Siedziba firmy we własnym bądź wynajmowanym na cele życiowe mieszkaniu to rozwiązanie często stosowane przez początkujących przedsiębiorców i osoby samozatrudnione wykonujące pracę, która pozwala na realizację w „czterech ścianach”. Trzeba jednak pamiętać, że pod pewnymi warunkami prowadzenie działalności w domu wiąże się z większymi kosztami podatkowymi.
Siedziba firmy w mieszkaniu to oczywiście oszczędność i wygoda. Pozwala zaliczyć w koszty część wydatków na czynsz i media, jednak skala odliczenia nie powinna być zbyt duża i nieuzasadniona. Generalnie przyjmuje się, że podatnik może zaliczyć w koszty część opłat związanych z utrzymaniem mieszkania proporcjonalną do powierzchni nieruchomości, na której prowadzi swoją działalność. Jeśli więc na przykład: mieszkanie ma 40 metrów kwadratowych, dwa pokoje, z czego jeden – 10-metrowy – jest wykorzystywany jako pokój do pracy, wtedy zaliczenie do kosztów uzyskania przychodu może wynieść 25 proc. sumy opłat, bo tyle właśnie powierzchni przypada na działalność firmową.
Oczywiście odpowiednie oszacowanie tego, ile miejsca poświęcamy „na firmę”, to jedna z bardziej kłopotliwych kwestii i to w interesie podatnika jest, by owo oszacowanie umiał później uzasadnić fiskusowi. Jest to o tyle trudne, że często w mieszkaniach funkcje zawodowe i życiowe się mieszają. W pokoju, w którym śpimy, spędzamy czas wolny, często również pracujemy, a wystarczy do tego w dzisiejszych czasach w wielu sytuacjach tylko laptop i biurko.
Biurko tak, biuro – nie
Kwestia rodzaju prowadzonej działalności, ingerencji w zajmowaną przestrzeń i jej organizacji jest też kluczowa dla wymiaru podatku od nieruchomości. Teoretycznie przedsiębiorca prowadzący firmę w mieszkaniu powinien za powyższe przykładowe 25 proc. powierzchni wykorzystywane na cele firmowe zapłacić wyższy podatek od nieruchomości. Różnica jest spora. Aktualnie maksymalna stawka podatku za nieruchomości wykorzystywane na cele mieszkaniowe wynosi 0,81 zł za metr kwadratowy. Jeśli jednak w nieruchomości prowadzona jest działalność gospodarcza, wtedy podatek rośnie nawet aż do 23,90 zł za metr kwadratowy. Normalnie więc za 10 mkw. mieszkania właściciel zapłaci 8,10 zł podatku, ale już w przypadku stawki „firmowej” będzie to aż 239 zł.
Stawkę podatku od nieruchomości ustala gmina i jeśli rozpoczynamy działalność we własnym mieszkaniu, powinniśmy to zgłosić w gminie celem ustalenia właśnie wysokości składki. Jeśli rozpoczynamy działalność w wynajętym mieszkaniu, dobrze mieć natomiast dowód, że jego właściciel o tym wie i to akceptuje. Takim dowodem może być oświadczenie albo aneks do umowy. Właściciel powinien też comiesięcznie wystawiać nam rachunek, co byłoby podstawą do odliczenia części kosztów.
Wracając jednak do klasyfikacji przeznaczenia lokalu – generalnie przyjmuje się, i takie są też orzeczenia sądowe jeszcze z lat 90., że jeśli mieszkanie, a w szczególności pomieszczenia w nim przeznaczone na działalność firmową, nadal zachowują równoległą funkcję mieszkalną (tzn. mieszkaniec śpi albo ogląda telewizję w pokoju, w którym pracuje zdalnie), to w takim układzie nie następuje zmiana przeznaczenia lokalu, a więc nie ma potrzeby naliczania wyższego podatku.
Ogólny konsensus co do tego istnieje, jednak w praktyce zdarzają się odmienne interpretacje. Część gmin może domagać się wyższego podatku, wychodząc z założenia, że skoro czynsz jest kosztem uzyskania przychodu, to lokal powinien być kwalifikowany jako firma.
Do tego dochodzą niuanse związane ze specyfiką działalności i to od niej zależy najwięcej. Urząd inaczej spojrzy na gabinet do pracy zdalnej przy komputerze, w którym co prawda większość miejsca zajmują segregatory i biurko, ale jest też np. kanapa, umożliwiająca nocleg dla gości właściciela mieszkania, a inaczej spojrzy na gabinet lekarski, pracownię czy też domowe biuro, gdzie specyfika użytkowa jest jasna i nie ma tu mowy choćby o namiastce funkcji mieszkalnej.
W praktyce kwestia wysokości podatku sprowadza się do analizy dwóch czynników: rodzaju działalności podatnika oraz zmian budowlanych poczynionych w nieruchomości.
Przechodząc do tej drugiej sprawy – chodzi o art. 71 ustawy Prawo budowlane, który określa zmianę użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Przez taką sytuację rozumie się:
- przeróbkę pomieszczenia z przeznaczeniem na pobyt ludzi albo przeznaczenie do użytku publicznego lokalu lub pomieszczenia, które uprzednio miało inne przeznaczenie bądź było budowane w innym celu, w tym także przeznaczenie pomieszczeń mieszkalnych na cele niemieszkalne,
- podjęcie albo zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego lub pracy, warunki zdrowotne, higieniczno-sanitarne lub ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.
Jeśli więc np. w mieszkaniu wyznaczono poczekalnię dla pacjentów, interesantów, jeśli ze względu na specyfikę działalności zamontowano dodatkowe urządzenia sanitarne, przerobiono wejście do mieszkania tak, by wyizolować zupełnie strefę mieszkalną od biurowej itp. to wtedy nie ma już żadnej wątpliwości, że część nieruchomości funkcjonuje stricte jako powierzchnia do prowadzenia działalności gospodarczej i za to naliczony powinien być odpowiednio podwyższony podatek.
Tak więc samozatrudnieni wolni strzelcy mogą odetchnąć z ulgą. Za biurko, które musieliby wynajmować np. w pracowniach coworkingowych, nie zapłacą wyższego podatku. Prawdopodobnie. Jeśli jednak chcą spać absolutnie spokojnie i pozbyć się jakichkolwiek wątpliwości, mogą wystąpić z wnioskiem o interpretację indywidualną. Ma to taką korzyść, że jesteśmy „kryci”, a jeśli byłaby ona niekorzystna, zawsze można się odwołać.
Marcin Moneta
