Utrzymują się pesymistyczne oczekiwania doradców Home Broker dotyczące kształtowania się cen nieruchomości mieszkaniowych w perspektywie najbliższych 12 miesięcy. Wrześniowa prognoza wskazuje na spadek średnio o 2,2% w największych miastach Polski.
Home Broker, jak co miesiąc, zapytał swoich doradców, o ile mogą zmienić się ceny mieszkań w najbliższych 12 miesiącach. Średnia z uzyskanych odpowiedzi to jasny sygnał, że mieszkania mogą dalej tanieć. Skala oczekiwanego spadku jest jednak minimalnie mniejsza niż w badaniu sierpniowym, które wypadło najbardziej pesymistycznie w całej historii prognoz. Są one publikowane od stycznia 2010 r.
Jak interpretować prognozę na poziomie minus 2,2%? To oczekiwana przez doradców Home Broker przeciętna nominalna zmiana cen w największych miastach Polski. Wynik jest uśredniony dla wszystkich miast, typów budownictwa, rynku wtórnego i pierwotnego, a także wielkości i standardu mieszkań. Daje więc tylko ogólny obraz sytuacji. Rozpatrywanie atrakcyjności inwestycyjnej konkretnego lokalu może prowadzić do zupełnie innych wniosków.
|
Prognoza zmiany cen mieszkań w największych miastach Polski |
|
|
Miesiąc |
Oczekiwana zmiana średniej ceny w najbliższych 12 miesiącach |
|
styczeń 2010 |
5,8% |
|
luty 2010 |
5,2% |
|
marzec 2010 |
5,1% |
|
kwiecień 2010 |
4,4% |
|
maj 2010 |
3,6% |
|
czerwiec 2010 |
3,2% |
|
lipiec 2010 |
2,8% |
|
sierpień 2010 |
2,8% |
|
wrzesień 2010 |
2,2% |
|
październik 2010 |
2,2% |
|
listopad 2010 |
1,7% |
|
grudzień 2010 |
1,7% |
|
styczeń 2011 |
1,5% |
|
luty 2011 |
0,9% |
|
marzec 2011 |
0,7% |
|
kwiecień 2011 |
0,3% |
|
maj 2011 |
-0,4% |
|
czerwiec 2011 |
-1,7% |
|
lipiec 2011 |
-1,9% |
|
sierpień 2011 |
-2,5% |
|
wrzesień 2011 |
-2,2% |
Źródło: Home Broker
Kontynuacja niewielkich spadków
Realizacja prognozy Home Broker oznaczałaby nieznaczne pogorszenie sytuacji na rynku mieszkaniowym w stosunku do tej, jaką mamy obecnie. Sierpniowy odczyt wskaźnika cen transakcyjnych, liczonego na podstawie danych Home Broker i Open Finance, wskazuje, że ceny w 16 największych miastach Polski obniżyły się średnio o 0,8% (mediana cen transakcyjnych).
Pesymiści utrzymują przewagę
Spośród doradców, którzy wzięli udział w badaniu, prawie trzy czwarte to pesymiści, czyli osoby, które „zagłosowały” na spadek cen. Ich odsetek wynoszący dokładnie 72% zmniejszył się jednak minimalnie w stosunku do sierpnia, gdy wyniósł 74%. Tym samym nieznacznie podniosła się siła optymistów, których w tym miesiącu jest 28%.
Złe nastroje na świecie
Argumenty, które doradcy przedstawiają jako podstawę dla swoich oczekiwań nie zmieniły się istotnie w stosunku do tych z zeszłego miesiąca. W skali makroekonomicznej jest to strach przed drugą falą kryzysu oraz dalszymi zawirowaniami na rynkach finansowych związanymi m.in. z bankructwem Grecji. Wśród czynników bezpośrednio związanych z rynkiem nieruchomości badani wskazują z kolei bardzo dużą podaż lokali na rynku pierwotnym oraz głęboki spadek dostępności mieszkań na kredyt z rządową dopłatą (wygaszanie programu RnS stymulowało popyt na mieszkania w ostatnich miesiącach; wielu kupujących przyspieszyło decyzje). Nowym czynnikiem, który oddziałuje na rynek pozytywnie jest z kolei zwiększony ruch, z jakim mamy co roku do czynienia w okresie jesiennym.
W większości miast uwzględnionych w badaniu doradcy oczekują spadku cen. Tak jest np. w Lublinie, Poznaniu, Trójmieście, Warszawie czy we Wrocławiu. Dodatnie oczekiwania formułują natomiast dla Katowic.
|
Prognoza zmiany cen mieszkań w kolejnych 12 miesiącach |
|||
|
Miasto |
Prognoza z sierpnia |
Prognoza z września |
Mediana cen transakcyjnych (za sierpień) |
|
Katowice |
0,4% |
1,3% |
3 595 zł |
|
Lublin |
-5,0% |
-2,8% |
4 805 zł |
|
Poznań |
-1,7% |
-3,4% |
5 662 zł |
|
Trójmiasto |
-2,1% |
-0,9% |
5 491 zł |
|
Warszawa |
-3,2% |
-2,6% |
7 864 zł |
|
Wrocław |
-3,2% |
-2,7% |
5 873 zł |
|
Mediana ważona |
-2,5% |
-2,2% |
- |
|
Źródło: Home Broker, Open Finance |
|
|
|
O wskaźniku:
Home Broker publikuje co miesiąc wskaźnik prognozujący zmianę przeciętnej ceny metra kwadratowego mieszkań w największych miastach Polski w najbliższych 12 miesiącach. Wskaźnik dla całego kraju jest medianą oczekiwań doradców w obrocie nieruchomościami, ważoną liczbą odpowiedzi przypadających na poszczególne miasta uwzględnione w badaniu.
W prognozowaniu zmiany ceny metra kwadratowego w najbliższych 12 miesiącach Home Broker posługuje się powszechnie znaną i wykorzystywaną metodą heurystyczną (intuicyjną). Stosuje się ją w dziedzinach nowych, w przypadku których trudno skwantyfikować istniejące zależności, a także trudno przeprowadzić analizę retrospektywną. W ocenie Home Broker polski rynek nieruchomości mieszkaniowych spełnia te kryteria.
Metoda opiera się na opiniach oraz intuicji badawczej ekspertów z danej dziedziny, stanowiących liczną grupę oraz umiejących myśleć w niezależny sposób. Jedną z odmian metody heurystycznej jest metoda delficka, wykorzystana po raz pierwszy w badaniach w 1966 roku. Polega ona na opracowaniu ankiet skierowanych do ekspertów, analizie statystycznej otrzymanych wyników i sformułowaniu w oparciu o nie ogólnych wniosków. Za prognozę przyjmuje się opinię większości zgodnych uczestników badania.
Katarzyna Siwek / Home Broker
