Podział dużego mieszkania na dwa mniejsze może być opłacalnym krokiem, jeśli chcemy np. zbyć nieruchomość. Przy dużym metrażu znaczenie trudniej jest bowiem znaleźć kupca, poza tym sprzedaż dwóch lokali może się okazać potencjalnie bardziej zyskowna. Eksperci portalu GetHome.pl postanowili przyjrzeć się bliżej temu rozwiązaniu.
Tekst poświęcony został podziałowi fizycznemu i wyodrębnieniu drugiej nieruchomości, a nie podziałowi udziałów między współwłaścicieli mieszkania.
Na początek, jeśli mieszkanie do podziału znajduje się pod zarządem wspólnoty mieszkaniowej, wymagana będzie jej zgoda w formie uchwały. Jeśli podział wiąże się z ingerencją w części wspólne budynku — np. koniecznością wybicia drzwi czy okien, potrzebne będzie podjęcie kolejnych kroków prawnych. Przy czym, jeśli nie uzyskamy potrzebnych zezwoleń, pozostaje nam ostatecznie droga sądowa.
Jeśli budynek, w którym mają zostać utworzone dwa osobne mieszkania, jest w całości własnością właściciela, może on od razu przystąpić do podjęcia należytych działań.
Podział mieszkania - to musi posiadać każdy lokal
Kolejnym krokiem powinno być udanie się do architekta w celu sporządzenia projektu budowlanego. Mieszkanie musi spełniać określone wymogi. Powinno mieć przede wszystkim przynajmniej 25 mkw. (tzw. mikrokawalerki formalnie nie są mieszkaniami). Zgodnie z rozporządzeniem ministra infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, mieszkanie musi być pomieszczeniem lub zespołem pomieszczeń wydzielonym trwałymi ścianami.
Poza tym na mocy późniejszych uregulowań mieszkanie powinno posiadać: kuchnię lub aneks kuchenny, łazienkę, ustęp wydzielony lub miskę ustępową w łazience, przestrzeń składowania, miejsce umożliwiające zainstalowanie automatycznej pralki domowej oraz przestrzeń komunikacji wewnętrzne. Kuchnia lub aneks kuchenny powinny mieć bezpośredni dostęp światła dziennego, natomiast co najmniej jeden pokój w takim lokalu mieszkalnym nie może mieć mniej niż 16 mkw. W łazienkach w lokalu powinno być możliwe zainstalowanie wanny lub kabiny natryskowej, umywalki, miski ustępowej (jeżeli nie ma ustępu wydzielonego).
Należy zaznaczyć też, że mieszkanie powinno mieć osobne wejście z klatki schodowej.
Po sporządzeniu projektu należy uzyskać w gminie pozwolenie na wykonanie robót budowlanych. W zależności od zakresu prac wystarczy zgłoszenie budowy lub uzyskanie pozwolenia na budowę.
Zgłoszenie samodzielności lokali
Kolejnym krokiem po wykonaniu konkretnych prac budowlanych będzie zgłoszenie samodzielności lokali. Z tą sprawą należy udać się do starostwa powiatowego lub urzędu gminy na prawach powiatu. Tam — od starosty lub prezydenta miasta — uzyskamy wymagane zaświadczenie. Warunkiem jest złożenie:
- dokumentacji technicznej dotyczącej lokalu (rzuty nieruchomości z zaznaczonymi lokalami i pomieszczeniami, które do nich przynależą),
- należy wnieść opłatę skarbową i przedłożyć potwierdzenie jej wniesienia,
- potrzebny będzie wypis z księgi wieczystej i rejestru gruntów,
- oraz potwierdzenie dopuszczenia budynku do użytkowania.
Akt notarialny
Po uzyskaniu zaświadczenia o samodzielności lokali możemy już skierować się do notariusza, gdzie ustanowimy odrębne własności nowych mieszkań w budynku. Skutkiem będzie akt notarialny oraz wniosek o odpowiednie wpisy w księdze wieczystej (i wniosek o założenie nowej w przypadku wyodrębnionego lokalu).
Udziały w części wspólnej budynku
Podział mieszkania będącego pod zarządem wspólnoty mieszkaniowej skutkuje podziałem udziałów (a więc i obciążeń za utrzymanie) w części wspólnej budynku — w zależności od stosunku powierzchni podzielonych mieszkań do powierzchni części wspólnej.
Może zdarzyć się sytuacja, gdy podział mieszkania na dwa poskutkuje zmianą udziałów w powierzchni wspólnej innych lokali. Taki stan rzeczy może mieć miejsce, jeśli np. w efekcie podziału suma powierzchni obu mieszkań będzie mniejsza niż powierzchnia pierwotnego mieszkania. Wówczas zmienia się również udział w części wspólnej wszystkich właścicieli lokali w budynku. Taki stan rzeczy komplikuje nieco całą procedurę. Musi on być uwzględniony w dokumencie notarialnym i wymaga zgody pozostałych właścicieli oraz wyliczenia poszczególnych udziałów.
Kiedy podział mieszkania się opłaca?
Jak już wspomnieliśmy — fizyczny podział mieszkania na dwa lokale (nie podział prawny, a więc udziałów u współwłaścicieli) może być dobrym posunięciem, jeśli np. chcemy korzystnie sprzedać dużą nieruchomość. Czasem większy metraż może być przeszkodą w tym zakresie. Podział mieszkania na dwa ułatwi znalezienie kupców, do tego potencjalnie daje szansę na uzyskanie większej kwoty ze sprzedaży. Mniejsze mieszkania mają najczęściej wyższą stawkę za metr kwadratowy, tak więc realnie choć są tańsze, to są sprzedawane drożej niż mieszkania duże. Ponieważ trudniej jest znaleźć kupca na bardzo drogą, dużą nieruchomość — zbywcy mają większą skłonność do obniżania stawki za 1 mkw., by znaleźć nabywcę. Z kolei w przypadku mniejszych mieszkań łatwiej w cenie „ukryć” podwyższoną stawkę za 1 mkw.
Podział dużego mieszkania może być podyktowany również np. chęcią zarabiania na wynajmie. Może być też koniecznością, jeśli np. żyją w nim dwie rodziny. Podział fizyczny pozwala jasno wytyczyć granice nieruchomości i np. uniknąć konfliktów w tym zakresie. Należy jednak pamiętać, że nie zawsze taki podział jest możliwy. Warunek to nie tylko zgoda wspólnoty mieszkaniowej, ale i fizyczne cechy samej nieruchomości i części wspólnych pozwalające np. na wybicie kolejnych drzwi itp.
Marcin Moneta
