Choć mieszkania w dalszym ciągu drożeją, to już nie tak bardzo jak jeszcze w poprzednim roku. Rosnący popyt pokazuje jednak, że kupujący zaakceptowali podwyżki. Nad rynek mieszkaniowy nadciągają jednak czarne chmury - rosnące koszty inwestycji i wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie kredytów frankowych, który może zachwiać udzielaniem kredytów.
Jak co kwartał, razem z firmą Cenatorium i „Pulsem Biznesu”, redakcja Bankier.pl prezentuje ceny transakcyjne nieruchomości (czyli te, za które mieszkania faktycznie są sprzedawane) w wybranych dużych miastach Polski. Analizujemy rynki lokalne w Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku, Krakowie, Poznaniu, Łodzi, Olsztynie i Lublinie. Ceny transakcyjne zarówno mieszkań, jak i gruntów budowlanych, można sprawdzać na bieżąco w naszej sekcji specjalnej „Ceny mieszkań”.

Ceny mieszkań w Warszawie
W II kwartale za mieszkanie w Warszawie trzeba było płacić średnio o ok. 1-2 proc. więcej niż w I kwartale. Najwięcej za metr kwadratowy musieli płacić kupujący największe apartamenty o powierzchni przekraczającej 100 mkw., których ceny przekroczyły 10 tys. zł. Najmniej kosztowały duże, trzypokojowe mieszkania o powierzchni od 60 do 70 mkw. Chętni na nie musieli liczyć się z wydatkiem 8246 zł/mkw.
Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Warszawie [zł/mkw.] |
|||||
---|---|---|---|---|---|
Metraż [mkw.] |
II kw. 2018 |
I kw. 2019 |
II kw. 2019 |
kdk |
rdr |
do 35 |
8 852 |
9 193 |
9 383 |
2% |
6% |
35-40 |
8 215 |
8 854 |
8 932 |
1% |
9% |
40-50 |
8 039 |
8 587 |
8 697 |
1% |
8% |
50-60 |
7 858 |
8 490 |
8 650 |
2% |
10% |
60-70 |
7 972 |
8 266 |
8 246 |
0% |
3% |
70-80 |
8 126 |
8 592 |
8 661 |
1% |
7% |
80-100 |
9 165 |
8 999 |
8 989 |
0% |
-2% |
powyżej 100 |
9 085 |
9 868 |
10 073 |
2% |
11% |
Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, „Pulsu Biznesu” i Cenatorium |
W skali roku najmocniej podrożały mieszkania o powierzchni powyżej 100 mkw. (wzrost o 11 proc.). W porównaniu z I kwartałem na obniżkę mogli liczyć jedynie kupujący mieszkania o powierzchni od 80 do 100 mkw.
Ceny mieszkań we Wrocławiu
Podobnie jak przed trzema miesiącami, tak i w II kwartale 2019 r. ceny wpisywane w aktach notarialnych we Wrocławiu cechowały się największą stabilnością. W porównaniu z I kwartałem za własne "M" trzeba było płacić ok. 1 proc. więcej. Jedynie największe mieszkania o powierzchni powyżej 100 mkw. podrożały o 3 proc. Na delikatną obniżkę cen mogli liczyć za to kupujący mieszkania o metrażu 60-70 mkw. (spadek o 1 proc.).
Średnie ceny transakcyjne mieszkań we Wrocławiu [zł/mkw.] |
|||||
---|---|---|---|---|---|
Metraż [mkw.] |
IV kw. 2018 |
I kw. 2019 |
II kw. 2019 |
kdk |
rdr |
do 35 |
6 914 |
6 955 |
7 059 |
1% |
2% |
35-40 |
5 690 |
6 520 |
6 569 |
1% |
15% |
40-50 |
5 824 |
6 583 |
6 570 |
0% |
13% |
50-60 |
5 745 |
6 066 |
6 097 |
1% |
6% |
60-70 |
5 429 |
5 791 |
5 754 |
-1% |
6% |
70-80 |
5 852 |
5 691 |
5 766 |
1% |
-1% |
80-100 |
5 711 |
5 579 |
5 640 |
1% |
-1% |
powyżej 100 |
5 886 |
5 983 |
6 182 |
3% |
5% |
Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, „Pulsu Biznesu” i Cenatorium |
W skali roku najmocniej wystrzeliły ceny mieszkań o powierzchni od 35 do 40 i od 40 do 50 mkw. (wzrost o 13 proc.). Duże lokale o powierzchni od 70 do 100 mkw. w tym czasie potaniały o ok. 1 proc.
Ceny mieszkań w Gdańsku
Niewielkie wzrosty w granicach 1-3 proc. w II kwartale odnotował także gdański rynek mieszkaniowy. Także tam ceny kawalerek do 35 mkw. przekroczyły kolejną psychologiczną barierę. W przypadku stolicy woj. pomorskiego było to 8000 zł/mkw. W skali roku mieszkania o najmniejszym metrażu podrożały średnio o 9 proc.
Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Gdańsku [zł/mkw.] |
|||||
---|---|---|---|---|---|
Metraż [mkw.] |
IV kw. 2018 |
I kw. 2019 |
II kw. 2019 |
kdk |
rdr |
do 35 |
7 419 |
7 951 |
8 092 |
2% |
9% |
35-40 |
7 017 |
6 854 |
6 999 |
2% |
0% |
40-50 |
6 992 |
7 276 |
7 510 |
3% |
7% |
50-60 |
6 437 |
6 873 |
6 940 |
1% |
8% |
60-70 |
6 472 |
6 593 |
6 626 |
0% |
2% |
70-80 |
6 646 |
6 684 |
6 775 |
1% |
2% |
80-100 |
6 848 |
7 473 |
7 557 |
1% |
10% |
powyżej 100 |
6 187 |
6 386 |
6 480 |
1% |
5% |
Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, „Pulsu Biznesu” i Cenatorium |
Do granicy 7000 zł/mkw. w II kwartale zbliżyły się za to nieco większe mieszkania o powierzchni od 35 do 40 mkw, a barierę 7500 zł/mkw. przekroczyły metraże 40-50 mkw. i 80-100 mkw.
Najmniej w Gdańsku wyceniany był metr kwadratowy w największych apartamentach powyżej 100 mkw. - 6480 zł.
W skali roku kwoty wpisywane w aktach notarialnych w Gdańsku wzrosły od 1 do 10 proc.
Ceny mieszkań w Krakowie
W Krakowie, w porównaniu z I kwartałem, na obniżki rzędu 2 proc. mogli liczyć kupujący duże mieszkania o powierzchni od 70 do 100 mkw. W znacznie mniej korzystnej sytuacji znaleźli się natomiast kupujący mieszkania o metrażu od 40 do 50 mkw., które w tym czasie podrożały o 5 proc.
Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Krakowie [zł/mkw.] |
|||||
---|---|---|---|---|---|
Metraż [mkw.] |
IV kw. 2018 |
I kw. 2019 |
II kw. 2019 |
kdk |
rdr |
do 35 |
7 394 |
7 462 |
7 588 |
2% |
3% |
35-40 |
6 467 |
7 103 |
7 124 |
0% |
10% |
40-50 |
6 566 |
6 747 |
7 056 |
5% |
7% |
50-60 |
5 689 |
6 687 |
6 804 |
2% |
20% |
60-70 |
6 176 |
6 464 |
6 567 |
2% |
6% |
70-80 |
6 833 |
6 896 |
6 787 |
-2% |
-1% |
80-100 |
6 062 |
7 122 |
6 989 |
-2% |
15% |
powyżej 100 |
7 028 |
6 465 |
6 543 |
1% |
-7% |
Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, „Pulsu Biznesu” i Cenatorium |
Najdrożej, podobnie jak w przypadku większości miast, wyceniany był metr kwadratowy w najmniejszych kawalerkach. Ceny za mkw. przekroczyły w ich przypadku 7500 zł.
W skali roku krakowski rynek mieszkaniowy okazał się mocno podzielony. Na znaczącą obniżkę (o 7 proc.) mogli liczyć kupujący apartamenty o powierzchni powyżej 100 mkw. Z drugiej strony aż o 20 proc. więcej niż w II kwartale 2018 r. trzeba było płacić za popularne mieszkania o powierzchni od 50 do 60 mkw.
Ceny mieszkań w Poznaniu
Na obniżkę w przypadku większości analizowanych metraży mogli liczyć w II kwartale kupujący mieszkanie w Poznaniu. W przypadku lokali o powierzchni od 80 do 100 mkw. obniżka wyniosła 4 proc. O 2 proc. spadły z kolei ceny najdroższych kawalerek o powierzchni do 35 mkw. W przypadku mieszkań o tym metrażu w aktach notarialnych wpisywano średnio 6677 zł/mkw.
Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Poznaniu [zł/mkw.] |
|||||
---|---|---|---|---|---|
Metraż [mkw.] |
IV kw. 2018 |
I kw. 2019 |
II kw. 2019 |
kdk |
rdr |
do 35 |
6346 |
6807 |
6677 |
-2% |
5% |
35-40 |
6070 |
6436 |
6515 |
1% |
7% |
40-50 |
6067 |
6488 |
6331 |
-2% |
4% |
50-60 |
6163 |
6360 |
6481 |
2% |
5% |
60-70 |
6094 |
6153 |
6350 |
3% |
4% |
70-80 |
5837 |
6202 |
6109 |
-2% |
5% |
80-100 |
5260 |
5652 |
5438 |
-4% |
3% |
powyżej 100 |
5114 |
5288 |
5201 |
-2% |
2% |
Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, „Pulsu Biznesu” i Cenatorium |
To jednak najmniejsze mieszkania w Poznaniu podrożały najmocniej w porównaniu z II kwartałem ubiegłego roku. Za kawalerki do 35 mkw. trzeba tam było płacić o 5 proc. więcej, a za nieco większy metraż 35-40 mkw. o 7 proc. więcej niż przed rokiem.
Ceny mieszkań w Łodzi
Spadki cen dużych mieszkań, wzrosty mniejszych. Tym zdaniem można podsumować tendencję na rynku mieszkaniowym w Łodzi w II kwartale tego roku. Mieszkania o powierzchni od 70 mkw. potaniały tam średnio o 3-4 proc.
Kosmetyczna zmiana dotknęła natomiast najdroższe kawalerki o powierzchni do 35 mkw., które w II kwartale wyceniane były średnio na 4815 zł/mkw.
Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Łodzi [zł/mkw.] |
|||||
---|---|---|---|---|---|
Metraż [mkw.] |
IV kw. 2018 |
I kw. 2019 |
II kw. 2019 |
kdk |
rdr |
do 35 |
3977 |
4802 |
4815 |
0% |
21% |
35-40 |
3954 |
4437 |
4517 |
2% |
14% |
40-50 |
3950 |
4532 |
4619 |
2% |
17% |
50-60 |
3982 |
4430 |
4549 |
3% |
14% |
60-70 |
4426 |
4459 |
4599 |
3% |
4% |
70-80 |
4440 |
4898 |
4703 |
-4% |
6% |
80-100 |
4120 |
4465 |
4268 |
-4% |
4% |
powyżej 100 |
4106 |
4326 |
4186 |
-3% |
2% |
Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, „Pulsu Biznesu” i Cenatorium |
W skali roku mieszkania o tym metrażu podrożały aż o 21 proc. Kilkunastoprocentowe podwyżki dotknęły także mieszkania o powierzchni od 35 do 60 mkw. Najbardziej stabilnymi cenami cechowały się z kolei największe apartamenty (powyżej 100 mkw)., które podrożały o 2 proc.
Ceny mieszkań w Olsztynie
W II kwartale powyżej 5000 zł/mkw. umocniły się ceny najmniejszych mieszkań w Olsztynie. Trzeba było za nie płacić o 1 proc. więcej niż trzy miesiące wcześniej. Wzrost cen w stolicy woj. warmińsko-mazurskiego oscylował wokół 1-3 proc. Potaniały jedynie mieszkania o powierzchni od 40 do 50 mkw.
Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Olsztynie [zł/mkw.] |
|||||
---|---|---|---|---|---|
Metraż [mkw.] |
IV kw. 2018 |
I kw. 2019 |
II kw. 2019 |
kdk |
rdr |
do 35 |
4871 |
5160 |
5215 |
1% |
7% |
35-40 |
4351 |
4864 |
4877 |
0% |
12% |
40-50 |
4431 |
4936 |
4919 |
0% |
11% |
50-60 |
4342 |
4844 |
4899 |
1% |
13% |
60-70 |
4329 |
4605 |
4719 |
2% |
9% |
70-80 |
4209 |
4512 |
4603 |
2% |
9% |
80-100 |
3914 |
4579 |
4698 |
3% |
20% |
powyżej 100 |
4273 |
4555 |
4586 |
1% |
7% |
Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, „Pulsu Biznesu” i Cenatorium |
W skali rocznej kupujący własne "M" w Olsztynie musieli liczyć się z podwyżką rzędu 7-20 proc. Najgłębiej do kieszeni, w porównaniu z II kwartałem 2018 r., musieli sięgnąć kupujący mieszkania o powierzchni 80-100 mkw, które podrożały aż o 20 proc.
Ceny mieszkań w Lublinie
Znacznie mniejszą stabilnością niż w I kwartale charakteryzował się rynek mieszkaniowy w Lublinie. Ceny w stolicy woj. lubelskiego w II kwartale wzrosły od 1 do 4 proc. - średnio o tyle więcej wpisywano w aktach notarialnych dotyczących mieszkań o powierzchni od 40 do 60 mkw. i najmniejszych kawalerek o powierzchni do 35 mkw., które kosztowały średnio 5724 zł/mkw.
Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Lublinie [zł/mkw.] |
|||||
---|---|---|---|---|---|
Metraż [mkw.] |
IV kw. 2018 |
I kw. 2019 |
II kw. 2019 |
kdk |
rdr |
do 35 |
4884 |
4890 |
5724 |
4% |
17% |
35-40 |
5029 |
5515 |
5417 |
-2% |
8% |
40-50 |
4938 |
5250 |
5483 |
4% |
11% |
50-60 |
4995 |
5248 |
5433 |
4% |
9% |
60-70 |
4633 |
5111 |
5167 |
1% |
12% |
70-80 |
5309 |
5414 |
5566 |
3% |
5% |
80-100 |
5061 |
5372 |
5214 |
-3% |
3% |
powyżej 100 |
5125 |
5219 |
5325 |
2% |
4% |
Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, „Pulsu Biznesu” i Cenatorium |
Na przeciwnym biegunie znalazły się ceny mieszkań o powierzchni od 80 do 100 mkw., których ceny zmalały średnio o 3 proc.
W porównaniu z II kwartałem 2018 r. podrożały wszystkie metraże. Najmniej, średnio o 3-4 proc., najmniejsze (od 80 mkw.), a najmocniej, średnio o 17 proc., najmniejsze (do 35 mkw).
Wzrost cen wyhamował
W lipcu wzrosty cen transakcyjnych utrzymywały się na poziomie podobnym do wcześniejszych dwóch miesięcy. Zmiana Indeksu urban.one dla całej Polski przygotowanego we współpracy z portalem Bankier.pl i „Pulsem Biznesu” wyniosła 0,21 pkt. (102,15 pkt.). W porównaniu z lipcem ubiegłego roku wzrost indeksu wyniósł 4,52 pkt.
Choć ceny mieszkań nadal rosną, to – według ekspertów – dynamika wzrostów zmalała w widoczny sposób.
– W drugim kwartale w wielu miastach wojewódzkich zmiany średnich cen metra kwadratowego oscylowały w przedziale od 0,5 do 2 proc., podczas gdy jeszcze w niedalekiej przeszłości zmiany kwartalne wynosiły często od 3 do 6 proc. – zauważa Barbara Bugaj, starszy analityk ds. rynku nieruchomości Urban.one.
Popyt rośnie mimo wzrostu cen
Zdaniem Barbary Bugaj wzrosty cen powinny utrzymywać się co najmniej do końca roku.
– Wszystko ze względu na pozytywne nastroje konsumenckie. Wskaźnik koniunktury konsumenckiej publikowany przez Główny Urząd Statystyczny wciąż jest na rekordowym poziomie 8-9 pkt. Ponadto z informacji płynących z rynku deweloperskiego wynika, że mimo mocnych wzrostów cen popyt je zaakceptował. – zwraca uwagę Barbara Bugaj.
Jak z kolei zauważa Wojciech Bartosik, analityk Michael/Ström Dom Maklerski, od początku 2018 r. dynamika wzrostów cen mieszkań przewyższa dynamikę wzrostu wynagrodzeń.– Oznacza to, że spada siła nabywcza Polaków i za jedną pensję można kupić mniej metrów kwadratowych mieszkania – komentuje Wojciech Bartosik.
Deweloperzy podbijają mniejsze rynki
W obliczu wysokiego popytu wzmożoną aktywność deweloperów i boom mieszkaniowy można zauważyć także na mniejszych rynkach, m.in. w miastach wojewódzkich od 100 do 300 tys. mieszkańców. W opinii ekspertów powodem są zwroty z inwestycji, które są równie wysokie jak w dużych miastach, a także coraz większa skala działalności największych deweloperów, którzy przejmują mniejsze firmy.
– A te często prowadzą swój biznes właśnie w mniejszych miastach. Toruń, Bydgoszcz, Rzeszów czy Kielce są miastami, które notują obecnie najwyższe w historii ilości rozpoczynanych projektów, jak również najwyższe średnie ceny sprzedaży. Dla przykładu w Kielcach średnia cena metra kwadratowego w porównaniu z latami 2012-2015 wzrosła o ponad 50 proc. – twierdzi Michał Kubicki, prezes zarządu CMP Center Management Polska. – Podobnie jak w Warszawie, miasta te zostały dotknięte zarówno wzrostem cen gruntów pod zabudowę, jak i kosztów budowy. Ale także są miejscem wzmożonego popytu, ponieważ mieszkańcy mniejszych miast również szukają miejsc do zainwestowania swoich nadwyżek finansowych – dodaje.
Wyrok TSUE wpłynie na popyt?
W lipcu wzrósł także indeks cen dla dużych miast. W pierwszym przypadku był on o 0,31 pkt. wyższy niż w czerwcu. Indeks liczony tylko dla Warszawy urósł z kolei w ciągu miesiąca o 0,49 pkt. W skali roku oba indeksy wzrosły o niespełna 6 pkt.
Część ekspertów zwraca uwagę na negatywne czynniki, jakie w długoterminowej perspektywie mogą wpłynąć na rynek. To m.in. wzrost kosztów budowy, na który mogą wpłynąć m.in. zmiany regulujące kwestię efektywności energetycznej budynków, które wejdą w życie w 2021 r.
Innym z negatywnych czynników może okazać się wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej ws. kredytów zaciąganych we frankach szwajcarskich.
– Rozstrzygnięcie korzystne dla frankowców oznaczałoby ryzyko wielomiliardowych strat dla banków. Mimo tego że sprawy w sądach mogłyby ciągnąć się latami, to widząc dziś ryzyko przyszłych strat, banki musiałyby zawiązywać rezerwy na poczet przyszłych odszkodowań. To oznaczałoby z kolei presję na wyniki finansowe pokazywane teraz. W oczywisty sposób odbiłoby się to na pozycji kapitałowej banków zaangażowanych w kredytowanie walutowe. Po prostu banki będą miały mniej pieniędzy na udzielanie kredytów, a w skrajnym przypadku same będą potrzebowały dodatkowych środków, aby sprostać wymogom kapitałowym stawianym przez regulatora – twierdzi Bartosz Turek, analityk HRE Investments.
Odmiennego zdania jest natomiast Wojciech Bartosik, który zwraca uwagę, że korzystny dla frankowców” wyrok TSUE będzie wiążący jedynie dla sądu, który wysłał pytanie prejudycjalne i tylko w konkretnej sprawie.
Marcin Kaźmierczak
