albo rażąco lub uporczywie narusza panujący w nim porządek domowy, zalega z zapłatą czynszu oraz innych opłat, za co najmniej trzy miesiące, bez zgody wynajmującego mieszkanie lub jego część podnajął albo oddał do bezpłatnego używania, nie dopełnił obowiązku wskazania innego lokalu, w którym mógłby zamieszkać w przypadku eksmisji, jeśli utracił prawo do lokalu, jaki wskazał przy zawarciu umowy.
Po wygaśnięciu umowy najmu, kiedy najemca nie opuszcza mieszkania, właściciel nieruchomości musi doręczyć najemcy żądanie opróżnienia lokalu, powołać się na umowę najmu okazjonalnego, podać przyczynę ustania umowy najmu oraz wyznaczyć minimum 7 dniowy termin (od dnia doręczenia pisma najemcy) na opróżnienie lokalu przez najemcę i osoby z nią zamieszkujące.
Nieopuszczenie w tym terminie lokalu przez najemcę powinno skutkować wystąpieniem do sądu z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności na akt notarialny, w którym najemca złożył oświadczenie o poddaniu się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego.
Kiedy właściciel nieruchomości będzie dysponował klauzulą wykonalności nadaną przez sąd, może skierować wniosek do komornika o wszczęcie postępowania egzekucyjnego. Najem okazjonalny jest korzystny dla właściciela nieruchomości, ponieważ do niego nie mają zastosowania ograniczenia takie jak w przypadku zwykłej umowy najmu dotyczące w szczególności: eksmisji najemcy czy podwyższenia wysokości czynszu. Właściciel musi jednak zadbać, aby umowa najmu okazjonalnego wraz z oświadczeniami była zawarta w odpowiedniej formie, przewidywała zasady wcześniejszego jej wypowiedzenia oraz by została zgłoszona do naczelnika urzędu skarbowego w określonym ustawowo terminie.
Najem na czas oznaczony
Umowa najmu na czas oznaczony może być zawierana zarówno przez właścicieli będących osobami fizycznymi, jak i przedsiębiorcami. Najemcą w tym przypadku może być osoba fizyczna jak i prawna. Ponadto, umowa na czas oznaczony może dotyczyć lokalu mieszkalnego, użytkowego jak również ruchomości.
Umowa najmu z osobą fizyczna na czas oznaczony może być zawarta na okres 10 lat. Po tym okresie automatycznie będzie uznawana jakby była zawarta na czas nieoznaczony.
Jeżeli umowa była zawarta z przedsiębiorcą, automatyczne uznanie jej za zawartą na czas nieoznaczony odbędzie się po upływie 30 lat.
Kiedy właściciel nieruchomości zawiera umowę najmu na czas oznaczony, musi mieć na uwadze pewne ograniczenia w jej wypowiedzeniu. Co do zasady umowa na czas oznaczony powinna zakończyć się z upływem okresu, na który została zawarta. Warto zawrzeć w umowie warunki wypowiedzenia umowy.
Brak określenia przez właściciela w umowie zasad wypowiedzenia umowy spowoduje, że będzie on mógł wypowiedzieć umowę tylko wtedy, gdy:
- najemca zalega z zapłatą za trzy pełne okresy płatności i mimo wcześniejszego pisemnego uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia umowy,
- nie uregulował wszystkich zobowiązań,
- najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową i niezgodnie z przeznaczeniem, a dodatkowo swoimi zaniedbaniami doprowadza do powstawania szkód czy wykracza rażąco przeciwko porządkowi domowemu – i to mimo wcześniejszego pisemnego upomnienia,
- najemca podnajmuje lokal bez zgody właściciela.
Wypowiedzenie jednostronne przez właściciela nieruchomości z powodów nieokreślonych w umowie lub niewynikających z ustawy może wiązać się z odpowiedzialnością odszkodowawczą oraz oddaleniem pozwu o eksmisję, gdyby najemca kwestionował prawidłowość wypowiedzenia umowy.
Zawarcie umowy na czas określony wiąże się również z ograniczeniami dotyczącymi możliwości zmiany wysokości czynszu przez właściciela nieruchomości.
Właściciel może podnieść czynsz, gdy umowa przewiduje taką możliwość oraz w drodze jednostronnego wypowiedzenia wysokości czynszu najmu. Wypowiedzenie, aby odniosło skutek, musi być formie pisemnej.
W przypadku lokali wynajmowanych na cele mieszkalne zgodnie z art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 roku podwyżka w wyniku, której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu, może nastąpić w uzasadnionych przypadkach np., gdy właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie kosztów utrzymania lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk.
Termin wypowiedzenia wynosi 3 miesiące. Może być dłuższy, ale nie może być krótszy. Zatem, w przypadku najmu na czas oznaczony właściciela nieruchomości wiążą pewne ograniczenia dotyczące w szczególności wypowiedzenia przez niego umowy oraz podwyższenia wysokości czynszu najmu lokali mieszkalnych.
Stan prawny na dzień 4.07. 2022 roku
Monika Frydulska, www.adwokat-frydulska.pl
