Był to jeden z pierwszych w Polsce kredytów mieszkaniowych, mocno promowany kredyt „Alicja” PKO BP. Umowa kredytowa została zawarta w czerwcu 1996 r. Kwota kredytu wynosiła 50 tys. zł. Tego rodzaju kredyt cieszył się pewną popularnością, aczkolwiek po jakimś czasie zaczęły pojawiać się kłopoty z jego spłatą (do tej pory można znaleźć w Internecie zapytania „Jak spłacić ten kredyt?”). Bank zaprzestał już jego udzielania. Warto jednak prześledzić jego mechanizm i historię spłaty chociażby po to, aby uniknąć tego typu problemów w przyszłości.
Odnoszę wrażenie, że głównym powodem kłopotów kredytobiorców i banku jest język umowy. Nieprzejrzysty, zbyt specjalistyczny, niezrozumiały dla kredytobiorców. Innym powodem jest prawdopodobnie brak odpowiedniego przeszkolenia pracowników informujących kredytobiorców o mechanizmie kredytu. Wszystko wskazuje na to, że podstawowym źródłem ich wiedzy o tym kredycie była ulotka promocyjna wydana przez bank dla klientów. Zawiera ona jednak nieścisłości dotyczące np. ceny kredytu, powodujące, że kredytobiorcy mogli rozumieć dane pojęcie inaczej niż rozumiał je bank. Wiele wskazuje również na to, że bank nie przeanalizował dokładnie mechanizmu kredytu, a w szczególności nie przeprowadził jego właściwej symulacji. Gdyby tak zrobił, to pewne zapisy umowy nie powinny były się w niej znaleźć. Mam na myśli przede wszystkim par. 13 umowy i sformułowane w niej zasady obliczania raty spłaty zobowiązania.
Ale mechanizm!
Umowa kredytowa zobowiązała kredytobiorcę do comiesięcznej spłaty tzw. raty spłaty zobowiązania obliczanej przez bank. Kredytobiorca może spłacać więcej, umowa nie nakłada tutaj żadnych ograniczeń. Różnica pomiędzy należnymi odsetkami a ratą spłaty zobowiązania (zmienianą zgodnie z umową co kilka miesięcy) jest kapitalizowana, ale nie jest dopisywana do kapitału, tylko do tzw. zadłużenia, które jest podstawą naliczania odsetek (par. 14 umowy). Jest księgowana na koncie odsetek skapitalizowanych. Zatem zadłużenie klienta jest ciągiem rekurencyjnym, którego kolejne wyrazy przedstawia tab. 1.
Jak widać, zadłużenie to składa się z części stałej oraz z części zmieniającej się w postępie geometrycznym o ilorazie. Jeżeli stała s = 0, to całość zadłużenia rośnie w postępie geometrycznym, jeżeli zaś s = T, to kredyt jest spłacony w pierwszym terminie spłaty. Stała s jest stosunkiem stałej kwoty spłaty kredytu do iloczynu, czyli do odsetek naliczonych w pierwszym miesiącu spłaty. Jeśli s jest mniejsze od 1, to zmienna część zadłużenia rośnie w postępie geometrycznym, jeśli jest większe od 1, to zmienna część maleje się w postępie geometrycznym. Jeśli s = 1, to zadłużenie nie zmienia się, kredytobiorca spłaca tylko odsetki. Wynika z tego, że stała ta ma kluczowe znaczenie z punktu widzenia spłaty kredytu.
W kredycie, o którym mowa, bank stosował stałe (były one - zgodnie z umową - zmieniane, początkowo co kilka miesięcy; ostatnia zmiana nastąpiła 1 marca 2001 r.) jak w tab. 2.
Przy takim poziomie stałej kredytobiorca nie ma szans na spłatę kredytu spłacając wyłącznie raty spłaty zobowiązania, chociaż bank zapewniał go, że jest to możliwe (por. ulotka informacyjna o kredycie, w szczególności wykres ilustrujący poziom spłat i zadłużenia dla kredytu o normatywnej formule spłaty).
W przeciwieństwie do wykresu przedstawionego w ulotce, roczne spłaty osiągnęły maksimum w czwartym roku spłaty, później spadły. Zadłużenie natomiast zachowuje się podobnie, jak na wykresie z ulotki.
I co dalej?
Warto jeszcze zwrócić uwagę na to, że od marca 2000 r. spłata maleje. Może to oznaczać, że bank wiedząc o planowanej od 1 stycznia 2002 r. zmianie ustawy o rachunkowości, umożliwiającej zaliczanie odsetek skapitalizowanych do przychodów bieżących, nie czekając na spłatę całości zadłużenia, świadomie powodował zwiększanie zadłużenia kredytobiorcy. Porównanie kredytu o odroczonej spłacie części należności (kredyt A) z kredytem o stałej kwocie miesięcznej spłaty (kredyt B). Załóżmy, że kredyty mają być spłacane przez 20 lat, czyli 240 miesięcy. W kredycie A stałą kwotę miesięcznej spłaty obliczymy rozwiązując, ze względu na stałą s, równanie następujące:
A(1 - s)(1 + r)240 + A x s = 0
Otrzymujemy s = 1,005529, co daje stałą kwotę miesięcznej spłaty 1101,89 zł przy umownej kwocie kredytu równej 50 tys. zł i oprocentowaniu w skali rocznej wynoszącym 26,3 proc. W ciągu 20 lat suma wpłat kredytobiorcy wyniosłaby 264 454,24 zł, w tym odsetki 214 454,24 zł. W kredycie B, przy takim samym oprocentowaniu, stała kwota miesięcznej spłaty wyniosłaby 758,53 zł, zaś w ciągu 20 lat klient spłaciłby 182 047,92 zł, w tym odsetki 132 047,92 zł.
Wynika z tego, że kredyt A, udzielony na okres 20 lat jest o 62,4 proc. droższy niż kredyt B udzielony na taki sam okres. Gdyby odsetki spłacone przez klienta w kredycie B miały być równe odsetkom spłaconym w kredycie A to oprocentowanie kredytu B musiałoby wynosić 42,70 proc. w skali rocznej. Natomiast, gdyby w kredycie A kredytobiorca spłacał stałą kwotę w wysokości 758,53 zł miesięcznie (czyli tyle, ile w kredycie B wystarczyło do jego spłacenia w ciągu 20 lat), to jego zadłużenie po 20 latach wyniosłoby 2,773 mln zł! Różnica spowodowana jest tym, że podstawa naliczenia odsetek w kredycie A jest zawsze większa (z wyjątkiem pierwszego miesiąca spłaty) niż w kredycie B.
Jan Okocim
Więcej w listopadowym numerze miesiecznika BANK.
Zaprenumeruj BANK
Źródło:
