Art banking czyli inwestowanie w sztukę

O tym, co łączy bankowość inwestycyjną z art bankingiem i dlaczego kupno rysunku Leonarda da Vinci wcale nie musi być świetną inwestycją – z szefem Art Banking and Gold & Numismatics w UBS Wealth Management rozmawiają Kama Zboralska i Przemysław Szubański.

Rynek sztuki rządzi się zupełnie innymi prawami niż choćby giełda. Skąd zatem zainteresowanie dziedziną, która niewiele ma wspólnego z lokowaniem na przykład w funduszach inwestycyjnych?

KARL SCHWEIZER: Dostrzegłem lukę na styku świata sztuki i biznesu, czyli brak profesjonalnego doradztwa oraz pomocy przy tworzeniu kolekcji, sprawdzaniu autentyczności dzieł itd. Kiedy dziesięć lat temu podjąłem tę pracę, nie wiedziałem zbyt wiele o rynku sztuki. Musiałem poznać zasady jego działania. Zobaczyłem kompletną dezorganizację i chaos. Zetknąłem się z dziwnymi sposobami zawierania transakcji – nawet za pośrednictwem faksu. W efekcie klient przesyłał pieniądze, a obraz nigdy do niego nie docierał. Takich karygodnych praktyk było wiele. Uznałem więc, że jeśli mamy się angażować w transakcje dotyczące sztuki, musimy przygotować jasne procedury i odpowiedzieć sobie na podstawowe pytania: co robimy, jak to robimy, jak zaspokajamy potrzeby. Starałem się sformułować długoterminową politykę, rozwiązując przy tym problemy, którymi w bankowości nikt do tej pory się nie zajmował. Na przykład: jak pozyskiwać ważne dzieła? I jakie przyjąć standardy, by po zakończeniu całego procesu powiedzieć: zrobiłem wszystko, co należało uczynić, wszystko sprawdziłem, teraz mogę kupować w imieniu klienta. Byliśmy pierwszym bankiem na świecie, który wyszedł do klientów z ofertą art bankingu. Mamy ekspertów – historyków sztuki – i od strony proceduralnej jesteśmy perfekcjonistami.

Aby się stać perfekcjonistą, trzeba się oprzeć jednak na pewnych zasadach, standardach. A tych, jak pan sam mówi, w tej dziedzinie wcześniej nie było. Na czym się pan wzorował ?

K.S. Zaadaptowałem standardy obowiązujące w bankowości inwestycyjnej: kiedy ktoś chce kupić spółkę, najpierw powinien ją dokładnie zbadać. Zanim transakcja zostanie zakończona, należy przygotować list intencyjny: w imieniu naszego klienta pragniemy nabyć jakąś liczbę akcji firmy w takiej to a takiej cenie. Podobnie jest w art bankingu – wysyłamy do galerii czy domu aukcyjnego poufny list z ofertą, bez podawania nazwiska naszego zleceniodawcy. Jeśli list zostanie podpisany, zobowiązuje do dyskrecji również pośrednika. Nasi klienci chcą pozostać anonimowi.

Warto inwestować w sztukę ?

K.S. Inwestowanie to wydanie pewnej kwoty na konkretny cel, ze sprecyzowanym zamiarem osiągnięcia zysku. W kontekście sztuki inwestowanie nabiera innego sensu. Prawdziwy kolekcjoner kupuje dzieło, by je mieć, by się nim cieszyć – dla niego to jest najważniejsze. Zwrot z inwestycji jest istotny dla pośrednika – nabywa coś po to, żeby sprzedać drożej. I w takiej właśnie sytuacji mówimy o inwestowaniu. Oczywiście, nikt nie lubi tracić pieniędzy. Kupujący chce wiedzieć, czy czasem nie przepłaca powyżej ceny rynkowej. I my takich informacji dostarczamy, natomiast nie oferujemy porad inwestycyjnych. Żeby ich bowiem udzielać, trzeba umieć prognozować przyszłość. Nabywając akcje bądź obligacje, zawsze mamy do czynienia z analizami ekonomicznymi. Na ich podstawie przewidujemy m.in. wysokość dywidendy, rozwój emitującej akcje spółki. Możemy analizować jakość zarządzania, plany ekspansji, wyniki… Dzięki temu wiemy, czy rekomendować zakup walorów, ich trzymanie lub sprzedaż. To wszystko nie jest jednak możliwe w przypadku kupowania dzieł sztuki. Nie ma odpowiednich analiz, liczbowych danych umożliwiających odpowiedzialne przewidywanie ceny. Nie możemy zatem sugerować kupna jakiegoś dzieła, prognozując na przykład, że jego wartość wzrośnie o 20 procent. Byłaby to czysta spekulacja.

Są jednak pewne ogólnodostępne informacje, choćby dane dotyczące sprzedaży w największych na świecie domach aukcyjnych, wskazujące artystów, których prace warto nabyć.

K.S. Ale o potencjalnym wzroście cen decyduje także dostępność dzieł danego twórcy na rynku sztuki, rozpoznawalność międzynarodowa, obecność w znanych kolekcjach itd. Ważny jest też inny element – wzrost poziomu światowego bogactwa, zwłaszcza w USA, Azji i Europie. To wszystko może mieć wpływ na przyrost wartości dzieła, ale należy przy tym pamiętać, że nie ma nikogo na świecie, kto by dał takie gwarancje.

Ale chyba bez obaw można powiedzieć klientowi: na wejściu w posiadanie rysunku Leonarda da Vinci na pewno pan nie straci!

K.S. To zależy. Do takiej oferty trzeba podchodzić ze szczególną ostrożnością. Nigdy nie można być pewnym, czy mamy do czynienia z oryginałem, czy z kopią. Dotyczy to przede wszystkim rynku sztuki dawnej. Trzeba wykonać wiele analiz, badań, zanim zaproponuje się klientowi wydanie wielu tysięcy albo milionów. Również po to, by uniknąć sytuacji, w której – gdy kiedyś właściciel zapragnie sprzedać swoje, cenne według niego dzieło – usłyszy w domu aukcyjnym: „Bardzo nam przykro, ale to nie oryginał”.

Przy jakiej wartości potencjalnego zakupu dzieła sztuki zaczyna doradzać UBS?

K.S. Nie wyznaczamy ceny minimalnej. Przede wszystkim skupiamy się na kliencie. Musimy poznać jego potrzeby, wiedzieć, jaki ma gust, czego od nas oczekuje, żeby ostatecznie przekazać mu nasze sugestie. Często nasi zleceniodawcy nie mają czasu, by odwiedzać galerie, oglądać dzieła sztuki. Ale nigdy nie jest tak, że dostajemy upoważnienie na wydanie określonej kwoty i sami podejmujemy decyzje. Klient interesuje się tym, co robimy, zatem naszym limitem nie jest cena, lecz jego oczekiwania. Zawsze pracujemy dla osób o wysokim statusie majątkowym, które na zakup dzieł sztuki przeznaczają niekiedy i miliony dolarów.

Jak w takim razie staracie się je przekonać do nabycia konkretnego dzieła ?

K.S. Po pierwsze, muszą określić swój stosunek do wybranej pracy, stosunek – podkreślam – emocjonalny. Czy rzeczywiście im się podoba, czy chcą ją mieć w swojej kolekcji i, oczywiście, czy klienta stać na taki wydatek. Jeśli tak, to należy przejść do drugiego etapu analizy: usytuowania dzieła w historii sztuki. Według mnie, o jego wartości decyduje innowacyjność. Czyli – należy odpowiedzieć na pytanie: czy wybrana praca jest nowatorska? Natomiast ostatnie pytanie, na które trzeba udzielić odpowiedzi, brzmi: czy dzieło przetrwa próbę czasu? Na przykład grecka rzeźba Afrodyty z IV wieku p.n.e. nadal jest wyjątkowa, chociaż powstało wiele jej kopii. Kupujący powinien zatem rozważyć, czy dane dzieło, załóżmy za 15 lat, nadal będzie miało znaczenie dla sztuki, czy okaże się tylko reliktem minionych czasów? Jeżeli na wszystkie te trzy pytania zleceniodawca odpowie sobie pozytywnie, będzie to oznaczało, że powinien kupować.

Czy UBS kupuje również bezpośrednio od artystów?

K.S. Tak, pod warunkiem że oferentem jest sam artysta. Najczęściej jednak nabywamy dzieła przez galerie.

Polacy dojrzeli już do kupowania kosztownych dzieł sztuki?

K.S. Myślę, że nie jest to kwestia dojrzałości, lecz możliwości finansowych. Polski rynek sztuki jest młody, ma niewiele ponad 16 lat. Szacuję jego wielkość na blisko 50 mln dolarów rocznie. Jego potencjał jest ściśle związany z rozwojem gospodarczym, którego wzrost teraz obserwujemy. Od pewnego czasu zaczęły się pojawiać w Polsce sklepy światowych marek. To sygnał, że jest tu coraz więcej ludzi zamożnych, którzy być może zaczną odczuwać potrzebę kupowania także i sztuki. Na razie jej rynek wciąż się rozwija i prawdopodobnie potrzeba następnych 10 – 15 lat, zanim pojawi się więcej prywatnych klientów. Dzisiaj dużymi graczami są działające w Polsce zagraniczne firmy, które tworzą własne kolekcje. Sporo wolnej gotówki nadal jednak reinwestuje się głównie w przedsiębiorstwa. Ale moment, kiedy będzie jej wystarczająco wiele, by lokować w sztukę, jest już bliski.

Proponujecie swoim klientom również dzieła polskich artystów? Jeżeli tak – to jakich?

K.S. Opieramy się na sugestiach klientów, zatem jeśli otrzymujemy zlecenie zaprezentowania dokonań polskich artystów, to oczywiście – realizujemy je.

Czy któryś ze zleceniodawców UBS wszedł już w posiadanie prac polskiego twórcy?

K.S. Nazwiska naszych klientów, podobnie jak i nazwiska twórców, których prace mają, są objęte tajemnicą bankową. Naszą zasadą jest, o czym już wcześniej wspominałem, całkowita i absolutna dyskrecja.

Może pan wymienić kilka nazwisk polskich artystów, których ceni najbardziej?

K.S. Na świecie z polskich twórców najbardziej znani są Magdalena Abakanowicz i Roman Opałka. Są jednak również i inni polscy artyści, których dzieła uzyskują za granicą dość wysokie ceny, ostatnio na przykład na londyńskiej aukcji Phillips de Pury & Company zdjęcia Piotra Ukłańskiego zostały wylicytowane za 568 tys. funtów.

W warszawskim biurze polskiego przedstawicielstwa UBS można zobaczyć obrazy m.in. Pawła Janasa, Wilhelma Sasnala, Jarosława Flicińskiego. Czy to oznacza, że przyjęliście długofalową politykę wspierania polskich malarzy?

K.S. Zawsze wspieramy lokalnych twórców, otaczamy się ich pracami, aby jak najlepiej poznać specyfikę danego rynku, na którym działamy. W Polsce tworzy wielu interesujących malarzy. Ale my, jako bank, nie zajmujemy się ani promowaniem polskich artystów, ani twórców z jakiegokolwiek innego kraju. Na rynek sztuki patrzymy globalnie, by jak najlepiej zaspokoić oczekiwania naszych klientów.

Dr Karl Schweizer, szef działu UBS Art Banking and Gold & Numismatics. Stworzył tę zupełnie nową usługę dla zamożnych klientów w roku 1998. Dołączył do grupy Wealth Management Solutions, przechodząc z SBV Private Banking, gdzie był odpowiedzialny za stworzenie nowego departamentu współpracy z zewnętrznymi firmami, specjalizującymi się w asset management, optymalizacji podatkowej oraz w doradztwie w zakładaniu fundacji i trustów. Zanim rozpoczął pracę w UBS jako dyrektor wykonawczy w Cantrade Private Banking Group w Zurychu, był radcą prawnym i sekretarzem generalnym grupy. Ukończył Uniwersytet w Bazylei. Jest doktorem habilitowanym prawa.
Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
0 0 fajnyjasiu

Gratuluję autorowi - mimo, że wywiad był jak mniemam przeprowadzony w języku obcym, Piotr Uklański w dalszym ciągu jest Uklańskim a NIE UKŁAŃSKIM. Świetne przygotowanie.ukłony.

! Odpowiedz
0 0 ~jan

Gratuluję autorowi - mimo, że wywiad był jak mniemam przeprowadzony w języku obcym, Piotr Uklański w dalszym ciągu jest Uklańskim a NIE UKŁAŃSKIM. Świetne przygotowanie.ukłony.

! Odpowiedz
0 0 ~karier

Zbyt długi okres zwrotu. Przy aktualnych wycenach to nieruchomości dają największe perspektywy zysku. Zobaczcie - http://hale.jartom.com/nieruchomosci/Nowa-hala-produkcyjnomagazynowa-Lomianki-1384ahis,61,hale,hp,w,0,,,1384 Zakładając posiadanie kapitału, można zrobić teraz dobry interes.

! Odpowiedz
0 0 ~marian odpowiada ~karier

Rozważam inwestycję na okres około 6 lat https://wealth.pl/serwis-informacyjny/id/428Dla osób, które mogą zamrozić kasę na taki okres, to chyba będzie opłacalne.

! Odpowiedz
0 0 simpleplan

Inwestowanie w sztukę, jest zajęciem przeznaczonym dla najbardziej wytrwałych. Warto pamiętać o zasadzie - niezależnie od wszystkich przesłanek ostatecznie należy pamiętać, iż ostatecznie powinno się kupować prace, do których jest się przekonanym. ważne jest korzystanie z efektu synergii, który wynika z konsekwentnego tworzenia przemyślanej kolekcji, warto wtedy zastanowić się nad skorzystaniem z usług
doradczych w tym zakresie (może dom aukcyjny, chociażby Abbey House?)

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 0 ~sidman

Inwestowanie w sztukę?
Dlaczego nie? Ale jak z zyskami? Czy na sztuce można zarobić takie sumy jak na nieruchomościach? Inwestujemy z agencją Jartom od dawna - z powodzeniem. Czy sztuka może przynieść tak pewne zyski?

! Odpowiedz
0 0 ~RoyalBanking.PL

warto !!! http://royalbanking.pl/noble-bank/465/

! Odpowiedz
0 0 vieno

Myślę, że u nas artBanking dopiero 'raczkuje'. Zauważyłam jednak, że inwestowanie w sztukę jest bardziej 'popularne' na zachodzie naszego kraju. Powstają również firmy zajmujące się szeroko rozumianym pojęciem sztuka.
Nie dość, że ją promują, to jednocześnie pomagają wybić się artystom. Jedną z takich firm jest wrocławskie Vieno Fine Art Colletion, współpracujące z wieloma utalentowanymi artystami.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 0 ~biokun

Noble Bank podpisał niedawno umowe z Abbey House, więc coś w tym temacie zaczyna sie dziać, ciekawe czy to tylko jednostkowe zdarzenie, czy rozpoczyna sie jakaś większa fala?

! Odpowiedz
0 0 ~Inwestor

NOWE MIESZKANIE, czy kupno GRUNTU i budowa DOMU

PRZYKŁAD dla okolic WROCŁAWIA:

Aktualizacja 16.02.2007r.(poprawiono błędy)

NOWE MIESZKANIE z GARAŻEM cena 7950÷8950zł/m2 (œrednia 8450zł/m2 na I kw.2007), a przewidywania rynku mówiš, że koszt nowych mieszkań wzroœnie w następnym roku do œrednio 9100zł/m2 !!!(bez garażu 8650zł/m2).

Nie porównuję APARTAMENTÓW w cenach I kw. 2007r. 10950÷14950zł/m2, bo to jest tak znacznie różnišcy się segment rynku nieruchomoœci, że ich porównywanie z NOWYM DOMAMI JEDNORODZINNYMI byłoby niesłuszne.

Ktoœ może się zastanawiać, dlaczego porównano NOWE MIESZKANIE, z NOWYM DOMEM?.

OdpowiedŸ:
Bo na NIEZABUDOWANEJ NIERUCHOMOŒCI GRUNTOWEJ nie można budować starych, tylko NOWE DOMY!!!. Z punktu widzenia porównywalnoœci alternatyw inwestycyjnych jest to najsłuszniejsze. Nie znaczy to, że nie można dokonywać innych porównań.
Jest trudno wyobrażalne, aby osoba fizyczna była w stanie budować budynki mieszkalne wielorodzinne w zabudowie œredniowysokiej lub wysokiej, choć nie znaczy to, że jest to niemożliwe. Osoby fizyczne mogš za to budować DOMY mieszkalne w zabudowie niskiej.

Ceny NOWYCH MIESZKAŃ sš takie, jakie sš, bo do ich kalkulacji wchodzš następujšce grupy kosztów:
- koszt zakupu GRUNTU zł/m2 pow. użytkowej MIESZKANIA,
- koszty przygotowania procesu inwestycyjnego zł/m2 pow. użytkowej MIESZKANIA,
- koszty przeprowadzenia procesu inwestycyjnego(materiał, robocizna, nadzór budowlany, marża handlowa przedsiębiorstw budowlanych wykonujšcych prace budowlane) zł/m2 pow. użytkowej MIESZKANIA,
- godziwa marża handlowa DEWELOPERA wyrażona w zł/m2, która jest w zasadzie parametrem rynkowym cen kreowanych na rynku obrotu pierwotnego NOWYCH MIESZKAŃ, wynikajšca z sytuacji na tym rynku(POPYT; PODAŻ), a różnicš kosztów wytworzenia zł/m2 NOWEGO MIESZKANIA.

Koszt wybudowania DOMU mieszkalnego w zabudowie jednorodzinnej:
- koszt zakupu GRUNTU zł/m2 pow. użytkowej DOMU,
- koszty przygotowania procesu inwestycyjnego zł/m2 pow. użytkowej DOMU,
- koszty przeprowadzenia procesu inwestycyjnego(materiał, robocizna, nadzór budowlany, marża handlowa przedsiębiorstw budowlanych wykonujšcych prace budowlane) zł/m2 pow. użytkowej DOMU,
- brak godziwej marży handlowej DEWELOPERA

PrzeprowadŸmy analizę opłacalnoœci inwestycji.






Przykład:

Porównuję Wrocław:
Parametry sš b. regionalne!!!
Nie dotyczy Warszawy, Bielan Wrocławskich

1. zakup MIESZKANIE NOWE WYKOŃCZONE 90m2 z GARAŻEM i balkonem lub tarasem( koszt garażu w cenie m2 mieszkania uwzględniono) na I kw. 2007r.:
CM = Cena MIESZKANIA 90m2 = 90m2*8450zł/m2= 760.500zł

Cena MIESZKANIA na I kw. 2008r., przyjęto 8% wzrost cen:
CM(2007)=CM*1,08=760.500*1,08=821.340zł przyjęto dalej 820.000zł

2.Budowa Dom TRADYCYJNY 120m2 w cenach materiału i robocizny 2007r. i cenie działki ok. 195-385 zł/m2(œrednia 290zł/m2), odległoœć od granicy miasta ok.5km wynosi:

120m2* ((BUDYNEK (2400÷2950)zł/m2+DZIAŁKA (1300÷2550)zł/m2)) = ok. 444.000÷660.000zł

Wartoœć œrodkowa DT = 552.000 zł

BAZA dla Wrocławia - odległoœć działki ok.5km od granicy miasta

Ceny GRUNTU Koniec 2007r. w dobrych lokalizacjach 195÷385zł/m2 (œrednia 290zł/m2).
Koszt DZIAŁKI w przeliczeniu na powierzchnię użytkowš DOMU = 1300÷2550zł/m2,

tj. (Pow. Działki w m2 * cena działki zł/m2) : (Pow. użytkowa domu) = 1300÷2550zł/m2

3. Budowa Dom GOTOWY 120m2 cena 1800÷2400zł/m2, alternatywa do budownictwa tradycyjnego w cenach 2007r. i cenie działki ok. 195-385 zł/m2(œrednia 290zł/m2) wynosi:

120m2* ((BUDYNEK (1800÷2400)zł/m2+ DZIAŁKA (1300÷2550)zł/m2)) = ok. 372.000÷594.000zł

Wartoœć œrodkowa DG = 483.000 zł

Co z tego wynika:

Inwestujemy w DOM/oboje rodzice pracujš/ zamiast w MIESZKANIE

KOSZTY DODATKOWE DOM ( koszty DOM, pomniejszone o koszty operacyjne Mieszkanie):

1.Większy podatek od nieruchomoœci o 300 zł/rocznie

2.Większy koszt dojazdów /zakup drugiego NOWEGO samochodu + koszty dodatkowe za paliwo pierwszego i NOWEGO auta:

250*30*(0,70+0,30)zł/km + 250* 30*0,30zł/km= 10000zł/rocznie:

a = 250 dni (dni robocze)
b = 2*15km = 30 km liczba kilometrów dziennie/tam i z powrotem/
UWAŻAĆ!!! Na ten parametr, bo może on NAS finansowo powalić z nóg, dobić
c = (0,70 +0,30)zł/km koszt (amortyzacja samochodu + paliwo na 1km)
d=0,30zł/km koszt samego paliwa dla pierwszego auta

KAŻDY dodatkowy KILOMETR powyżej 5km(baza) odległoœci do miasta kosztuje rocznie niemniej niż:

Kd(1km)=250*1km*2*(0,70+0,30)zł/km + 250* 1km*2*0,30zł/km=650zł/km!!! - rocznie

3. Analizy rynkowe wykazały, że dojazdy do miast do ok. 7÷10km, czyli ok. 2*10min dziennie dodatkowo, nie wywołujš - alternatywnych kosztów naszego czasu. Nie przeliczamy jego wartoœci. Wręcz przeciwnie często sš to momenty, w których możemy coœ spokojnie przemyœleć, zapalić papierosa, posłuchać muzyki, tak naprawdę wyluzować się, przed stresem w pracy, bšdŸ bujnym życiem rodzinnym.

4. Większy fundusz remontowy w stosunku do funduszu nowego mieszkania o 1700zł/rocznie (utrzymanie domu w stanie niepogorszonym więcej kosztuje jak mieszkania)

5. Koszty ogrzewania: takie same lub niższe
Jeżeli:
- więŸby dachowe wysokoœć 240mm-300mm sš wypełnione wełnš mineralnš 200-240mm,
- płyta fundamentowo; stropy sš odpowiednio zaizolowane, materiał izolacyjny sypki wpompowany pneumatycznie w stropy, to koszt roczny ogrzewania budynku o pow. 120m2 jest porównywalny z kosztem ogrzanie mieszkania 90m2, z tš różnicš, że w lecie w takim domku mamy przyjemny chłód.

6. Nie mamy kosztów administracyjnych, zarzšdzania tak jak dla mieszkania, ale musimy sami się o wszystko martwić. Wpływ jego w ten sposób uwzględniono

Łšcznie koszty dodatkowe Kd = 300 + 10000+ 1700 = 12000zł/rocznie.

WARTOŒĆ BIEŻĽCA kosztów dodatkowych Wb(Kd) szeregu płatnoœci 12000zł/rocznie, dla przyjętego kosztu kapitału 7%(stopa dyskontowa 1,05 po uwzględnieniu 2% wzrostu rocznego parametru Kd) wynosi: Wb= 20*12000zł = 240.000zł( dla odległoœci od miasta max.5km).

WARTOŒĆ BIEŻĽCA każdy dodatkowy KILOMETR
WbK(1km)= 20*650zł/km=13.000zł/km

I. Dom Tradycyjny 120m2 z kosztem działki, ok.5km od granicy miasta łšcznie jest tańszy od MIESZKANIA 90m2 z GARAŻEM i balkonem lub tarasem. o:

CM - DT =820.000 - 552.000 = 268.000zł

Po korekcie wartoœciš Wb, Dom TRADYCYJNY jest tańszy o 68.000zł !!! od MIESZKANIA90m2.

CM - DT - Wb = 28.000zł

I to sš NASZE oszczędnoœci = 28.000zł, Dom TRADYCYJNY z działkš gruntu
+ samochód œredniej klasy dożywotnio i paliwo na dwa samochody też dożywotnio!!!!

II. Dom GOTOWY 120m2 z kosztem działki łšcznie, ok.5km od granicy miasta jest tańszy od MIESZKANIA 90m2 z GARAŻEM i balkonem lub tarasem o:

CM - DG =820.000 - 483.000 = 337.000zł

Po korekcie wartoœciš Wb, Dom GOTOWY jest tańszy o 97.000zł !!! od MIESZKANIA90m2.
CM - DG - Wb = 97.000zł

I to sš NASZE oszczędnoœci = 97.000zł , Dom GOTOWY z działkš gruntu
+ samochód œredniej klasy dożywotnio i paliwo na dwa samochody też dożywotnio!!!!

PRZYKŁAD: odległoœć od granicy miasta 5km= 5km(baza) + 0km(dodatkowo), DOM w Technologii Tradycyjnej

Wtedy, Wb(Kd)=240.000zł + 0km*13.000zł/km

Ponieważ: CM-DT-Wb(Kd)>0 Inwestycja jest nadal opłacalna

820.000 - 552.000 - 240.000=28.000zł to zakup działki w cenie 195÷385zł/m2(œrednia 290zł/m2) i wybudowanie domu jest opłacalne, ale leży już praktycznie na granicy opłacalnoœci. Proponuję nie przekraczać odległoœci 10km od granicy miasta, a te 28.000zł ok.8,6%(œredniej wartoœci kosztu budowy domu tradycyjnego w wysokoœci 120m2*2725zł/m2=327.000zł), potraktować jako margines bezpieczeństwa lub kwotę potrzebnš na pokrycie kosztów przygotowania procesu inwestycyjnego i osobistego nadzoru procesu inwestycyjnego. Lokalizacje ze szkołš podstawowš i przychodniš rozważyć indywidualnie, rynek preferuje takie lokalizacje.

Jeżeli: CM-DT-Wb(Kd)<0 ze względu na odległoœć np. 10km=5km(baza) + 5km(dodatkowo),
820.000 - 552.000 - 315.00= -47.000zł to o takš wartoœć należy pomniejszyć cenę gruntu, a po uwzględnieniu przykładowego marginesu bezpieczeństwa wartoœć ta wynosi ok. 47.000+28.000=75.000zł

Okres realizacji budowy DOMU GOTOWEGO 3÷6 Miesięcy

Wniosek. Nastšpi eksplozja pozwoleń na budowę domów mieszkalnych w zabudowie jednorodzinnej, bliŸniaczej i szeregowej. Dojdzie do arbitrażu cenowego KOSZTY DZIAŁEK bliskich dużym miastom będš rosły bardzo szybko do momentu uzyskania równowagi dynamicznej alternatyw. Jeżeli ceny nowych Mieszkań we Wrocławiu wzrosnš o 8% w cišgu roku(w kalkulacji przyjęto 8%), to ceny podwrocławskich GRUNTÓW będš wynosić ok. 195÷385zł/m2( œrednia 290zł/m2).

Inwestorzy nie powinni przekraczać odległoœci max. 7-10km od granicy miasta Wrocławia!!!(Dla zachodniej strony Wrocławia max.7km, wyjštek strona południowa max. 12km).
ODLEGŁOŒCI POWYŻEJ 7-10km, powodujš nie tylko wzrost kosztów dojazdów rocznie Kd(1km)=650zł/km, wartoœć bieżšca: KbK(1km) = 13.000zł/km, ale wywołujš również ALTERNATYWNE KOSZTY NASZEGO i NASZYCH BLISKICH(DZIECI) CZASU!!!. Jest to b. indywidualny parametr. Obcišża on w pełni dodatkowo wartoœć zakupywanego GRUNTU!!!. RYNEK wycenia je znacznie niżej, niż działki bliskie miastu, bo leżš poza strefš BEZPOŒREDNIEGO WPŁYWU MIASTA WROCŁAW. Jeżeli jest inaczej to znajdujš się w strefie wpływu innego miasta, czynników lub tej częœci inwestorów, którzy nie potrzebujš dojeżdżać codziennie do Wrocławia, ale to nas nie interesuje. My jesteœmy tš częœciš INWESTORÓW(rynku), którzy muszš codziennie dojeżdżać do Wrocławia, a kalkulacje przeprowadzamy indywidualnie.

Celem uzyskania niższych kosztów zakupu materiałów inwestorzy indywidualni powinni zakupywać je w ramach Sšsiedztwa Inwestycyjnego np. razem z okolicznym-i Inwestorem-i i kupować materiały bezpoœrednio u producenta.

DOM GOTOWY z kosztem DZIAŁKI za 445.000÷545.000zł/2007rok/ okres realizacji inwestycji do 6 miesięcy od daty rozpoczęcia budowy domu.

Dla tych co zamierzajš się budować!!!

Jeœli nie ma Planów Zagospodarowania Przestrzennego to występujemy o Warunki Zabudowy, wtedy nawet te działki, które sš budowlanymi wymagajš takich samych procedur jak działki czysto rolne, nie ponosimy żadnego ryzyka, można wszystkiego dowiedzieć się w Gminie. Czas wydania Warunków Zabudowy to 2-5 miesięcy. Gminy zawsze odpowiadajš pozytywnie, gdy działka jest uzbrojona lub sšsiad jest przynajmniej w trakcie budowy. Gmina nie ma podstaw prawnych do negatywnej odpowiedzi( z resztš, po co przecież to my wydajemy pienišdze: teraz i w przyszłoœci), chyba żeby chciała budować drogę. Niektóre gminy słyszałem podchodzš jeszcze luŸniej tzn. do trzeciej działki włšcznie, ale to trzeba sprawdzać. Jeœli chodzi o kredyt, to posiłkujemy się do momentu wydania Warunków Zabudowy pożyczkš hipotecznš. Jest ona droższa od kredytu hipotecznego o pkt. 2-3%(WIBOR 3M + 3-4%), a następnie po uzyskaniu Warunków Zabudowy na naszej Działce robimy konwersję na tańszy kredyt hipoteczny. Dodatkowe koszt kapitału ok.300zł na 100.000zł (wartoœci zakupionej działki) do momentu konwersji.

WROCŁAW: Ceny Płytowiska - 5300÷7450zł/m2 na Styczeń 2007

Teraz tylko kupić GRUNT i budować się samemu!!!

ALTERNATYWA: domki wybudowane przez DEWELOPERÓW - Cena stan surowy zamknięty 4950÷5950zł, po uwzględnieni robót wykończeniowych cena 5450÷6550zł/m2 (Niższe ceny za zł/m2 dla - Dom Gotowy 120m2 na działce 500-700m2, łšcznie z jej kosztem)


Sentencja tego, co napisałem jest taka:

Jeœli STAĆ jest kogoœ na kupno NOWEGO mieszkania o powierzchni 75m2 z garażem we Wrocławiu, to na pewno STAĆ jest go na NOWY DOM TRADYCYJNY 120m2 na działce w cenie 195÷385zł/m2 (œrednia 290zł/m2), odległoœć ok. 5km. od granicy miasta. Dodatkowo w prezencie: NOWY Samochód œredniej klasy i paliwo na dwa samochody GRATIS i to dożywotnio!!!.

Jeœli STAĆ jest kogoœ na kupno NOWEGO mieszkania o powierzchni 65m2 z garażem we Wrocławiu, to na pewno STAĆ jest go na NOWY DOM GOTOWY 120m2 na działce w cenie 195÷385zł/m2 (œrednia 290zł/m2), odległoœć ok. 5km. od granicy miasta. Dodatkowo w prezencie: NOWY Samochód œredniej klasy i paliwo na dwa samochody GRATIS i to dożywotnio!!!.

Górna granica Kd opłacalnoœci inwestycji dla podanego przykładu 5km od granicy miasta Wrocław wynosi dla:

DOMU TRADACYJNEGO Kd = ok.13.500zł/m2,
DOMU GOTOWEGO Kd = ok. 16.500zł/m2

Jeżeli faktycznie mieszkania podrożejš o 10%, ja założyłem 8% to wtedy budowa DOMU jest jeszcze bardziej opłacalna.

Jest to analiza opłacalnoœci alternatyw inwestycyjnych z punktu widzenia OSOBÓB FIZYCZNYCH np.: rodzina - państwo Kowalscy dojeżdżajšcy codziennie do Wrocławia (odpowiednia zdolnoœć kredytowa lub, -i zasoby majštkowe, muszš być spełnione).

Oczywiœcie jest ona skierowana do tej częœci rynku, na którš ten wariant stać!!!.
Pewne odchylenia cen gruntów w dół, a szczególnoœci w górę sš możliwe szczególnie tam gdzie praktycznie nie występuje rynku ze względu na brak lub niewielkš iloœć ofert rynkowych w stosunku do potencjalnego popytu.
Częœć osób fizycznych skorzysta jeszcze dodatkowo z różnicy kosztów Kapitału tj:
DOPŁATA do odsetek kosztu kredytu hipotecznego przez 8lat

Podstawa prawna: ustawa z dnia 8.09.2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania (Dz. U. nr 183, poz. 1354).


WIBOR 3M wynosi obecnie 4.21%.
Stopa referencyjna (po dodaniu 2 punktów procentowych) wyniesie 6,21%.
Dopłaty finansowane z budżetu państwa pokryjš oprocentowanie w wysokoœci 3,1%.

Przy kredycie oprocentowanym wg stawki WIBOR 3M + marża 1 punkt procentowy (tj. obecnie 5,21%) KREDYTOBIRCA PŁACIĆ BĘDIE TYLKO ok. 2,1% ODSETEK!!!(na dzień dzisiejszy)

Cena rynkowa 1 mkw. mieszkania lub domu, kosztu budowy domu nie może przekroczyć wartoœci odtworzeniowej budynków, okreœlanej co kwartał przez GUS. Przykładowo, aktualny wskaŸnik dla Warszawy wynosi 4370,5 zł/m2, Krakowa - 2841,5zł/m2, a WROCŁAWIA - 2669 zł/m2.
Województwo Dolnoœlšskie, okolice WROCŁAWIA- 2412zł/m2, (trwajš prace nad zwiększeniem tych wartoœci parametrem 1,3)

Ustawa o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania nie sprawdzi się jako wsparcie w kupowaniu mieszkań, ale pomoże sfinansować niejednš budowę domu w Polsce.

Oszczędnoœci dla Inwestor z Wrocławia, Przykład
DOM 120m2:

1.Maksymalna Wartoœć kredytu na zasadach preferencyjnych na pokrycia kosztów budowy DOMU
(120/140)x70m2x2669zł/m2=169.140zł

2. Oszczędnoœci odsetkowe:
3,1%x169.149=ok. 4964 zł w pierwszym roku,
przez osiem lat 8x4964zł = 39.715zł, ponieważ spłacajšc kredyt spłacamy również kapitał zależy od wariantu spłaty raty i horyzontu kredytu. Przyjšć można jako przybliżonš np.20.000÷35.000zł oszczędnoœci w okresie 8 lat. I o tyle oprócz moich obliczeń dodatkowo DOM jest tańszy od MIESZKANIA ze względu na sposób finansowania. Dotyczy to osób mogšcych skorzystać z tego.

Ustawa o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania nie sprawdzi się jako wsparcie w kupowaniu mieszkań, ale pomoże sfinansować niejednš budowę domu w Polsce.

ródło: opracowanie własne Inwestor

Pokaż cały komentarz !