Rynek mieszkaniowy w 2016 r. znajdował się w fazie ekspansji. Tym razem pierwsze skrzypce odgrywały jednak nie kredyty hipoteczne, ale gotówka. Z przygotowanego przez NBP raportu podsumowującego ubiegły rok wynika, że na rynku pierwotnym jej udział w wartości transakcji w największych miastach wynosił 70 proc.
W 2016 r. rynek mieszkaniowy w Polsce wszedł w fazę boomu – taki wniosek przynosi najnowsza edycja cyklicznego raportu publikowanego przez Narodowy Bank Polski. W odróżnieniu od poprzedniej szybkiej ekspansji obserwowanej w latach 2005-08 tym razem wzrosty napędzają jednak w dużej mierze zakupy bez kredytu albo wspomagane bankowym finansowaniem w niewielkim stopniu.
Rekordowo niskie stopy procentowe, rosnące dochody gospodarstw domowych i program „Mieszkanie dla młodych” to czynniki, które teoretycznie sprzyjały decyzjom kredytobiorców o zaciągnięciu zobowiązania. Sprzedaż kredytów hipotecznych nie rosła jednak równie szybko, co sprzedaż mieszkań. Pewne znaczenie miały decyzje banków o zaostrzeniu zasad kredytowania oraz wzrost marż, ale istotny udział w popycie miały zakupy, które nie wymagały zaangażowania kredytodawców.
„Niskie stopy procentowe depozytów przy rosnącym poziomie stawek czynszu za wynajem nieruchomości mieszkaniowych wpłynęły na wzrost opłacalności zakupu mieszkania na wynajem, jako alternatywnego sposobu oszczędzania (…) oraz w celach inwestycyjnych. Niskie stopy oprocentowania kredytów mieszkaniowych spowodowały, że wzrósł popyt inwestycyjny polegający na zakupie mieszkań na wynajem z oszczędności przy uzupełniającym udziale kredytu” – wskazują analitycy banku centralnego.
NBP podkreśla, że nie jest w stanie bezpośrednio wychwycić, jaką część środków wypływających z depozytów bankowych przeznacza się na zakup nieruchomości. Bazując jednak na szacunkach dotyczących kwot wypłat kredytów i wartości transakcji na rynku pierwotnym, eksperci banku centralnego pokusili się o określenie udziału wartościowego zakupów gotówkowych na siedmiu największych rynkach w Polsce. W IV kwartale 2016 r. wskaźnik ten osiągnął rekordowy poziom 70 proc., a w I kw. 2017 r. – 67 proc.
Rynek się rozgrzewa
Faza ożywienia rozpoczęła się w 2014 r., gdy liczba sprzedanych mieszkań w 6 największych miastach poszybowała w górę. W zeszłym roku obserwowano dynamiczny przyrost nowych projektów mieszkaniowych, „przekraczający wielkości z lat 2006-2008”, czyli szczytu poprzedniego boomu, zauważają analitycy NBP. Do użytku oddano 163 tys. lokali, o ponad 10 proc. więcej niż w 2015 r. Dwucyfrowa dynamika zwraca uwagę również w przypadku liczy wydanych pozwoleń na budowę (wzrost o 12 proc. rdr).
Mieszkania wprowadzane na rynek w 2016 r. szybko znajdowały nabywców – skrócił się czas wyprzedaży na rynku pierwotnym, a liczba lokali pozostających w ofercie („zapas”) pozostawała stabilna. Specjaliści z banku centralnego podkreślają, że na początku 2017 r. dostrzec można było sygnały niedopasowania podaży do gwałtownie rosnącego popytu. „Jeżeli sprzedaż mieszkań w przyszłości utrzyma się na obecnym poziomie, to ich przewidywana produkcja nie będzie wystarczająca, żeby zaspokoić popyt” – czytamy w raporcie.
