REKLAMA

Mieszkanie do remontu odpowiedzią na wzrost cen na rynku. Podpowiadamy, jak oszacować jego wartość

2022-05-15 06:00
publikacja
2022-05-15 06:00
Mieszkanie do remontu odpowiedzią na wzrost cen na rynku. Podpowiadamy, jak oszacować jego wartość
Mieszkanie do remontu odpowiedzią na wzrost cen na rynku. Podpowiadamy, jak oszacować jego wartość
fot. Sergey Nivens / / Shutterstock

Wobec drożejących kredytów i ciągle bardzo wysokich cen mieszkań klienci zainteresowani kupnem “własnego M” mogą poszukiwać tańszych alternatyw. Odpowiedzią na takie zapotrzebowanie są mieszkania do remontu. Kluczem do sukcesu w przypadku takiej inwestycji pozostaje jednak właściwe oszacowanie kosztów niezbędnych prac i przyszłej wartości mieszkania. Eksperci portalu GetHome.pl sprawdzili, jak prawidłowo przeprowadzić wycenę takiego mieszkania. 

Dobre oszacowanie wartości nieruchomości jest potrzebne z dwóch powodów. Po pierwsze - będziemy wiedzieć zarówno, ile powinniśmy zainwestować oraz jaka będzie przyszła wartość mieszkania. Krótko mówiąc, możemy oszacować, czy nasza inwestycja się opłaci. Po drugie jednak - taki szacunek jest konieczny, jeśli staramy się o kredyt bankowy na zakup mieszkania, często wraz z pokryciem kosztów remontu. Jeśli zawyżymy tę wartość, możemy nie uzyskać kredytu w pożądanej wysokości.

Koszt prac to nie wszystko 

Jak oszacować wartość nieruchomości? Najprościej jest skorzystać z usług profesjonalisty, czyli rzeczoznawcy. Operat szacunkowy, który powstanie po takiej usłudze, i tak będzie nam potrzebny, jeśli staramy się o finansowanie zakupu mieszkania kredytem. Własny operat ma tę zaletę, że należy do nas, a nie do banku. Z takim dokumentem możemy starać się o kredyt w różnych bankach.

Wycena aktualnej wartości nieruchomości to oczywiście nie wszystko. W grę wchodzi też koszt remontu i przyszła wartość mieszkania. Orientacyjny koszt, jeszcze przed wiążącą decyzją, możemy sobie oszacować oczywiście samodzielnie, znając zakres prac, ceny materiałów budowlanych i robocizny. Można w tym celu skorzystać z tzw. kalkulatorów budowlanych. Pewniejszą wyceną będzie jednak ta dokonana przez fachowca, osobę z uprawnieniami budowlanymi, która podpisze się pod kosztorysem, a taki będzie nam potrzebny, jeśli staramy się o finansowanie z banku zarówno kupna jak i remontu mieszkania. Warto pamiętać, by oszacować koszty nieco w górę, zakładając pewien margines, jakby wydatki okazały się realnie wyższe, co dzieje się często.

Wreszcie do oszacowania pozostaje nam przyszła wartość nieruchomości. To najbardziej smakowity “kąsek”, który sprawia, że dobry wybór mieszkania do remontu może być inwestycyjnym strzałem w dziesiątkę. Może się bowiem okazać, że po doprowadzeniu nieruchomości do dobrego stanu jej wartość wzrośnie znacznie. Kluczowe jest to, by była ona większa niż suma kosztów zakupu i prac remontowych, jednak jeśli staramy się o kredyt zarówno na kupno, jak i na remont, wartość nieruchomości po remoncie powinna być przynajmniej o 10 - 20 proc. większa niż suma kosztów. To nieruchomość po remoncie będzie finalnie stanowić zabezpieczenie dla banku. Kluczowy jest więc wskaźnik LTV (loan to value), a więc relacja wartości pożyczonej kwoty do wartości zabezpieczenia. Ta ostatnia powinna być przynajmniej 20 proc. wyższa od kwoty kredytu. Co prawda banki dopuszczają też umowy kredytowe, gdzie wskaźnik LTV wynosi 90 proc., ale jest to obwarowane dodatkowymi warunkami i kosztami (ubezpieczenie niskiego wkładu). Oczywiście starając się o kredyt na zakup i wykończenie mieszkania musimy pamiętać o odpowiednio wysokim wkładzie własnym (m.in. 10 - 20 proc. wnioskowanej sumy).

10 sprawdzonych sposobów, jak polepszyć zdolność kredytową

Poradnik

10 sprawdzonych sposobów, jak polepszyć zdolność kredytową

Pobierz poradnik bezpłatnie lub kup za 10 zł.
Masz pytanie? Napisz na [email protected]

Pole wypełnione niepoprawnie!
Pole wypełnione niepoprawnie!
Jeśli chcesz fakturę, to wypełnij dalszą część formularza:
Pole wypełnione niepoprawnie!
Pole wypełnione niepoprawnie!
Pole wypełnione niepoprawnie!
Podaj kod w formacie xx-xxx!
Pole wypełnione niepoprawnie!

Jeśli chcemy oszacować wartość nieruchomości po remoncie, powinniśmy sprawdzić ceny podobnych mieszkań w tej samej lokalizacji, tym samym typie budownictwa i o zbliżonym standardzie do tego, który sami chcemy nadać swojej nieruchomości. Im bardziej porównywane mieszkania będą zbliżone do naszego, tym bardziej wiarygodny będzie szacunek.

Kredyt na mieszkanie i wykończenie

Możliwe są dwa warianty sfinansowania wykończenia/remontu mieszkania kredytem: zakup mieszkania na kredyt i późniejsza umowa na wykończenie, ewentualnie aneksowanie dotychczasowej umowy, albo też zaciągnięcie jednego kredytu zarówno na zakup, jak i wykończenie mieszkania.

Niezależnie od wyboru wariantu bank będzie oczekiwał od nas przedstawienia kosztorysu i harmonogramu prac. Pieniądze mogą być wypłacane w transzach, w zależności od postępu robót, bank też będzie oczekiwał udowodnienia, że prace są prowadzone (faktury, rachunki, zdjęcia). Może też przeprowadzić kontrolę postępu inwestycji.

Warto też wiedzieć, że nie wszystko w odnawianym mieszkaniu podlega kredytowaniu. Z kredytu nie możemy sobie na przykład kupić telewizora, czy sprzętu AGD. Zakres kredytowania obejmuje:

  • ułożenie podłóg
  • stawianie ścianek działowych
  • tynkowanie i malowanie ścian
  • biały montaż
  • montaż instalacji
  • opłacenie usług firmy remontowej

W dobie coraz droższego pieniądza i wysokich cen mieszkań, alternatywne rozwiązania na rynku mieszkaniowym mają szczególne znaczenie. Mieszkania do remontu na pewno do takich należą. Świadczy o tym choćby fakt, że są niezmiennie na celowniku inwestorów uprawiających tzw. filpping, a więc wyszukujących tanich mieszkań, właśnie do remontu, doprowadzających ich do dobrego stanu i sprzedających z wysokim zyskiem. Dobry wybór nieruchomości do remontu może być inwestycyjnym strzałem w dziesiątkę, który pozwoli na zakup mieszkania o dużym potencjale, którego wartość po zainwestowaniu będzie znacznie przewyższać sumę poniesionych kosztów.

Przykładem takich nieruchomości mogą być mieszkania w kamienicach, których nie brakuje często w centrach miast. Są to więc nieruchomości świetnie zlokalizowane i między innymi położenie, ale też walory architektoniczne, związane z typem budownictwa mają tu znaczenie. W czasach PRL i w latach 90’ zdekapitalizowane kamienice najczęściej po prostu niszczały. Dziś inwestorzy doceniają wartość zarówno takich mieszkań jak i budynków. Nieruchomości w dobrze zlokalizowanych kamienicach, po wyremontowaniu znacznie zyskują na wartości, a dzięki często dobrej lokalizacji, mają duży potencjał choćby pod wynajem.

Marcin Moneta

Źródło:
Tematy

Komentarze (27)

dodaj komentarz
saramama
No ja na szczescie mam juz kupione mieszkanie od wwwconstruction w Otwocku i jestem bardzo zadowolona. Bo moje stare mieszkanie blagaaa o remont.
aga0101
Bardzo dobrym rozwiązaniem jest kupienie kalkulatora remontu. Ja korzystałam i jestem bardzo zadowolona. https://kalkulatorremontu.pl/
hfjdj
Śmiechu warte uczyć się biznesu od pismaków.
(usunięty)
(wiadomość usunięta przez moderatora)
mknowak
Rewelacyjny pomysł kupić lokal w kamienicy z wysokością pomieszczeń 4 m, bez ocieplenia z czynszem grubo ponad 1000 zł za 50 m2 i jeszcze do remontu.... dziękuję wolę jednak nieco droższe zwykłe mieszkanie nawet w wielkiej płycie byle z dobrej spółdzielni z czynszem poniżej 400 zł za 50m2 i gotowe do Rewelacyjny pomysł kupić lokal w kamienicy z wysokością pomieszczeń 4 m, bez ocieplenia z czynszem grubo ponad 1000 zł za 50 m2 i jeszcze do remontu.... dziękuję wolę jednak nieco droższe zwykłe mieszkanie nawet w wielkiej płycie byle z dobrej spółdzielni z czynszem poniżej 400 zł za 50m2 i gotowe do zamieszkania.
zops
Ja nie dostanę 1200 zł. I w ten oto sposób był sobie senator.
rekin1986
Dzisiaj różnica między rynkiem wtórnym a pierwotnym to praktycznie tyle co kot napłakał

Nieważne czy starsze mieszkanie do remontu czy nowe do wykończenia bez minimum 1 tys zł na 1m2 to nawet nie podchodż do tematu

W nowym trzeba wykończyć kuchnię łazienkę , WC położyć podłogi wszędzie i umeblować

W starych
Dzisiaj różnica między rynkiem wtórnym a pierwotnym to praktycznie tyle co kot napłakał

Nieważne czy starsze mieszkanie do remontu czy nowe do wykończenia bez minimum 1 tys zł na 1m2 to nawet nie podchodż do tematu

W nowym trzeba wykończyć kuchnię łazienkę , WC położyć podłogi wszędzie i umeblować

W starych oprócz podobnych remontów jak przy nowym dochodzą jeszcze nie rzadko roboty instlacyjne jak przyjdzie zrobić wymianę wszystkich instalacji to całą promocję diabli wezmą

Wymiana wszystkich instalacji począwszy od elektryki , po cenralne ogrzewanie skończywszy na hydrulice w kuchni czy łazience nie wspomnę o gazie to cały ten cyrk może się zamknąć w okolicach 20 tys zł więc całą promocję diabli mogą wziąć

Co by nie napisać czasy taniości na rynku wtórnym gdzie naprawy Mieciu z Mirkiem zrobili po fajrancie za 1 wypłatę się skończyły niestety
jpelerj
Wygląda na to, że te czasy właśnie wracają. Już oficjalnie ogłoszono koniec bańki. Teraz szczyt, za chwile zjazd i tradycyjny rozjazd między pierwotnym a wtórnym. Teraz zresztą rozjazd między ceną życzeniową a transakcyjną na wtórnym (tam, gdzie w ogóle dochodzi do transakcji) wynosi już ponad 20%. Tak, że ten artykuł może nie jest Wygląda na to, że te czasy właśnie wracają. Już oficjalnie ogłoszono koniec bańki. Teraz szczyt, za chwile zjazd i tradycyjny rozjazd między pierwotnym a wtórnym. Teraz zresztą rozjazd między ceną życzeniową a transakcyjną na wtórnym (tam, gdzie w ogóle dochodzi do transakcji) wynosi już ponad 20%. Tak, że ten artykuł może nie jest tak głupi, jak by chcieli przekonywać naganiacze na zakupy u deweloperów.
mknowak
1 tys za metr daj namiary na ekipę mam do zrobienia 96 metrów biorę od ręki.... Już 3 lata temu jak robiłem deweloperskie pod klucz z meblami to było 1200 zł NETTO i żeby nie było nie brałem żadnego projektanta, wyposażenie też żadne wymyślne bez fajerwerków. Jak chodzi o stare to w zależności jak stare będzie dojdą koszty rozbiórek 1 tys za metr daj namiary na ekipę mam do zrobienia 96 metrów biorę od ręki.... Już 3 lata temu jak robiłem deweloperskie pod klucz z meblami to było 1200 zł NETTO i żeby nie było nie brałem żadnego projektanta, wyposażenie też żadne wymyślne bez fajerwerków. Jak chodzi o stare to w zależności jak stare będzie dojdą koszty rozbiórek itd. majster który mi robi powiedział że on starych nie chce bo ludzie wymyślają a koszty wyburzeń i remontów instalacji są duże bo to robota której nie widać a jest czasochłonna. Na dzisiaj 2000 brutto za metr mieszkania "na gotowo" z meblami trzeba liczyć i to bez żadnych wymyślnych elementów. Ludzie nie mają pojęcia ile co kosztuje jak jest do wyboru puste w miarę nowe i w miarę wyposażone w tej samej cenie co stan deweloperski to lepiej brać wyposażone i się cieszyć i mieszkać a remonty robić jak się kasa znajdzie przy zakupie stanu deweloperskiego nie można się wprowadzić.
rekin1986 odpowiada mknowak
Mi tyle wyszedł remont mieszkania w wielkiej płycie tyle , że to robota po znajomości na fuchę bez papierów . Gość siedzi na KRUS a budowlankę robi jako fuchy więc na papiery nie licz

Wszystko zależy co masz do zrobienia ja robiłem bez papierów tylko na zasadzie zrób i kasa z ręki do ręki poza papierami czy bankiem
Mi tyle wyszedł remont mieszkania w wielkiej płycie tyle , że to robota po znajomości na fuchę bez papierów . Gość siedzi na KRUS a budowlankę robi jako fuchy więc na papiery nie licz

Wszystko zależy co masz do zrobienia ja robiłem bez papierów tylko na zasadzie zrób i kasa z ręki do ręki poza papierami czy bankiem

Zrobienie łazienki i WC oraz kuchni bez wymiany instalacji tylko same płytki plus szpachlowanie i malowanie sufitów oraz ścian w kuchni powyżej 1,5 m w górę oraz w dwóch pokojach gispowanie i malowanie oraz położenie paneli na podłodze i szpachlowanie i malowanie sufitu w korytarzu plus tapeta w korytarzu na ścianie oraz wymiana grzejników CO

Cała rewolucja kosztowała mnie 40 tys zł za 40 m2

Bez mebli rzecz jasna

Powiązane: Mieszkanie na kredyt

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki