Dosyć często w artykułach i eksperckich opracowaniach dotyczących polskiego rynku pierwotnego nieruchomości mieszkaniowych spotyka się określenie „segment popularny”. Co właściwie ono oznacza? Jakich mieszkań dotyczy i ile takie nieruchomości kosztują?
Segment popularny – tak nazywa się budownictwo deweloperskie skierowane do szerokiej rzeszy odbiorców. Jak sama nazwa wskazuje – coś, co jest popularne, jest też masowe. A więc bez specjalnych cech, które by je odróżniało – dotyczących jakości, lokalizacji oraz co zrozumiałe – ceny. Mieszkania tego typu nie mogą być nieruchomościami specjalnie drogimi, bowiem wtedy przestaną być już „masowe”. Budownictwo popularne jest więc budownictwem raczej tanim, przez co niewyróżniającym się standardem, jakością, lokalizacją. Są to mieszkania dla szerokich rzesz społeczeństwa, w odróżnieniu od tzw. podwyższonego standardu i segmentu apartamentów. By zrozumieć, o czym mowa, wypadałoby więc zdefiniować pozostałe dwa segmenty.
Podwyższony standard – pierwszym elementem, który wskazuje nam z jaką półką nieruchomości mamy do czynienia, jest oczywiście cena. Podwyższony standard nie może być sprzedawany w cenie przeciętnej. Stawki są więc zazwyczaj wyższe od lokalnych średnich cenowych. Teoretycznie za wyższą ceną powinna iść też wyższa jakość. W praktyce bywa z tym różnie. W każdym razie „modelowy” podwyższony standard, przynajmniej w założeniach oznacza lepszą lokalizację – blisko ścisłego centrum miast, w miejscach atrakcyjnych pod względem rekreacyjnym, dobrze skomunikowanych itp. Na pewno w grę nie wchodzą rozbudowujące się peryferie.
Podwyższony standard to też lepsza jakość wykończenia części wspólnych, lepsze materiały, więcej przestrzeni do zabawy, relaksu, wypoczynku, czasem dodatkowe powierzchnie, takie jak np. sauna czy basen. Za podwyższony standard w największych miastach kraju płaci się przynajmniej o około 1000 zł/mkw. więcej od lokalnych średnich cenowych.
Apartamenty - to nieruchomości o najwyższym standardzie. Takie jest potoczne znaczenie. A że nie ma żadnej odgórnej definicji ani przepisu określającego, czym w zasadzie apartament jest, pod tym pojęciem mogą kryć się najróżniejsze nieruchomości. Jedynym „pewnym” wyznacznikiem jest cena – to, co najdroższe z pewnością będzie mieć w nazwie „apartament”. Na polskim rynku można wskazać na dwa typy apartamentów. Są to więc apartamenty „zwykłe” ze stawkami wynoszącymi zazwyczaj od 10 do 13 – 14 tys. zł/mkw., oraz apartamenty luksusowe. W tym drugim przypadku chodzi o nieruchomości naprawdę z najwyższej półki, w prestiżowych, szeroko rozpoznawalnych projektach, o świetnych, centralnych lokalizacjach – takich jak choćby Złota 44. W przypadku tego typu nieruchomości przeciętne ceny kształtują się na poziomie 20 – 25 tys. zł/mkw. Górna granica może być znacznie, znacznie wyżej.
Co do podstawowych cech apartamentów: nie ulega wątpliwości że muszą być to nieruchomości wygodne, a więc duże (przynajmniej 80 mkw.), najlepiej z okazałym tarasem. Jeśli chodzi o wykończenie – w grę wchodzą materiały naturalne, najwyższej jakości. Apartamenty dla wygody i prestiżu często mają podwyższone sufity. Cechą takich nieruchomości jest dominujący salon, często z przeszkleniem na całej długości ściany, także okazały hol po wejściu do mieszkania, powierzchnie specjalnej aktywności, jak np. salonik telewizyjny, gabinet do pracy, basen, sauna itp.
Apartamenty powinny też dawać możliwość skorzystania z dodatkowych usług (np. housekeeping, concierge) oraz mieć instalacje domu inteligentnego, a więc systemy sterujące oświetleniem, temperaturą, wilgotnością, aktywnością urządzeń itp.
Mieszkania dla Kowalskiego
Tak przedstawia się wyższy standard w nieruchomościach i tym wszystkim NIE JEST segment popularny. Nie odznacza się on ani bardzo dobrymi lokalizacjami, ani oryginalnością projektów, ani jakością wykonania i użytych materiałów itp. Segment popularny to powtarzalne w formie i jakości mieszkania, na które stać ma być zwykłego obywatela. Jakie są to mieszkania?
Ceny
Zaczynamy od tego, ile trzeba będzie za nie zapłacić. Mieszkania w segmencie popularnym nie mogą być specjalnie drogie, a więc w grę wchodzą stawki przeciętne dla lokalnych rynków. Należy tu zaznaczyć, że średnia cen jest raczej górną granicą cenową tego segmentu budownictwa deweloperskiego. Wszystko, co powyżej klasyfikuje się już jako wyższy standard. Wg NBP (dane za I kw. 2018) w Warszawie średnia cen nowych wynosi niecałe 8000 zł/mkw., w Gdańsku 7200 zł/mkw., w Krakowie jest to 6800 zł/mkw., we Wrocławiu i Poznaniu – 6500 zł/mkw.. Ceny na każdym z największych rynków poszły w górę. W stolicy mieszkania podrożały rok do roku średnio o 400 zł/mkw. Podobnie we Wrocławiu. Największy wzrost – aż o 700 zł/mkw. w ciągu 12 miesięcy, zanotowano w Gdańsku.
Tu jednak ważne zastrzeżenie – dane o średnich cenach, na które duży wpływ mają stawki skrajne (więc również z segmentu luksusu) nie oddają poziomu cenowego mieszkań z segmentu popularnego. Mogą być co najwyżej traktowane jako górna granica. Znacznie bardziej użytecznym narzędziem były do niedawna jeszcze „używane” limity cen mieszkań kwalifikujących się do programu MDM. Mieszkanie dla Młodych, które rzeczywiście miało charakter programu masowego, wywierało tak istotny wpływ na politykę cenową deweloperów, że dostosowywali oni swoje stawki do wysokości owych limitów.
Oczywiście MDM jest już przeszłością, ale warto przypomnieć jakie limity obowiązywały u kresu programu, czyli jeszcze na początku tego roku. W Warszawie w I kw. 2018 z dopłatą od państwa można było kupić mieszkania nowe w cenie do 6264 zł/mkw., w Krakowie – 5344 zł, tyle samo we Wrocławiu, w Poznaniu było to nieco ponad 5700 zł, podobnie w Gdańsku.
Powyższe stawki można potraktować jako przeciętne ceny budownictwa popularnego. Co za takie pieniądze oferują deweloperzy?
Lokalizacje
W grę wchodzą raczej rozbudowujące się peryferie, dzielnice sporo oddalone od centrum miast. Kupujący mieszkania w segmencie popularnym, muszą się nastawić często na to, że wraz z mieszkaniem kupują niedogodności związane z życiem w rejonach dopiero kształtujących się, a więc z niedoborem linii komunikacji miejskiej, infrastruktury typu żłobki, przedszkola, sklepy, tereny zielone itp.
Z danych portalu RynekPierwotny.pl wynika, że w Warszawie w grę wchodzą lokalizacje takie jak m.in. Białołęka, Ursus, Wawer. Tu najczęściej spotykamy oferty deweloperskie w cenach do 6500 zł/mkw.
We Wrocławiu średnia cenowa segmentu popularnego wynosi niecałe 5600 zł. Takie mieszkania buduje się m.in. w Leśnicy (około 10 km od centrum). W grę wchodzą również takie rejony, jak m.in. Psie Pole, Maślice, Jagodno, Ołtaszyn. Są to wszystko osiedla oddalone o około 8 – 10 km od ścisłego centrum.
Podobnie ma się rzecz w Krakowie i Gdańsku. Nieco lepiej jest w Poznaniu. Tu stawki wynoszące 5900/mkw. pozwalają kupować nieruchomości trochę lepiej zlokalizowane – w takich rejonach, jak choćby Grunwald, Jeżyce, Sołacz. Są to lokalizacje w promieniu około 3 - 6 km od centrum. Generalnie jednak segment popularny jako tani powstaje tam, gdzie tanie są grunty. Takie możliwości dają deweloperom tereny inwestycyjne na obrzeżach.
Metraże, układy
Mieszkania „dla większości” odpowiadają ściśle masowym trendom. Wszelkie badania preferencji zakupowych Polaków na rynku nieruchomości pokazują, że najwięcej sprzedaje się mieszkań stosunkowo niewielkich, a więc 40 – 60 mkw. I takie też metraże najczęściej mają w swoich ofertach firmy deweloperskie. W segmencie popularnym mało buduje się mieszkań dużych, chyba, że mowa o projektach domów w zabudowie szeregowej. Tu oferowane powierzchnie będą większe, choć też raczej małe jak na segment domów. W wiodących miastach dość popularne są kompaktowe szeregówki o powierzchni 70 – 100 mkw.
Jeśli chodzi o mieszkania – jak już wspomnieliśmy – wzięcie mają mieszkania małe, co zresztą znalazło swoje potwierdzenie także w danych odnośnie wykorzystania MDM. Pomimo wsparcia zakupów przez rodziny z dziećmi, ogromna większość tych, którzy skorzystali z dopłat, byli to single, kupujący najczęściej małe dwa pokoje – do 50 mkw. - dzięki czemu ich dopłata była obliczana od całej powierzchni mieszkania (50 mkw. stanowiło limit naliczenia dopłaty do wkładu własnego).
Co prawda utrzymująca się świetna koniunktura, z którą ciągle mamy do czynienia, zachęca deweloperów do realizacji projektów większych, to jednak nadal zdecydowanie dominują mieszkania w przedziale powierzchniowym 40 – 60 mkw. Nie dotyczy to kawalerek, które nie cieszą się zbytnią popularnością, jako nieruchomości niepraktyczne. Są one realizowane głównie w projektach inwestycyjnych, skierowanych na rynek najmu. Jeśli chodzi o typową aranżację pomieszczeń – najczęstszym rozwiązaniem są kuchnie łączone z salonem, łazienki z toaletą. Znacznie rzadziej spotyka się kuchnie osobne oraz osobne WC i prysznic, co spowodowane jest głównie chęcią zaoszczędzenia powierzchni przez deweloperów.
Jakość wykończenia, części wspólne
Ogromna większość mieszkań segmentu popularnego oddawana jest w tzw. standardzie deweloperskim, który zresztą dominuje w Polsce. Jeśli chodzi o jakość wykończenia części wspólnych – ta prezentuje najniższy standard spośród dostępnej oferty rynkowej, jednak jest on wyraźnie wyższy w porównaniu do wielkiej płyty z okresu PRL. Warto przy tym zaznaczyć, że tzw. bloki dość intensywnie się modernizują i mogą spokojnie rywalizować z nowym budownictwem jeśli chodzi np. o dostępną przestrzeń między budynkami, zieleń, infrastrukturę, place zabaw.
Budownictwo popularne w ciągu 10 lat znacznie poprawiło swój standard, czego przejawem są elementy kiedyś uważane za „przynależne” projektom z wyższej półki. Mowa choćby o parkingach podziemnych – kiedyś zarezerwowanych dla droższych nieruchomości, dziś często spotykanych na osiedlach „dla Kowalskiego”. Standardem są też balkony w każdym mieszkaniu, czy windy w budynkach. Na osiedlach w segmencie popularnym spotyka się nawet monitoring czy całodobową ochronę.
Potwierdzeniem niech będzie przykład jednej z inwestycji z warszawskiego Wawra. Ceny mieszkań zaczynają się tu od 5900 zł/mkw. Budynek jest monitorowany, ma parking podziemny, plac zabaw, mieszkania mają balkony i tarasy. Tego typu oferta nie należy już dziś do rzadkości. Tak więc – mimo narzekań można powiedzieć, że jakość nowych osiedli znacznie się poprawiła i dotyczy to także segmentu popularnego.
