Nadpłata kredytu z MdM-u nie będzie korzystna?

Pomysłodawcy programu Mieszkanie dla młodych stanęli przed problemem nadużywania państwowej pomocy. Właśnie dlatego wprowadzono pewne ograniczenia, które mają utrudnić lub uniemożliwić nabywanie dotowanego lokum w celu wynajmu albo zyskownej odsprzedaży.

Niestety te restrykcje są uciążliwe również dla tych osób, które wcale nie zamierzały wykorzystywać kupionego lokum w celu sprzecznym z założeniami MdM-u. Konieczność częściowego zwrotu dopłaty przez posiadacza zbyt szybko nadpłacanego kredytu stanowi przykład takiej kłopotliwej sankcji. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl sprawdzili, czy przedterminowa spłata kredytu MdM będzie korzystna pomimo kary. 

Ograniczenie dotyczące spłaty kredytu obowiązuje przez pierwsze 5 lat…

W ramach programu Mieszkanie dla młodych przewidziano kilka rozwiązań, które miały zniechęcić bardziej zamożnych nabywców „M” do korzystania z tej inicjatywy. Pierwszym ograniczeniem były relatywnie niskie limity maksymalnych cen za metr kwadratowy mieszkań. Warto również pamiętać o konieczności kredytowania przynajmniej 50% ceny domu lub lokalu i obowiązku zaciągnięcia długu na minimum 15 lat. Jeszcze większe ograniczenie stanowi przepis wskazujący, że przez pierwsze 5 lat od zakupu mieszkania kredytobiorca może łącznie nadpłacić kwotę nieprzekraczającą wartości otrzymanego dofinansowania do wkładu własnego. Jeżeli taki limit zostanie przekroczony, to beneficjent MdM-u będzie musiał zwrócić część dopłaty. Karny zwrot wcześniej udzielonego wsparcia nalicza się proporcjonalnie do tego, ile miesięcy pozostało do upływu pięcioletniego terminu. Przykładowy posiadacz kredytu z rządowym dofinansowaniem, który przekroczył limit nadpłat w 36. miesiącu, będzie musiał oddać 40% otrzymanej pomocy ((60 mies. - 36 mies.)/60 mies.).

Poczekanie z nadpłatą długu może być bardziej korzystnym rozwiązaniem

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl przeanalizowali efekt nadpłacania dotowanego kredytu na dwóch przykładach. W ramach obliczeń przyjęto założenia dokładnie opisane poniżej.

Przykład 1: małżeństwo wychowujące jedno dziecko w marcu 2016 r. kupiło mieszkanie od dewelopera o powierzchni 50 mkw. Ten lokal znajduje się na terenie Warszawy. Jego cena jednostkowa (6400 zł/mkw.) była niższa od limitu cenowego dla I kw. 2016 r. (6417,49 zł/mkw.). Kredytobiorcy samodzielnie sfinansowali 10% wartości lokalu (32 000 zł). Dopłata do wkładu własnego (43 756 zł) była naliczana z wykorzystaniem wskaźnika 15% i ówczesnej wartości średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych z Warszawy (5834,09 zł/mkw.). Kredyt z marżą 2,00% i kredytowaną prowizją wynoszącą 2,00% został zaciągnięty na 30 lat. Do kwietnia 2019 r. dług nie był nadpłacany.

Przykład numer 2: osoba samotna w styczniu 2018 r. kupiła nowe mieszkanie o powierzchni 35 mkw. Dotowany lokal znajduje się na terenie Poznania. Jego cena jednostkowa (5700 zł/mkw.) była niższa od wartości limitu cenowego obowiązującego w I kw. 2018 r. (5727,70 zł/mkw.). Kredytobiorca samodzielnie pokrył 10% wartości lokalu (19 950 zł). Dopłata do wkładu własnego (18 225 zł) była naliczana z wykorzystaniem wskaźnika 10% i ówczesnej wartości średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla Poznania (5207,00 zł). Kredyt z marżą 2,20% i kredytowaną prowizją wynoszącą 3,00% został zaciągnięty na 25 lat. Do kwietnia 2019 r. dług nie był nadpłacany.

Poniższa tabela przedstawia finansowy efekt nadpłacenia kwoty 10 000 zł, 20 000 zł i 50 000 zł przez posiadaczy przykładowych „hipotek” (w kwietniu 2019 r.). Podany wynik uwzględnia zarówno oszczędności związane z niższymi odsetkami, jak i ewentualny zwrot dofinansowania wkładu własnego. Warto nadmienić, że w jednym przypadku (nadpłacenie 20 000 zł przez posiadacza drugiego kredytu) karny zwrot dopłaty jest większy od korzyści odsetkowych. Pozostałe warianty generują zysk dla kredytobiorcy wynoszący ok. 6600 zł - 20 200 zł.

Sytuacja każdego posiadacza dotowanego kredytu w kontekście ewentualnej nadpłaty musi być analizowana indywidualnie. Można jednak wyciągnąć pewne ogólne wnioski. Po pierwsze, niewielkie przekroczenie limitu nadpłat nie jest opłacalne, bo wtedy korzyści odsetkowe mogą nie zrównoważyć karnego zwrotu dofinansowania. Po drugie, w wielu przypadkach czekanie na upływ pięcioletniego terminu będzie bardziej korzystne od szybkiego dokonania dużej nadpłaty.

Efekty nadpłacania przykładowych kredytów hipotecznych z programu MdM
Analizowana wartość przykładu	Przykład 1	Przykład 2
Limit wysokości nadpłat obowiązujący w ciągu 5 lat od zakupu dotowanego lokalu	43 756 zł	18 225 zł
Efekt finansowy przy nadpłacie 10 000 zł w kwietniu 2019 r. (założenie: średni poziom WIBOR-u 3M = 2,5% do końca okresu spłaty)	Oszczędność odsetkowa: 7241 zł Zwrot dopłaty: 0 zł Strata/zysk: +7241 zł	Oszczędność odsetkowa: 6590 zł Zwrot dopłaty: 0 zł Strata/zysk: +6590 zł
Efekt finansowy przy nadpłacie 20 000 zł w kwietniu 2019 r. (założenie: średni poziom WIBOR-u 3M = 2,5% do końca okresu spłaty)	Oszczędność odsetkowa: 14 481 zł Zwrot dopłaty: 0 zł Strata/zysk: +14 481 zł	Oszczędność odsetkowa: 13 180 zł Zwrot dopłaty: 13 365 zł Strata/zysk: -185 zł
Efekt finansowy przy nadpłacie 50 000 zł w kwietniu 2019 r. (założenie: średni poziom WIBOR-u 3M = 2,5% do końca okresu spłaty)	Oszczędność odsetkowa: 36 203 zł Zwrot dopłaty: 16 044 zł Strata/zysk: +20 159 zł	Oszczędność odsetkowa: 32 949 zł Zwrot dopłaty: 13 365 zł Strata/zysk: +19 584 zł
Źródło: opracowanie własne / RynekPierwotny.pl

Andrzej Prajsnar