Mieszkanie do remontu odpowiedzią na wzrost cen na rynku. Podpowiadamy, jak oszacować jego wartość

Wobec drożejących kredytów i ciągle bardzo wysokich cen mieszkań klienci zainteresowani kupnem “własnego M” mogą poszukiwać tańszych alternatyw. Odpowiedzią na takie zapotrzebowanie są mieszkania do remontu. Kluczem do sukcesu w przypadku takiej inwestycji pozostaje jednak właściwe oszacowanie kosztów niezbędnych prac i przyszłej wartości mieszkania. Eksperci portalu GetHome.pl sprawdzili, jak prawidłowo przeprowadzić wycenę takiego mieszkania. 

Dobre oszacowanie wartości nieruchomości jest potrzebne z dwóch powodów. Po pierwsze - będziemy wiedzieć zarówno, ile powinniśmy zainwestować oraz jaka będzie przyszła wartość mieszkania. Krótko mówiąc, możemy oszacować, czy nasza inwestycja się opłaci. Po drugie jednak - taki szacunek jest konieczny, jeśli staramy się o kredyt bankowy na zakup mieszkania, często wraz z pokryciem kosztów remontu. Jeśli zawyżymy tę wartość, możemy nie uzyskać kredytu w pożądanej wysokości.

Koszt prac to nie wszystko 

Jak oszacować wartość nieruchomości? Najprościej jest skorzystać z usług profesjonalisty, czyli rzeczoznawcy. Operat szacunkowy, który powstanie po takiej usłudze, i tak będzie nam potrzebny, jeśli staramy się o finansowanie zakupu mieszkania kredytem. Własny operat ma tę zaletę, że należy do nas, a nie do banku. Z takim dokumentem możemy starać się o kredyt w różnych bankach.

Wycena aktualnej wartości nieruchomości to oczywiście nie wszystko. W grę wchodzi też koszt remontu i przyszła wartość mieszkania. Orientacyjny koszt, jeszcze przed wiążącą decyzją, możemy sobie oszacować oczywiście samodzielnie, znając zakres prac, ceny materiałów budowlanych i robocizny. Można w tym celu skorzystać z tzw. kalkulatorów budowlanych. Pewniejszą wyceną będzie jednak ta dokonana przez fachowca, osobę z uprawnieniami budowlanymi, która podpisze się pod kosztorysem, a taki będzie nam potrzebny, jeśli staramy się o finansowanie z banku zarówno kupna jak i remontu mieszkania. Warto pamiętać, by oszacować koszty nieco w górę, zakładając pewien margines, jakby wydatki okazały się realnie wyższe, co dzieje się często.

Wreszcie do oszacowania pozostaje nam przyszła wartość nieruchomości. To najbardziej smakowity “kąsek”, który sprawia, że dobry wybór mieszkania do remontu może być inwestycyjnym strzałem w dziesiątkę. Może się bowiem okazać, że po doprowadzeniu nieruchomości do dobrego stanu jej wartość wzrośnie znacznie. Kluczowe jest to, by była ona większa niż suma kosztów zakupu i prac remontowych, jednak jeśli staramy się o kredyt zarówno na kupno, jak i na remont, wartość nieruchomości po remoncie powinna być przynajmniej o 10 - 20 proc. większa niż suma kosztów. To nieruchomość po remoncie będzie finalnie stanowić zabezpieczenie dla banku. Kluczowy jest więc wskaźnik LTV (loan to value), a więc relacja wartości pożyczonej kwoty do wartości zabezpieczenia. Ta ostatnia powinna być przynajmniej 20 proc. wyższa od kwoty kredytu. Co prawda banki dopuszczają też umowy kredytowe, gdzie wskaźnik LTV wynosi 90 proc., ale jest to obwarowane dodatkowymi warunkami i kosztami (ubezpieczenie niskiego wkładu). Oczywiście starając się o kredyt na zakup i wykończenie mieszkania musimy pamiętać o odpowiednio wysokim wkładzie własnym (m.in. 10 - 20 proc. wnioskowanej sumy).

Poradnik

10 sprawdzonych sposobów, jak polepszyć zdolność kredytową

Pobierz poradnik bezpłatnie lub kup za 10 zł.
Masz pytanie? Napisz na [email protected]

KupDarmowy zapis

Wyślij

Imię

Pole wypełnione niepoprawnie!

Nazwisko

Pole wypełnione niepoprawnie!

Jeśli chcesz fakturę, to wypełnij dalszą część formularza:

NIP (bez myślników)

Pole wypełnione niepoprawnie!

Nazwa firmy

Pole wypełnione niepoprawnie!

Ulica, numer budynku/lokalu

Pole wypełnione niepoprawnie!

Kod pocztowy

Podaj kod w formacie xx-xxx!

Miasto

Pole wypełnione niepoprawnie!

Wyślij

Jeśli chcemy oszacować wartość nieruchomości po remoncie, powinniśmy sprawdzić ceny podobnych mieszkań w tej samej lokalizacji, tym samym typie budownictwa i o zbliżonym standardzie do tego, który sami chcemy nadać swojej nieruchomości. Im bardziej porównywane mieszkania będą zbliżone do naszego, tym bardziej wiarygodny będzie szacunek.

Kredyt na mieszkanie i wykończenie

Możliwe są dwa warianty sfinansowania wykończenia/remontu mieszkania kredytem: zakup mieszkania na kredyt i późniejsza umowa na wykończenie, ewentualnie aneksowanie dotychczasowej umowy, albo też zaciągnięcie jednego kredytu zarówno na zakup, jak i wykończenie mieszkania.

Niezależnie od wyboru wariantu bank będzie oczekiwał od nas przedstawienia kosztorysu i harmonogramu prac. Pieniądze mogą być wypłacane w transzach, w zależności od postępu robót, bank też będzie oczekiwał udowodnienia, że prace są prowadzone (faktury, rachunki, zdjęcia). Może też przeprowadzić kontrolę postępu inwestycji.

Warto też wiedzieć, że nie wszystko w odnawianym mieszkaniu podlega kredytowaniu. Z kredytu nie możemy sobie na przykład kupić telewizora, czy sprzętu AGD. Zakres kredytowania obejmuje:

• ułożenie podłóg
• stawianie ścianek działowych
• tynkowanie i malowanie ścian
• biały montaż
• montaż instalacji
• opłacenie usług firmy remontowej

W dobie coraz droższego pieniądza i wysokich cen mieszkań, alternatywne rozwiązania na rynku mieszkaniowym mają szczególne znaczenie. Mieszkania do remontu na pewno do takich należą. Świadczy o tym choćby fakt, że są niezmiennie na celowniku inwestorów uprawiających tzw. filpping, a więc wyszukujących tanich mieszkań, właśnie do remontu, doprowadzających ich do dobrego stanu i sprzedających z wysokim zyskiem. Dobry wybór nieruchomości do remontu może być inwestycyjnym strzałem w dziesiątkę, który pozwoli na zakup mieszkania o dużym potencjale, którego wartość po zainwestowaniu będzie znacznie przewyższać sumę poniesionych kosztów.

Przykładem takich nieruchomości mogą być mieszkania w kamienicach, których nie brakuje często w centrach miast. Są to więc nieruchomości świetnie zlokalizowane i między innymi położenie, ale też walory architektoniczne, związane z typem budownictwa mają tu znaczenie. W czasach PRL i w latach 90’ zdekapitalizowane kamienice najczęściej po prostu niszczały. Dziś inwestorzy doceniają wartość zarówno takich mieszkań jak i budynków. Nieruchomości w dobrze zlokalizowanych kamienicach, po wyremontowaniu znacznie zyskują na wartości, a dzięki często dobrej lokalizacji, mają duży potencjał choćby pod wynajem.

Marcin Moneta

Źródło: