Zadaniem TBS-ów jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu. Od samego początku funkcjonowania tej formy budownictwa mieszkaniowego wskazywano na jego główny słaby punkt: partycypant (tj. osoba uczestnicząca w kosztach budowy lokalu w zasadzie w zamian za obietnicę jego wynajęcia), mimo że pokrywał znaczną część kosztów wybudowania lokalu, był jedynie jego najemcą. Taka konstrukcja oznaczała m.in., że był pozbawiony ochrony w razie upadłości Towarzystwa (które może działać bądź jako spółka kapitałowa, bądź jako spółdzielnia osób prawnych i podlega w tym zakresie ogólnym regułom).
Pod koniec zeszłego roku Ministerstwo Infrastruktury ogłosiło, że planuje pewne systemowe zmiany. Jednakże resort do tej pory nie przestawił więcej informacji niż dokument „Podstawowe propozycje rozwiązań w sektorze budownictwa społecznego” (http://www.mi.gov.pl/files/0/1792052/Podstawoweproponowanerozwiazaniaskrt061109.pdf). Szybsza okazała się sejmowa Nadzwyczajna Komisja „Przyjazne Państwo”, która w lutym 2010 r. przedłożyła do laski marszałkowskiej odpowiedni projekt.
Projekt nowelizacji ustawy z 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (DzU z 1995 r., nr 98, poz. 1070) przewiduje wprowadzenie niewielu, acz znaczących zmian.
Przede wszystkim proponuje się, aby partycypant stał się współwłaścicielem lokalu w takiej części, w jakiej uczestniczył w kosztach jego budowy. Takie rozwiązanie może zabezpieczyć przed skutkami upadłości TBS-u, zwłaszcza że w takiej sytuacji współwłaściciel będzie miał także prawo pierwokupu mieszkania. Zmiana statusu osób korzystających z tej formy budownictwa wydaje się zasadna, jako że de facto ponoszą oni całość kosztów budowy „swojego” lokalu. Zwracają na to uwagę autorzy nowelizacji w jej uzasadnieniu, wskazując, że partycypanci nie tylko wpłacają część kosztów budowy (z reguły 30 proc.) oraz kaucję (10 proc.), ale także płacą miesięczne czynsze, które są wkalkulowane w spłatę kredytu udzielonego na budowę mieszkań.
W ślad za powyższym rozwiązaniem idzie propozycja (nowy art. 29a ust. 7 ustawy), aby partycypant mógł – podobnie jak osoby posiadające lokal w spółdzielniach mieszkaniowych – żądać ustanowienia na jego rzecz odrębnej własności lokalu mieszkalnego, którego budowę współfinansował. Analogicznie jak w przypadku spółdzielców, Towarzystwo będzie obowiązane zawrzeć taką umowę pod warunkiem spłaty zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu oraz wpłaty części kosztów budowy przypadających na dany lokal, proporcjonalnie do jego powierzchni użytkowej (przy czym kwota partycypacji i kaucje mieszkaniowe podlegają zaliczeniu na poczet wkładu budowlanego za lokal).
Druga grupa wprowadzanych rozwiązań służy zwiększeniu wpływu partycypanta na bieżące zarządzanie Towarzystwem i pracę jego zarządu. Przewiduje się bowiem konieczność prowadzenia osobnej ewidencji dla każdej nieruchomości oraz gwarantuje się najemcy możliwość żądania przedstawienia kalkulacji podwyższonych opłat (możliwe także będzie kwestionowanie zasadności takich podwyżek na drodze sądowej).
Karolina Dorda, prawnik
10.03.2010
Źródło:
