Jak wynika z napływających do naszej Redakcji pytań Czytelników sprawa bonifikat na mieszkania komunalne wciąż budzi wiele kontrowersji. Wszystko za sprawą nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami, która miała miejsce 22 września ubiegłego roku. Wśród wielu zmian jakie wówczas nastąpiły, jedna wciąż daje się nam we znaki. Chodzi o nowe zasady cofania bonifikat udzielonych przy sprzedaży mieszkania komunalnego w przypadku, gdy jego nabywca zbył to mieszkanie przed upływem 5 lat od daty nabycia lub wykorzystał je w innym celu aniżeli mieszkaniowy. Wcześniej gmina mogła, lecz nie musiała dochodzić zwrotu bonifikaty. Od 22 września 2004 r. nie ma wyboru - właściwy organ musi cofnąć udzieloną bonifikatę i dochodzić jej zwaloryzowanej wartości od nabywcy mieszkania.
Mieszkanie komunalne ze zniżką
Gminy, inne jednostki samorządu terytorialnego oraz Skarb Państwa mogą udzielać bonifikat w razie sprzedaży należących do nich nieruchomości, jeżeli przykładowo dana nieruchomość jest sprzedawana jako lokal mieszkalny. W zasadzie udzielenie zniżki i jej rozmiar zależą od swobodnego uznania właściciela. Wyjątek stanowi sprzedaż nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków - wówczas istnieje obowiązek zmniejszenia ceny. Jeżeli właściwy organ za zgodą odpowiednio wojewody albo rady lub sejmiku (w zależności od tego, kto jest właścicielem nieruchomości), nie zdecyduje inaczej, bonifikata wynosi wówczas 50% ceny.
Osoby zajmujące od lat lokale komunalne często mogą liczyć na znacznie korzystniejsze warunki ich wykupu niż nabywcy nieruchomości "zabytkowych". Do rzadkości nie należą bowiem zniżki na poziomie 80 czy nawet 90% wartości rynkowej mieszkania. Kupno mieszkania z bonifikatą wiąże się jednak z pewnym ograniczeniem dla jego nabywcy. Jeżeli bowiem taka osoba przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia lokalu mieszkalnego, dokona jego zbycia lub wykorzysta go na inne cele niż te, które uzasadniały udzielenie bonifikaty (np. na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej), obowiązana będzie do zwrotu bonifikaty z uwzględnieniem jej waloryzacji.
Czy to oznacza, że należy wówczas samemu zgłosić się do urzędu gminy czy np. starostwa ofiarując zwrot odpowiedniej kwoty? Na szczęście nie. Przepisy stanowią bowiem, że zwrot bonifikaty (lub jej cofnięcie, jak kto woli) następuje na żądanie właściwego organu. W przypadku nieruchomości należących wcześniej do Skarbu Państwa organem tym jest starosta, zaś odnośnie nieruchomości sprzedanych przez gminę (co ma miejsce najczęściej), powiat czy województwo - organy wykonawcze tych jednostek samorządu terytorialnego.
Warunki zachowania prawa do bonifikaty udzielonej przy sprzedaży mieszkania są i tak dość korzystne dla ich nabywców. W gorszej sytuacji są nabywcy nieruchomości niestanowiących lokali mieszkalnych - wówczas swoisty zakaz zbywania zakupionej na preferencyjnych warunkach nieruchomości lub wykorzystania jej na inne cele trwa dwa razy dłużej, tj. przez 10 lat.
Jeśli zbyć, to najlepiej osobie bliskiej
Nie w każdym jednak wypadku, gdy przed upływem wspomnianych 5 lat dochodzi do zbycia mieszkania kupionego ze zniżką, organ ma prawo (i jednocześnie obowiązek) zażądać zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty. Chodzi rzecz jasna o przypadki zbycia lokalu na rzecz osób bliskich pierwotnemu nabywcy. Niestety, sąsiad czy kolega z pracy nie może być uznany za osobę bliską. Krąg tych osób został bowiem ograniczony do: zstępnych, wstępnych, rodzeństwa, dzieci rodzeństwa, małżonka, osób przysposabiających i przysposobionych oraz osób, które pozostają ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu (art. 4 pkt 13 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
W czym problem?
Na pierwszy rzut oka wydawałoby się, że nie ma w tym nic skomplikowanego - wcześniej gmina mogła żądać zwrotu bonifikaty, natomiast dzisiaj jest to jej obowiązkiem. Jednakże spoglądając na to nieco bliżej zauważymy przynajmniej dwa podstawowe problemy, jakie wiążą się z zaistniałymi zmianami odnośnie regulacji zwrotu bonifikaty udzielonej przy wykupie mieszkania komunalnego.
Po pierwsze, ustawodawca nie rozstrzygnął, co w przypadku gdy mieszkanie komunalne zostało sprzedane lokatorowi przed zmianą przepisów (tj. przed 22 wrześ-nia 2004 r.), a obecnie, lecz jeszcze przed upływem 5 lat od tej transakcji, zbył on lokal "obcej" osobie. Wielu uważa, że z uwagi na zasadę bezpośredniego działania nowego przepisu powstaje wówczas obowiązek zwrotu bonifikaty, a tym samym gmina nie może nie dochodzić odpowiedniej kwoty z tego tytułu. Wydaje się jednak, że wyjątkowo należy potraktować przypadki, w których ktoś w akcie notarialnym ma zapisane warunki, na jakich następować będzie zwrot bonifikaty. Często bowiem gminy zastrzegały, że nie będą dochodzić zwrotu udzielonej bonifikaty na mieszkanie w razie jego zbycia obcej osobie w ciągu pierwszych 5 lat, jeżeli uzyskane w ten sposób środki zostaną przeznaczone na cel mieszkaniowy. Choć jest to dość kontrowersyjne, zawsze stanowić może linię obrony przed roszczeniami ze strony byłego właściciela lokalu (najczęściej gminy).
Po drugie, nie wiadomo do końca, jak to jest ze sprzedażą mieszkania kupionego wcześniej ze zniżką od gminy przez osobę bliską nabywcy. O zbyciu mieszkania osobie bliskiej już wspomnieliśmy, przy czym przez słowo "zbycie" należy rozumieć nie tylko sprzedaż, ale również darowiznę czy zamianę. Niewątpliwą korzyścią takiej transakcji jest to, że nie grozi wówczas utrata otrzymanego upustu. Problem powstaje jednak wówczas, gdy owa osoba bliska pierwotnemu nabywcy mieszkania komunalnego, będąca jego nowym właścicielem, podejmuje decyzję o sprzedaży lokalu, a nie minęło jeszcze 5 lat od dnia, w którym gmina sprzedała mieszkanie pierwotnemu nabywcy. Czy w takiej sytuacji gmina ma obowiązek żądać zwrotu bonifikaty, a jeśli tak, to od kogo: pierwotnego nabywcy czy osoby mu bliskiej, która dokonuje dalszego zbycia mieszkania?
Niestety, również i w tym przypadku nie ma prostej odpowiedzi. Gdyby taka była, zapewne pytań na ten temat byłoby znacznie mniej. W uchwale z dnia 6 listopada 2002 r., sygn. akt III CZP 59/2002, a więc zapadłej jeszcze przed nowelizacją interesujących nas przepisów, Sąd Najwyższy stwierdził, że "zastrzeżony w umowie nabycia lokalu mieszkalnego obowiązek zwrotu kwoty bonifikaty obciąża także aktualnego właściciela tego lokalu będącego osobą bliską w stosunku do pierwotnego nabywcy tego lokalu, jeżeli zbycie lokalu nastąpiło przed upływem terminu określonego w art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami i na rzecz nabywcy niebędącego osobą bliską". Literalne brzmienie tego przepisu zdaje się jednak wykluczać możliwość dochodzenia zwrotu bonifikaty tak od osoby bliskiej pierwotnemu nabywcy, która np. odsprzedała mieszkanie, jak i względem pierwotnego nabywcy w przypadku, gdy to nie on, lecz kto inny (tj. osoba mu bliska) zbyła mieszkanie. Choć takie ujęcie problemu tworzy furtkę do omijania obowiązku zwrotu bonifikaty, to jednak warto pamiętać, że czynność prawna mająca na celu obejście ustawy jest nieważna (art. 58 § 1 K.c.).
Podstawa prawna: art. 68 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 ze zm.).
Gazeta Podatkowa Nr 158 z dnia 2005-07-14
