Ceny mieszkań rosną coraz wolniej. „Kupujący zaakceptowali wzrosty”

Choć mieszkania w dalszym ciągu drożeją, to już nie tak bardzo jak jeszcze w poprzednim roku. Rosnący popyt pokazuje jednak, że kupujący zaakceptowali podwyżki. Nad rynek mieszkaniowy nadciągają jednak czarne chmury - rosnące koszty inwestycji i wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie kredytów frankowych, który może zachwiać udzielaniem kredytów.

Jak co kwartał, razem z firmą Cenatorium i „Pulsem Biznesu”, redakcja Bankier.pl prezentuje ceny transakcyjne nieruchomości (czyli te, za które mieszkania faktycznie są sprzedawane) w wybranych dużych miastach Polski. Analizujemy rynki lokalne w Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku, Krakowie, Poznaniu, Łodzi, Olsztynie i Lublinie. Ceny transakcyjne zarówno mieszkań, jak i gruntów budowlanych, można sprawdzać na bieżąco w naszej sekcji specjalnej „Ceny mieszkań”.

Ceny mieszkań w Warszawie

W II kwartale za mieszkanie w Warszawie trzeba było płacić średnio o ok. 1-2 proc. więcej niż w I kwartale. Najwięcej za metr kwadratowy musieli płacić kupujący największe apartamenty o powierzchni przekraczającej 100 mkw., których ceny przekroczyły 10 tys. zł. Najmniej kosztowały duże, trzypokojowe mieszkania o powierzchni od 60 do 70 mkw. Chętni na nie musieli liczyć się z wydatkiem 8246 zł/mkw.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Warszawie [zł/mkw.]
Metraż [mkw.]	II kw. 2018	I kw. 2019	II kw. 2019	kdk	rdr
do 35	8 852	9 193	9 383	2%	6%
35-40	8 215	8 854	8 932	1%	9%
40-50	8 039	8 587	8 697	1%	8%
50-60	7 858	8 490	8 650	2%	10%
60-70	7 972	8 266	8 246	0%	3%
70-80	8 126	8 592	8 661	1%	7%
80-100	9 165	8 999	8 989	0%	-2%
powyżej 100	9 085	9 868	10 073	2%	11%
Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, „Pulsu Biznesu” i Cenatorium

W skali roku najmocniej podrożały mieszkania o powierzchni powyżej 100 mkw. (wzrost o 11 proc.). W porównaniu z I kwartałem na obniżkę mogli liczyć jedynie kupujący mieszkania o powierzchni od 80 do 100 mkw.

Ceny mieszkań we Wrocławiu

Podobnie jak przed trzema miesiącami, tak i w II kwartale 2019 r. ceny wpisywane w aktach notarialnych we Wrocławiu cechowały się największą stabilnością. W porównaniu z I kwartałem za własne "M" trzeba było płacić ok. 1 proc. więcej. Jedynie największe mieszkania o powierzchni powyżej 100 mkw. podrożały o 3 proc. Na delikatną obniżkę cen mogli liczyć za to kupujący mieszkania o metrażu 60-70 mkw. (spadek o 1 proc.).

Niewielki wzrost nie uchronił jednak najmniejszych kawalerek o powierzchni do 35 mkw. przed przekroczeniem poziomu 7000 zł/mkw. Te mieszkania w II kwartale były najdroższe. Najmniej trzeba było płacić za lokale o powierzchni od 80 do 100 mkw. - 5640 zł/mkw.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań we Wrocławiu [zł/mkw.]
Metraż [mkw.]	IV kw. 2018	I kw. 2019	II kw. 2019	kdk	rdr
do 35	6 914	6 955	7 059	1%	2%
35-40	5 690	6 520	6 569	1%	15%
40-50	5 824	6 583	6 570	0%	13%
50-60	5 745	6 066	6 097	1%	6%
60-70	5 429	5 791	5 754	-1%	6%
70-80	5 852	5 691	5 766	1%	-1%
80-100	5 711	5 579	5 640	1%	-1%
powyżej 100	5 886	5 983	6 182	3%	5%
Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, „Pulsu Biznesu” i Cenatorium

W skali roku najmocniej wystrzeliły ceny mieszkań o powierzchni od 35 do 40 i od 40 do 50 mkw. (wzrost o 13 proc.). Duże lokale o powierzchni od 70 do 100 mkw. w tym czasie potaniały o ok. 1 proc.

Ceny mieszkań w Gdańsku

Niewielkie wzrosty w granicach 1-3 proc. w II kwartale odnotował także gdański rynek mieszkaniowy. Także tam ceny kawalerek do 35 mkw. przekroczyły kolejną psychologiczną barierę. W przypadku stolicy woj. pomorskiego było to 8000 zł/mkw. W skali roku mieszkania o najmniejszym metrażu podrożały średnio o 9 proc.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Gdańsku [zł/mkw.]
Metraż [mkw.]	IV kw. 2018	I kw. 2019	II kw. 2019	kdk	rdr
do 35	7 419	7 951	8 092	2%	9%
35-40	7 017	6 854	6 999	2%	0%
40-50	6 992	7 276	7 510	3%	7%
50-60	6 437	6 873	6 940	1%	8%
60-70	6 472	6 593	6 626	0%	2%
70-80	6 646	6 684	6 775	1%	2%
80-100	6 848	7 473	7 557	1%	10%
powyżej 100	6 187	6 386	6 480	1%	5%
Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, „Pulsu Biznesu” i Cenatorium

Do granicy 7000 zł/mkw. w II kwartale zbliżyły się za to nieco większe mieszkania o powierzchni od 35 do 40 mkw, a barierę 7500 zł/mkw. przekroczyły metraże 40-50 mkw. i 80-100 mkw.

Najmniej w Gdańsku wyceniany był metr kwadratowy w największych apartamentach powyżej 100 mkw. - 6480 zł.

W skali roku kwoty wpisywane w aktach notarialnych w Gdańsku wzrosły od 1 do 10 proc.

Ceny mieszkań w Krakowie 

W Krakowie, w porównaniu z I kwartałem, na obniżki rzędu 2 proc. mogli liczyć kupujący duże mieszkania o powierzchni od 70 do 100 mkw. W znacznie mniej korzystnej sytuacji znaleźli się natomiast kupujący mieszkania o metrażu od 40 do 50 mkw., które w tym czasie podrożały o 5 proc.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Krakowie [zł/mkw.]
Metraż [mkw.]	IV kw. 2018	I kw. 2019	II kw. 2019	kdk	rdr
do 35	7 394	7 462	7 588	2%	3%
35-40	6 467	7 103	7 124	0%	10%
40-50	6 566	6 747	7 056	5%	7%
50-60	5 689	6 687	6 804	2%	20%
60-70	6 176	6 464	6 567	2%	6%
70-80	6 833	6 896	6 787	-2%	-1%
80-100	6 062	7 122	6 989	-2%	15%
powyżej 100	7 028	6 465	6 543	1%	-7%
Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, „Pulsu Biznesu” i Cenatorium

Najdrożej, podobnie jak w przypadku większości miast, wyceniany był metr kwadratowy w najmniejszych kawalerkach. Ceny za mkw. przekroczyły w ich przypadku 7500 zł.

W skali roku krakowski rynek mieszkaniowy okazał się mocno podzielony. Na znaczącą obniżkę (o 7 proc.) mogli liczyć kupujący apartamenty o powierzchni powyżej 100 mkw. Z drugiej strony aż o 20 proc. więcej niż w II kwartale 2018 r. trzeba było płacić za popularne mieszkania o powierzchni od 50 do 60 mkw.

Ceny mieszkań w Poznaniu

Na obniżkę w przypadku większości analizowanych metraży mogli liczyć w II kwartale kupujący mieszkanie w Poznaniu. W przypadku lokali o powierzchni od 80 do 100 mkw. obniżka wyniosła 4 proc. O 2 proc. spadły z kolei ceny najdroższych kawalerek o powierzchni do 35 mkw. W przypadku mieszkań o tym metrażu w aktach notarialnych wpisywano średnio 6677 zł/mkw.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Poznaniu [zł/mkw.]
Metraż [mkw.]	IV kw. 2018	I kw. 2019	II kw. 2019	kdk	rdr
do 35	6346	6807	6677	-2%	5%
35-40	6070	6436	6515	1%	7%
40-50	6067	6488	6331	-2%	4%
50-60	6163	6360	6481	2%	5%
60-70	6094	6153	6350	3%	4%
70-80	5837	6202	6109	-2%	5%
80-100	5260	5652	5438	-4%	3%
powyżej 100	5114	5288	5201	-2%	2%
Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, „Pulsu Biznesu” i Cenatorium

To jednak najmniejsze mieszkania w Poznaniu podrożały najmocniej w porównaniu z II kwartałem ubiegłego roku. Za kawalerki do 35 mkw. trzeba tam było płacić o 5 proc. więcej, a za nieco większy metraż 35-40 mkw. o 7 proc. więcej niż przed rokiem.

Ceny mieszkań w Łodzi

Spadki cen dużych mieszkań, wzrosty mniejszych. Tym zdaniem można podsumować tendencję na rynku mieszkaniowym w Łodzi w II kwartale tego roku. Mieszkania o powierzchni od 70 mkw. potaniały tam średnio o 3-4 proc.

Kosmetyczna zmiana dotknęła natomiast najdroższe kawalerki o powierzchni do 35 mkw., które w II kwartale wyceniane były średnio na 4815 zł/mkw.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Łodzi [zł/mkw.]
Metraż [mkw.]	IV kw. 2018	I kw. 2019	II kw. 2019	kdk	rdr
do 35	3977	4802	4815	0%	21%
35-40	3954	4437	4517	2%	14%
40-50	3950	4532	4619	2%	17%
50-60	3982	4430	4549	3%	14%
60-70	4426	4459	4599	3%	4%
70-80	4440	4898	4703	-4%	6%
80-100	4120	4465	4268	-4%	4%
powyżej 100	4106	4326	4186	-3%	2%
Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, „Pulsu Biznesu” i Cenatorium

W skali roku mieszkania o tym metrażu podrożały aż o 21 proc. Kilkunastoprocentowe podwyżki dotknęły także mieszkania o powierzchni od 35 do 60 mkw. Najbardziej stabilnymi cenami cechowały się z kolei największe apartamenty (powyżej 100 mkw)., które podrożały o 2 proc.

Ceny mieszkań w Olsztynie

W II kwartale powyżej 5000 zł/mkw. umocniły się ceny najmniejszych mieszkań w Olsztynie. Trzeba było za nie płacić o 1 proc. więcej niż trzy miesiące wcześniej. Wzrost cen w stolicy woj. warmińsko-mazurskiego oscylował wokół 1-3 proc. Potaniały jedynie mieszkania o powierzchni od 40 do 50 mkw.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Olsztynie [zł/mkw.]
Metraż [mkw.]	IV kw. 2018	I kw. 2019	II kw. 2019	kdk	rdr
do 35	4871	5160	5215	1%	7%
35-40	4351	4864	4877	0%	12%
40-50	4431	4936	4919	0%	11%
50-60	4342	4844	4899	1%	13%
60-70	4329	4605	4719	2%	9%
70-80	4209	4512	4603	2%	9%
80-100	3914	4579	4698	3%	20%
powyżej 100	4273	4555	4586	1%	7%
Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, „Pulsu Biznesu” i Cenatorium

W skali rocznej kupujący własne "M" w Olsztynie musieli liczyć się z podwyżką rzędu 7-20 proc. Najgłębiej do kieszeni, w porównaniu z II kwartałem 2018 r., musieli sięgnąć kupujący mieszkania o powierzchni 80-100 mkw, które podrożały aż o 20 proc.

Ceny mieszkań w Lublinie

Znacznie mniejszą stabilnością niż w I kwartale charakteryzował się rynek mieszkaniowy w Lublinie. Ceny w stolicy woj. lubelskiego w II kwartale wzrosły od 1 do 4 proc. - średnio o tyle więcej wpisywano w aktach notarialnych dotyczących mieszkań o powierzchni od 40 do 60 mkw. i najmniejszych kawalerek o powierzchni do 35 mkw., które kosztowały średnio 5724 zł/mkw.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Lublinie [zł/mkw.]
Metraż [mkw.]	IV kw. 2018	I kw. 2019	II kw. 2019	kdk	rdr
do 35	4884	4890	5724	4%	17%
35-40	5029	5515	5417	-2%	8%
40-50	4938	5250	5483	4%	11%
50-60	4995	5248	5433	4%	9%
60-70	4633	5111	5167	1%	12%
70-80	5309	5414	5566	3%	5%
80-100	5061	5372	5214	-3%	3%
powyżej 100	5125	5219	5325	2%	4%
Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, „Pulsu Biznesu” i Cenatorium

Na przeciwnym biegunie znalazły się ceny mieszkań o powierzchni od 80 do 100 mkw., których ceny zmalały średnio o 3 proc.

W porównaniu z II kwartałem 2018 r. podrożały wszystkie metraże. Najmniej, średnio o 3-4 proc., najmniejsze (od 80 mkw.), a najmocniej, średnio o 17 proc., najmniejsze (do 35 mkw).

Wzrost cen wyhamował

W lipcu wzrosty cen transakcyjnych utrzymywały się na poziomie podobnym do wcześniejszych dwóch miesięcy. Zmiana Indeksu urban.one dla całej Polski przygotowanego we współpracy z portalem Bankier.pl i „Pulsem Biznesu” wyniosła 0,21 pkt. (102,15 pkt.). W porównaniu z lipcem ubiegłego roku wzrost indeksu wyniósł 4,52 pkt.

Choć ceny mieszkań nadal rosną, to – według ekspertów – dynamika wzrostów zmalała w widoczny sposób.

– W drugim kwartale w wielu miastach wojewódzkich zmiany średnich cen metra kwadratowego oscylowały w przedziale od 0,5 do 2 proc., podczas gdy jeszcze w niedalekiej przeszłości zmiany kwartalne wynosiły często od 3 do 6 proc. – zauważa Barbara Bugaj, starszy analityk ds. rynku nieruchomości Urban.one.

Popyt rośnie mimo wzrostu cen

Zdaniem Barbary Bugaj wzrosty cen powinny utrzymywać się co najmniej do końca roku.

– Wszystko ze względu na pozytywne nastroje konsumenckie. Wskaźnik koniunktury konsumenckiej publikowany przez Główny Urząd Statystyczny wciąż jest na rekordowym poziomie 8-9 pkt. Ponadto z informacji płynących z rynku deweloperskiego wynika, że mimo mocnych wzrostów cen popyt je zaakceptował. – zwraca uwagę Barbara Bugaj.

Jak z kolei zauważa Wojciech Bartosik, analityk Michael/Ström Dom Maklerski, od początku 2018 r. dynamika wzrostów cen mieszkań przewyższa dynamikę wzrostu wynagrodzeń.– Oznacza to, że spada siła nabywcza Polaków i za jedną pensję można kupić mniej metrów kwadratowych mieszkania – komentuje Wojciech Bartosik.

Deweloperzy podbijają mniejsze rynki

W obliczu wysokiego popytu wzmożoną aktywność deweloperów i boom mieszkaniowy można zauważyć także na mniejszych rynkach, m.in. w miastach wojewódzkich od 100 do 300 tys. mieszkańców. W opinii ekspertów powodem są zwroty z inwestycji, które są równie wysokie jak w dużych miastach, a także coraz większa skala działalności największych deweloperów, którzy przejmują mniejsze firmy.

– A te często prowadzą swój biznes właśnie w mniejszych miastach. Toruń, Bydgoszcz, Rzeszów czy Kielce są miastami, które notują obecnie najwyższe w historii ilości rozpoczynanych projektów, jak również najwyższe średnie ceny sprzedaży. Dla przykładu w Kielcach średnia cena metra kwadratowego w porównaniu z latami 2012-2015 wzrosła o ponad 50 proc. – twierdzi Michał Kubicki, prezes zarządu CMP Center Management Polska. – Podobnie jak w Warszawie, miasta te zostały dotknięte zarówno wzrostem cen gruntów pod zabudowę, jak i kosztów budowy. Ale także są miejscem wzmożonego popytu, ponieważ mieszkańcy mniejszych miast również szukają miejsc do zainwestowania swoich nadwyżek finansowych – dodaje.

Wyrok TSUE wpłynie na popyt?

W lipcu wzrósł także indeks cen dla dużych miast. W pierwszym przypadku był on o 0,31 pkt. wyższy niż w czerwcu. Indeks liczony tylko dla Warszawy urósł z kolei w ciągu miesiąca o 0,49 pkt. W skali roku oba indeksy wzrosły o niespełna 6 pkt.

Część ekspertów zwraca uwagę na negatywne czynniki, jakie w długoterminowej perspektywie mogą wpłynąć na rynek. To m.in. wzrost kosztów budowy, na który mogą wpłynąć m.in. zmiany regulujące kwestię efektywności energetycznej budynków, które wejdą w życie w 2021 r.

Innym z negatywnych czynników może okazać się wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej ws. kredytów zaciąganych we frankach szwajcarskich.

– Rozstrzygnięcie korzystne dla frankowców oznaczałoby ryzyko wielomiliardowych strat dla banków. Mimo tego że sprawy w sądach mogłyby ciągnąć się latami, to widząc dziś ryzyko przyszłych strat, banki musiałyby zawiązywać rezerwy na poczet przyszłych odszkodowań. To oznaczałoby z kolei presję na wyniki finansowe pokazywane teraz. W oczywisty sposób odbiłoby się to na pozycji kapitałowej banków zaangażowanych w kredytowanie walutowe. Po prostu banki będą miały mniej pieniędzy na udzielanie kredytów, a w skrajnym przypadku same będą potrzebowały dodatkowych środków, aby sprostać wymogom kapitałowym stawianym przez regulatora – twierdzi Bartosz Turek, analityk HRE Investments.

Odmiennego zdania jest natomiast Wojciech Bartosik, który zwraca uwagę, że korzystny dla frankowców” wyrok TSUE będzie wiążący jedynie dla sądu, który wysłał pytanie prejudycjalne i tylko w konkretnej sprawie.

– Inne sądy wcale nie będą musiały podążyć za tą linią orzecznictwa – mówi Bartosik. – Zdecydowanie większy wpływ na politykę kredytową banków mogą mieć ewentualne zmiany stóp procentowych. Banki powinny brać pod uwagę ryzyko, że w przypadku podwyżki stóp część klientów może nie być w stanie obsługiwać swojego zadłużenia – podkreśla.

Marcin Kaźmierczak